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今天我们来讨论一个热门话题——“房地产泡沫”。房地产跟我们每个人都息息相关，如今中国的房地产泡沫到底有多严重？不断膨胀的泡沫是否会破裂？
当心！经济泡沫即将破裂！
中国100座城市的房价统计数据表明，在过去的六年间，98座城市在上涨，只有2座城市下降。海口、三亚这两座当年房地产最繁荣的城市，为泡沫破裂付出的惨痛代价一直影响至今。我想它们是不是能对中国繁荣的房地产起到一定的警示作用？
前两天我去了三亚，途中跟司机攀谈。司机说，三亚现在也就是“候鸟”的栖息地，人来人往，真正愿意定居、投资三亚的并不多。我们再来看一组数据，2010年6月，三亚房地产最高峰时达到28293元，现在均价为18000多元，相比当年已经下跌了百分之三十六点几；2010年海口的房价为14125元，如今是9000元左右，也下跌了百分之三四十。不管房地产业如何繁荣，没有实体经济的支撑，房价终将回归理性。
在刚刚过去的第一季度，以北上广深为代表的大城市房价依然上涨。按照国土资源部研究中心的统计方法得出，目前这四大城市建成区的房地产市值就高达16.4万亿美金，相当于整个美国房地产市场三十万亿美金的一半。这让我们联想到日本九十年代的房地产大崩溃，当年泡沫的最高峰时，仅东京的房地产市值就超过了整个美国，银座的市值就足以买下整个加利福尼亚。我总认为只要是泡沫，就一定会有破裂的一天，而这一天也许就已经离我们很近。
如何应对泡沫经济，资产价格抛物线告诉你
很多朋友会觉得这跟我有什么关系。现在有一条抛物线，抛物线左侧是一条资产价格不断上升的曲线，右侧则是不断下降。试想我们正处在抛物线的左侧，这时我们在做投资，当然是负债越多越好，因为资产是负债所买，负债越多，资产价值越高，多负债、早负债、敢负债，投资越多获利越大。但是随着资产价值不断攀升，势必风险也将越来越大，过了拐点，你的资产将不断缩水，而债务负担不会改变而将加重，最终出现资不抵债的财务危机。
看欧洲教训，这些是泡沫经济的预警！
从爱尔兰之虎到病猫——都是房地产惹的祸
我记得2010年去爱尔兰首都都柏林，访问金融服务局。一向有些傲慢的爱尔兰，对我们的到来表达了很热烈的欢迎，因为当时正鼓励投资移民计划。为什么要开放投资移民计划呢？
最重要的原因就是因为一场地产泡沫的破裂使得爱尔兰的经济彻底被瓦解。爱尔兰经济发展之快，曾经被欧洲称为“爱尔兰之虎”。在1994年到2008年这14年间，房地产被作为最主要的经济支柱产业，都柏林房价上涨了500%，房地产占到GDP的 1/4，而通常占比达到10%就已经算是高速发展了。1/3的银行贷款都流向了狂热的房地产行业，当时就有人测算，如果按照这种速度，25年后爱尔兰的土地市值将是美国的三倍。2008年金融危机席卷整个欧洲，当时爱尔兰租金和房价比已经低于1％，跳水的房地产价格使得银行资产质量直线下滑，股票价格一天之内下跌30%多，银行出现了挤兑，只得国家出面做保。
西班牙房产泡沫——遍地鬼城无人居
西班牙是欧洲房地产发展最迅速的国家。在距离马德里45分钟车程的加塞尼亚，由于地缘优势，跟我们中国很多城市规划一样，要建设“卫星城”。当时规划建设15000套住房，但由于各种原因，结果只交付了5000套整个项目就停滞了。如今入住率只有40%，成了名副其实的西班牙鬼城。
我又去了巴塞罗那，在金融危机前，十年时间，这里的房价上涨了5倍，现在跌到只有当时房价的一半。紧挨着巴塞罗那的巴塞蒂娜，一个当地中国商会的负责人说，当时一个北京人看中了一套四五百平方的House，他说只用了心理价位的十分之一就买下了，还送了两三千平方米的大院子。当时西班牙的房地产业占GDP的12%，而在疯狂的资产泡沫破裂后，哀鸿遍野非常惨烈。
冰岛教训——金融业泛滥引发主权债务危机
对于欧洲的债务危机，香港金融管理局局长陈德霖先生是这么说的，一些经济实力很差的南欧国家在加入欧盟区之前，借债、发债的成本是很高的。比如希腊在资本市场发债与德国相差1550个基点，但是当希腊进入欧元区以后，一跃成为3A评级，发债成本只比德国高了20个基点。由于享受低息贷款，借债成本大大降低，使得希腊和冰岛这样的国家借了大量的外债。冰岛危机爆发时，人们才发现它的债务总额是GDP的850%，令人瞠目结舌。目前我国的负债占GDP比重大概在250%～260%，可以想像一个负债850%的国家怎么可能不爆发主权债务危机。借贷来的钱，不去投资实业，都用来炒作资产，高涨的资产泡沫让人进入富裕的梦幻，这才是真正的危机。
欧洲泡沫经济启示——生于忧患死于安乐
为什么像葡萄牙、西班牙、意大利、希腊、爱尔兰会变成“欧猪五国”？一种说法是，第二次世界大战后，东欧国家闹革命，西欧国家危机感很强，长期维持保守的财政政策，尤其是德国在二战期间，遭受了毁灭性的打击，是从废墟中建立起来的国家。而南欧相对来说受到的打击比较小，也没有冷战困扰，国泰民安，滋生了惰性，缺乏忧患意识。即便是当国家面临债务危机的时候，民众也不愿节衣缩食，宁愿举债消费。正是由于当年不负责的财政纪律，放任资产泡沫带来的虚假繁荣，才导致了今天的窘境。
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