据估计，洗钱活动所涉金额已达到每年1.6万亿美元——相当于全球GDP总值的3%。由于银行和金融机构加大了控制力度，以打击金融犯罪，目前洗钱者正在寻找新的目标。不法分子在犯罪时倾向于寻找最薄弱的环节下手，就今时今日的洗钱犯罪而言，房地产行业正在成为他们瞄准的目标。对于那些想要掩藏犯罪收益的不法分子来说，房地产是一个诱人的目标，在一次房地产交易中大量的赃款现金可以被洗白，而且，众所周知，房地产行业在对洗钱犯罪的监管防控上非常宽松。据金融行动特别工作组（FATF）表示，2011年至2013年间在全球没收的犯罪资产中，房地产交易收益占了三分之一。在全球的许多城市，人们的担忧与日俱增：高价值的住宅房地产很容易成为洗钱犯罪分子的目标，而这些犯罪分子通常利用空壳公司或离岸公司来隐瞒自己的真实身份。
在Accuity公司，我们相信房地产行业将会是监管者和政府在打击金融犯罪的斗争中，下一个关注的焦点。在本报告中,我们将反映，在世界各大主要的法域，在金融服务行业不断发展成熟起来的反洗钱与反恐怖主义融资立法，如何开始渗透到房地产行业。此外，针对未能切实履行新标准的房地产行业从业人员，相关的执法行动，包括罚款等，其力度也将得到加强。新的反洗钱合规义务，将要求房地产公司以及从业人员对客户进行详细彻底的尽职调查，建立健全的合规流程，并向监管者作报告。这些要求与银行以及赌场承担的义务相同，切实有效地履行这些要求，需要妥善的计划、高质量的数据以及对现有科技最合理的利用。一切参与房地产交易的从业人员，包括房地产经纪人、代理人、产权保险公司、房地产经理、律师事务所和贷款人等，都需要为即将到来的监管变化作准备。
什么是通过房地产行业洗钱？
房地产对洗钱者具有吸引力，有以下几个原因：
在一笔房地产交易中，大量的黑钱可以被洗白。
在某些法域中，隐瞒房地产的最终产权所有者相对来说容易得多。
在许多全球化大都市中，过热的房地产市场，意味着“投资”房地产不但不会贬值，反而很可能会升值。
通过房地产洗钱，可以有多种形式：
现金存款购买。使用现金购买房产是一种简单但有效的洗钱方法。通过从多个不同的银行账户付款，避免了对现金购买的监管申报门槛。
第三方购买。犯罪分子可以利用“干净”的第三方进行交易，使自己看起来与该房地产交易毫无瓜葛，并利用他们作为房地产的合法拥有者，或者使用他们的银行账户进行存款，再取款购买房地产，从而隐瞒房地产的真实所有权。监管当局面对的另一个问题是，第三方购买会使得资产没收复杂化。
贷款和抵押贷款。抵押贷款和贷款在表面上增加了房地产交易的合法性，罪犯分子可能通过抵押贷款来购买一处房产，然后在几个月后全额付清。贷款支持计划是这种方法的一个变种：犯罪分子从一家外国离岸公司借款，所借款项实际上为犯罪分子所有，而该离岸公司实际上也由犯罪分子所控制，这笔贷款用于购买房地产，并使用非法资金进行偿还。
低估或高估房地产价值。这种方式是由销售商或房地产经纪人低估或者高估某一房地产的价值，而该估价与房地产真实价值之间的差价，将私下秘密地以现金进行支付。
房地产翻修。将非法资金用于支付房地产的翻修，从而增加该房地产的价值。
租赁。将房地产出租给承租人，再向承租人提供非法资金以为其支付租赁费用。另一种方式是犯罪分子定期向账户存款，虚构成交付租金，使之看起来变成合法收入。
利用空壳公司、信托公司和其它公司结构。通过空壳公司购买房地产，可以隐瞒该房地产真实所有人的身份。
一个全球性的问题：
加拿大：
超过650个有组织的犯罪集团参与了贷款欺诈洗钱活动。
在大温哥华地区100处最有价值的住宅房地产中，超过半数住宅的实际所有人都被隐瞒。
英国：
洗钱风险高的个人或公司在伦敦拥有超过42亿英镑的房产。
根据政府数据，外国公司在英格兰和威尔士拥有大约100,000套房产，在伦敦拥有44,000多套房产。
美国：
每年大约有80亿美元被用来购买纽约500万美元以上的房子，其中一半以上是空壳公司。
在全美，59%的国际客户都使用现金来购买房产。
