前日我们讨论了“以房养老”在我国遇冷的情况，虽然“以房养老”的形式并不止“倒按揭”一种，但目前各机构提供的基本是这种方式。
从老人的角度来说，除了对提供该项服务的金融及非金融机构难以信任，对配套服务、月所得养老金的不满以及对房价上涨的心理预期都会让他们难以选择这样的养老方式。
那从提供“以房养老”服务的金融或非金融机构的角度来说，他们又面临什么困境呢？
抵押房产可能无法抵债
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债；
第七条规定：业主抵押自己所有房屋，如果该套房产是属于业主的惟一可以居住房产，而且也有充分证据可证明这一点的时候，那么即使抵押权人向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债。
按此规定，在老人丧失或半丧失生活自理能力时，如有老人的子女或其他扶养老人的家属入住该房屋且能证明该房屋确系生活所必需的居住房屋，与老人签订协议的机构很可能无法在老人去世后依约定将该房屋变卖抵债。
房价下跌造成损失无法预估
目前我国房价不稳定，除北上广核心区外，其他地区的房价普遍被认为存在不同程度的泡沫，国内房地产未来的走势不明，老人的寿命难以预测，因此对机构来说，目前采用的“倒按揭”时间越长风险越大。
土地使用权仅70年，如何估值？
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；
《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
《城市房地产管理法》第二十二条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
目前看来，老人们用来做抵押的房屋往往房龄较老，70年的土地使用权期限即将到期，房屋估值存在困难。老人去世后即使尚未到期，开展业务的机构凭余下的使用年限很可能难以填平已经支付的成本。
相关法律法规及政策依据不足。
目前开展“以房养老”业务的机构以银行及保险公司为主，但银行处置房产只能通过法院拍卖而保险公司又不具备办理抵押贷款的资质。现在对于保险公司开展该项业务的规范仅有2014年保监会发布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，此类规范性文件法律效力较低，无法有效的规制开展该项业务的各类机构。如一些养老机构想开展这项业务，但并无法律法规对主体等事项有明确规定。相对弱势的老年人群体本就更加需要法律法规的保护，开展该业务的机构也急需相应的法律法规来保障自身权益，目前的状况只会让双方都裹足不前。