纽约的国际客户所购买的超过200万美元的房产中，62%都使用现金购买。
澳大利亚：
2013年至2015年间，投资于澳大利亚房地产的外国资金增加了两倍。
金融犯罪监管机构AUSTRAC指出，房地产交易是“已经在澳大利亚发展起来的洗钱方法”。
据记录显示，2015年至2016年间，仅牵涉中国投资者的房地产买卖可疑交易的涉案金额就达到10亿澳元左右。
经过四年的调查，在塞浦路斯成立的房地产公司Prevezon Holdings因通过美国房地产对一项2.3亿美元的俄罗斯税务欺诈计划的非法所得进行洗钱，于2017年被美国当局指控，该案件最终在2017年以590万美元的价格结案。
针对巴西国家石油公司Petrobras的腐败和贿赂丑闻的刑事调查（被称为“洗车行动”），已经扩大到包括英国在内的几个国家通过房地产对数百万美元的贿赂进行洗钱的行为。
2016年，西班牙警方与欧洲刑警组织合作，摧毁了由俄罗斯和乌克兰的犯罪分子组成的洗钱犯罪集团，该调查被称为“尤苏拉行动”。调查中发现，该犯罪集团在西班牙通过房地产投资对至少6200万欧元的赃款进行洗钱，其通常利用海外空壳公司，通过房地产行业进行洗钱，本次调查查出有191处房产与该团伙的犯罪行为有关。
2014年，英国公平交易局基于“重大而影响广泛的”反洗钱失误，向三个房地产经纪人罚款247,000英镑。这些经纪人未能根据英国反洗钱法的要求，充分尽职尽责地评估客户风险和持续的业务关系，且未能保持使用恰当的程序进行记录保存和风险评估。
2009年，台湾前“总统”陈水扁因洗钱和受贿指控，被判处有期徒刑19年。据称，部分由其家人收受的贿赂，被用于购买海外房地产，包括纽约一处价值160万英镑的公寓。
截至目前各国的罚款：
反洗钱在房地产行业的适用举例
迄今为止，全球各国政府都将其监管的努力集中在打击银行业的洗钱活动上。最近，随着对全球洗钱规模的担忧日益加剧，监管机构已经开始关注其他促进金融交易的组织，包括数字支付服务和零售商。金融犯罪分子是投机主义者，而房地产行业对洗钱活动而言是极具吸引力的目标。尽管贷款人参与房地产交易受到反洗钱法律法规的约束——例如，许多国家立法要求银行在遇到大量现金转移交易时要做可疑活动报告——但是反洗钱的法规要求并不广泛适用于房地产交易的主要把关人：房地产经纪人、代理人、管理公司、产权保险公司、物业转易商和法律事务所。
经济合作与发展组织（OECD）2014年发布的一份报告显示，在其成员国中，44%的国家的房地产经纪人和代理人不需要对买方进行尽职调查。透明国际（TransparencyInternational）最近在英国、美国、加拿大和澳大利亚的房地产领域开展了一项名为“门户大开”的调查，该报告强调了一些阻碍打击犯罪活动的问题。调查发现：
所有这些受调查的国家都没有向参与房地产交易的所有专业人士提出尽职调查要求。
在这四个国家中，任何外国公司购买房产，均不需要向任何公司提供其所有者或土地登记的信息。
没有一个国家针对房地产行业的从业人员建立起了“合适且恰当”的测试，以评估他们是否意识到自己的反洗钱义务。
对房地产行业监管的力度较弱，而对房地产从业人员的制裁也较为罕见。
空壳公司
在一些市场——尤其是在美国和英国——利用空壳公司购买高端房地产的行为，越来越令人担忧。虽然空壳公司和离岸公司有合法的税收筹划用途，但它们却隐藏了房地产最终所有者的身份，因此，这对洗钱者来说是一个很有吸引力的工具。找到那些可疑的空壳公司，是一个相当大的挑战；如果某些房地产存在实益拥有人，那么只能通过注册表记录来识别，但在某些司法管辖区，数据隐私法阻止了这些信息的发布。
低水平的合规与执法
在那些需要监督房地产经纪人和代理人的可疑活动的国家，合规操作的水平似乎很低。例如，在加拿大，2003年至2013年间，只有279宗可疑交易上报至当局。
另一个复杂的问题是，在相关国家，对反洗钱要求的执行水平也很差。尽管银行业的反洗钱执行力度几乎每周都在加强——在过去的几年中，全球金融机构因违反反洗钱或制裁的规定，已被罚款数十亿美元，18%的银行最近经历了监管机构的强制执行14——但是，对比其它参与交易的专业公司，针对房地产行业洗钱犯罪的监管处罚相对较少。
自2014年以来，在加拿大、英国和美国，针对通过房地产洗钱的罚金达到1400万美元。但是，大城市房价的上涨，促使公众对自己的住房负担能力感到不安，这为监管机构和政府对房地产洗钱活动采取更为集中的监管措施带来了压力。
监管者的应对：一个新时代的开端？
在过去的两年里，世界各地的监管机构已经开始更加明确地将反洗钱监管的目标锁定在房地产领域。总的来说，监管机构主要关注两个方面：
确定购买豪华房地产的公司的受益所有人身份。
对可疑交易的报告。
监管机构在全球范围内采取了不同的路径来解决这一问题，对房地产从业人员、法律顾问和贷款机构提出了各种新的合规要求。
美国：目标性地区法令
除金融服务机构外，在美国，参与房地产交易的专业人士可获豁免，无须履行反洗钱的要求。2001年的《美国爱国者法案》对那些参与房地产交易的专业人士提出了一项建议，即对他们的客户进行尽职调查，但财政部却对此给予了豁免，而且从未取消相关豁免。
最近，监管机构开始瞄准房地产交易。2016年1月，金融犯罪执法网络（FinCEN）发布了目标性地区法令（GTO）,要求产权保险公司以及他们的分支机构和代理机构对企业法人的实益所有者进行报告，包括用于在曼哈顿和迈阿密部分地区购买某些豪华住宅房地产的空壳公司。
目标性地区法令所涵盖的房地产交易，是在没有银行贷款的情况下，通过一家空壳公司进行的达到一定金额门槛（在曼哈顿是300万美元）的住宅房地产交易，其中至少部分使用了银行出纳员的支票或类似的支付手段。从那时起，目标性地区法令已经扩展到包括纽约市所有行政区、加利福尼亚州的五个县（包括洛杉矶、旧金山和圣地亚哥）、檀香山和德克萨斯州的圣安东尼奥市在内的地区的高端房地产交易。同时，目前目标性地区法令还涵盖了使用电汇的交易。产权保险公司需要在交易完成后的30天内向金融犯罪执法网络报告交易的详情。
金融犯罪执法网络认为，这些措施正在起作用。2017年8月披露的数据显示，在2016年1月至2017年5月期间，在遵照目标性地区法令提交至金融犯罪执法网络的报告中，有超过30%的房地产交易曾经出现在早前由某个美国机构提交的一份不相关的可疑活动报告中。
金融犯罪执法网络同时发布的另一份针对房地产从业人员的咨询报告16强烈地鼓励房地产经纪人、托管代理人和其他相关方在自愿的基础上提交可疑活动的报告。金融犯罪执法网络称，这些房地产从业人员“能够很好地识别潜在的非法活动，因为他们可以更全面地观察和了解房地产交易以及交易所牵涉的相关人员。”2017年9月，参议员马尔科·卢比奥和罗恩·怀登对《企业透明度法案》提出了一项修正案，要求政府收集在美国经营的公司的实益所有人的身份信息。
加拿大：重点关注监管
在过去的15年里，加拿大的反洗钱要求已经适用于大约2万名房地产经纪人、代理人、开发商以及会计师，要求他们保留相关记录，并向加拿大金融交易和报告分析中心（FINTRAC）进行大额现金交易和可疑交易报告。针对律师事务所的要求更为复杂和多样——例如，在加拿大不列颠哥伦比亚省的公证员需要执行反洗钱的相关要求，但在魁北克省的公证人却不受此要求限制，透明国际称这是一个极大的漏洞。目前，房地产从业人员在进行尽职调查期间，不要求其确定某房地产的实益所有人。
从历史上看，相关的合规与执法都相对较为薄弱。自2008年以来，加拿大金融交易和报告分析中心只对房地产公司开出了12份罚单，其中大部分的罚款金额远低于10万加元。在2012年至2016年期间，加拿大联邦反洗钱机构进行了800次检查，发现60%的公司在合规操作过程中存在“重大”或“非常重大”的缺陷。该机构还发现，25%的房地产公司没有完全实施合规制度，有些公司还声称，他们还没有开始建立相关的流程。
2016年9月，金融行动特别工作组命令加拿大金融交易和报告分析中心对房地产行业实施“更严厉的监管措施”，并授权其“要求并向任何作报告的机构索取有关涉嫌洗钱、预测犯罪和恐怖融资的进一步信息”。加拿大金融交易和报告分析中心还发布了针对房地产从业人员的指导，帮助他们发现与识别房地产行业中的洗钱行为17。
然而，对于如何在实践中解释相关要求，仍然存在一些疑惑，而加拿大房地产协会已要求加拿大金融交易和报告分析中心提供更多的指导。
欧洲：反洗钱指令
欧盟第四项反洗钱指令反映了金融行动特别工作组在2012年提出的打击洗钱犯罪的许多建议。就房地产行业而言，该指令建议更多地进行客户尽职调查，包括更广泛的对政治敏感人物（PEPs）的筛选，以及对购买房地产的公司的实益所有者进行更全面的调查。该指令还建议各会员国建立一个中央登记册，其中包括有关公司的实益所有者的资料，供各国当局使用。
欧盟要求其成员国在2017年6月26日前将指令的要求纳入本国的立法中。但截至2017年7月，向欧盟委员会确认本国已落实大部分指令措施的国家，仅包括奥地利、比利时、捷克、克罗地亚、法国、德国、意大利、西班牙、斯洛文尼亚、瑞典和英国。
英国：严行合规措施
根据第四项欧盟指令修订的反洗钱法规于2017年6月26日在英国生效，该法规要求所有房地产代理人在与客户建立“业务关系”之前，先对客户（如果客户是公司，则包括客户公司的实益所有人）进行尽职调查。经修订的条例明确规定，“客户”指的是买卖房地产的双方——“建立业务关系”是指买方的要约被卖方所接受。对交易双方进行尽职调查无疑会减缓房地产交易的过程——据估计，这一过程可达180天。
新规定还要求公司对反洗钱因素进行全面的风险评估，而受监管的公司必须具备风险管理系统和程序，以确定客户是否为国内或国外的政治敏感人物，或政治敏感人物的家庭成员、密切关联人等。
新规定出台之际，反垄断法的执行力度大大加强。2014年4月，英国税务海关总署接管了公平交易局对房地产部门的监管职责，并立即表示有意加强合规力度。截至2017年，一切从事“房地产代理活动”（涵盖从高街住宅房地产代理人到土地拍卖师、搬迁代理人以及设有销售办事处的建筑公司）工作的人员，都必须在英国税务海关总署登记注册。
英国税务海关总署已经实施了一项包括通知检查和突击检查在内的计划，确保房地产企业遵守反洗钱规则、制定反洗钱程序，以确定在英国购买房产的外国公司的所有者。不符合英国税务海关总署标准的企业和个人将被罚款甚至起诉。
国家犯罪调查局的记录显示，2014年至2015年间来自房地产中介的可疑活动报告增加了一倍，从2013年至2014年间的179份上升至355份，尽管该数字仍然远远低于每年从法律事务所发出的4000份。
皇家特许测量师学会（RICS）在英国的反洗钱合规方面也发挥了重要作用。学会成员受其行为准则的约束，其中包括反洗钱义务的细节。学会最近重申，它的作用是确保其成员能够正确地识别和防止洗钱，并将对那些未能正直行事的成员采取“强有力的行动”。2018年，在商业、能源和工业战略部门发布咨询建议后，英国可能成为第一个引入实益所有人中央公共登记册的国家。
澳大利亚与新西兰
在透明国际的《门户大开》报告中，澳大利亚被认定为四个受调查国家中表现最弱的一个。在澳大利亚，房地产经纪人和开发商，以及涉及房地产业务的律师事务所和会计师，都不受2006年反洗钱和打击恐怖主义融资法案的约束，也不需要报告可疑交易。
澳大利亚的法规不要求进行尽职调查、政治敏感人物检查或核实购买房地产的公司的实益所有人。
联邦政府在2016年对反洗钱和打击恐怖主义融资法案进行了审查，建议那些在高风险行业（包括房地产行业）进行交易的从业人员应该受到相关法律的约束。在2016年11月发布了一份咨询文件19，概述了该行业可能的监管模式，涵盖房地产代理商、经纪商、物业管理公司和物业转易商。但迄今为止，国家还没有采取任何措施来改变现有的要求。
这与新西兰的情况形成了鲜明对比。新西兰司法部最近更新了本国的反洗钱和打击恐怖主义融资法案，该法案作为咨询实务的一部分20，商务部提问是否应将其要求扩展至房地产行业。而此前，该法案只适用于收取买卖款项成交房地产交易的经纪人。
经过咨询和协商后，该监管变化得到同意通过。自2018年10月1日起，任何代表客户销售或购买房地产的公司或个人，或任何从房地产购买方处收到1万澳元以上现金的公司或个人，都必须遵守反洗钱和打击恐怖主义融资法案。
实际上，这意味着所有受影响的个人、事务所和公司都必须：
任命反洗钱和反恐怖主义融资的合规官。
评估企业可能面临的反洗钱风险。
建立反洗钱和反恐怖主义融资合规计划，规定如何检测与管理洗钱风险。
核实客户的身份信息。
核实支付1万美元或以上现金作为预付款的购买者的身份。
如果客户想以超过1万美元的现金进行交易，或电汇超过1千美元，应向警察金融情报部门报告。
对客户的账目进行监控，并报告任何可疑的交易活动。
香港：扩大反洗钱监管的范围
香港将于2018年由金融行动特别工作组进行评估，计划将其反洗钱和反恐怖主义融资立法的范围扩大到一些非金融行业及从业人员，即律师、房地产代理人、会计师、信托和公司服务供应商。反洗钱立法将适用于特定的交易，包括房地产交易、客户资金的管理和公司的组建。
该立法提出了两项重大改革，应于2018年初生效：
依照法案中的概述，房地产经纪人和律师将被要求对客户进行尽职调查，并保留详细的记录。
房地产经纪人和律师必须采取“积极步骤”，以确定参与房地产交易的公司的实益所有者。
这对房地产从业人员而言意味着什么？
基于需要解决日益严重的通过房地产洗钱的问题，许多国家已经联合起来。房地产从业人员作为该行业的守门人，完全可以充当事实上的监管者。
各主要国家政府的意愿，加上对房价上涨的担忧，以及房地产交易与洗钱之间可能存在的关系，正在为监管行动创造一个极好的环境。房地产行业还将相应地面临执法行动、监管检查和走访的增多。
对房地产行业从业人员的反洗钱义务，将与已经适用于银行和赌场的要求相类似。实际上，房地产公司和经纪人、产权保险公司、房地产管理公司、律师事务所和贷款机构都需要：
进行更详细和密集的客户尽职调查，包括“了解客户”的检查和政治敏感人物的筛选。
筛查每一笔交易中的可疑活动。
建立涉及房地产交易的公司的所有权核实制度。
定期撰写反洗钱合规报告，并为相关监管部门保存文件。
能够向监管机构证明他们有健全的反洗钱筛查和合规程序
需要着手准备的工作——如果加拿大当局提起审查，许多房地产公司仍然准备不足。
显而易见，在全球范围内，对房地产行业实施更严格的反洗钱监管的势头正在增强。我们认为，世界各地的房地产从业人员将会被要求遵守反洗钱立法，这只是时间问题。
这将需要个人和公司采取行动。就良好的反洗钱合规而言，仅仅满足监管机构对基本水平的要求是远远不够的；对客户进行筛查是一项复杂的工作，如果实施起来效率不高，则会导致成本高、耗时长。而合规执行无效的后果可能非常严重，会引起监管机构的特别关注，并造成公司或个人本身声誉的损害。
最佳的合规程序和制度的核心是准确性与效率：
它们建立在最新的、全面的高质量数据的基础上。
它们充分利用技术，最大限度地提高流程的效率，并为监管机构留下强有力的审计线索。
它们通过确保彻底检查来保护客户体验，但同时尽量减少给每一位相关人员带来不便。
对于房地产行业从业人员而言，这不是一个重大的破坏性变化。已经受反洗钱立法约束的银行和其它金融机构正在充分利用现有的技术和数据，如Accuity提供的综合数据库，以妥善履行其反洗钱义务。Accuity的数据库整理并验证了执法机构、监管机构、法庭文件、公司记录和制裁名单上的最新信息，是协助公司进行全面而准确的筛查的信心保证。系统装载与操作灵活，能适应每个公司的不同需求，其中有许多实用工具，能使搜索和筛查快速而有效。
房地产行业作为一个整体，也将需要采取行动。复制合规检查的结果会是一大危险，因为房地产交易链中的每一个环节——代理人、经纪人、法律事务所、产权保险代理人和贷款机构——都有不同的角色，并需要进行自己内部的筛查。协调整个供应链的筛查工作，可以帮助降低对诚实客户的不良影响，而且不会增加房地产从业人员的职业风险。
文章来源：特别烦洗钱
