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秩序引导，理性实践 | 纳玫格科技存量产业用地更新的设计探索

启迪设计集团

2023-01-05

项目地点：苏州市工业园区

项目规模：8.5万平方米

建设单位：纳玫格（苏州）科技有限公司

设计指导：查金荣、靳建华

方案团队：潘磊、汪成成、黄豪、周阳、郑寅峰、刘洋

关键词：存量用地、城市更新、工业上楼

产业升级与工业上楼

近年来，越来越多的城市在产业用地上面临两难境地：一方面是增量土地资源紧张，优质项目无地可用；一方面是存量用地低效开发，产业能级逐渐下降。这反映出高速城市化进程下产业发展的必然趋势：一是从经济基础看，产业结构调整、产业转型升级已步入新常态，如数字经济、智能制造、生物医药、工业互联网等科创产业成为了经济发展的新动能；二是从物质形态看，国土空间优化、土地效率提升已成为驱动力，竖向发展、立体开发、功能复合成为了有效手段。这样的产业发展背景下，产业定位、产品策划、空间需求等方面对城市产业用地规划提出了新要求。

“工业上楼”适应了产业发展的新需求，不同于传统型厂房建造模式，转而在高层建筑中进行生产、研发、办公的都市型工业楼宇模式，通过开发强度的提高、使用功能的复合，有效提升了产业用地的综合承载能力。国内各地政府还陆续推出相关支持政策，其中最为典型的是深圳宝安区提出的《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》，其中的“建筑十条”就对工业上楼建筑设计的具体技术措施（柱网尺寸、货梯配置、楼面荷载等）作了详尽指引。

政策机遇与项目现状

纳玫格科技电子元器件生产基地项目位于苏州工业园区苏虹中路南、玲珑街西，是娄江快速往南沿玲珑街通向金鸡湖景区的重要城市节点。其优越的地理位置和便利的交通条件使得本项目成为苏虹中路沿线工业带进行存量产业用地更新的示范项目。

项目区位

本项目既有用地约19990平方米（30亩），现状为一栋传统标准的单层厂房，且部分用地闲置未开发，容积率仅为0.26，土地集约利用极不充分。作为电子信息产业的标杆企业，纳玫格科技在PCB线路板、折叠手机铰链、半导体晶圆载具等细分领域的生产、研发、设计、办公的综合需求对本项目用地的空间综合承载能力提出了更高的要求，“工业上楼”成为本项目进行存量更新的有效路径。

现状航拍

项目设计研究过程中，苏州工业园区管委会在2020年7月发布《苏州工业园区关于推进存量工业用地更新建设的若干意见（试行）》和2021年7月推出《产业用地更新三年攻坚行动方案（2021-2023年）》，这是园区加快盘活低端低效产业用地、导入优质项目资源、提高土地产出效率的重要举措，也是巩固工业经济基础地位、促进产业转型升级、推动经济高质量发展的重要路径。本项目符合苏州工业园区土地集约利用及企业转型升级的要求，建成后地块整体形象将大幅提升，有利于促进电子信息产业技术及人才的聚集。

鸟瞰图

项目更新拟拆除计有生产厂房，原地重建三栋高层生产车间及一栋80米高层研发塔楼，总建筑面积约为8.5万平方米，其中地上建筑面积约5.8万平方米，地下建筑面积约为2.7万平方米，容积率由原来的0.26提高至3.0。

城市设计与地块研究

项目设计研究伊始，设计团队更多地关注到城市维度，在原有规划条件的基础上结合现行城市规划管理技术规定及要求，分别对开发强度、城市界面、建筑退让、高度控制等方面进行了充分研究。

对于城市界面，考虑到开发强度和建筑高度的提升，沿南北向主干道玲珑街的退距由8米增加到了20米，沿东西向主干道苏虹中路的退距由10米增加到了15米。此外，对本项目各建筑边界作出了严格限制，与周边地块守齐以统一城市界面。

对于开发强度，《苏州工业园区关于推进存量工业用地更新建设的若干意见（试行）》对其做出明确鼓励措施，“原则允许适当放宽更新项目容积率上限”。设计团队在原有2.5容积率基础上进行了3.0、3.2、3.5不同开发强度的比较研究，依据各自的建设规模、高度控制、街角形象、近人尺度等最终确定了3.0容积率的开发强度。

在确定开发强度的基础上，对于80米研发塔楼的位置进行了空间组合分析。从城市维度看，塔楼置于苏虹中路和玲珑街交叉楼更有利于形成城市空间节点，并在娄江快速南向建立门户形象；从地块视角看，塔楼位于东北角有利于场地内部不同流线的交通组织。

总图布局与流线组织

总平面图

总体布局在尊重城市设计研究基础上，严格控制建筑边界，以网格化控制的操作方法进行建筑和场地的布局规划，形成产业建筑组群特有的空间秩序。9.0m*9.0m的网格一方面适应了地上部分工艺需求的柱网尺寸，一方面满足了业主方对地下空间的使用需求。各建筑单体局部形体变化之处加以1.5m模数进行补充尺度控制。

理性的总图布局下，建筑高度顺应城市界面形成螺旋上升的变化组合：80米研发塔楼占据街角空间制高点，塑造最佳展示面；45米高的生产车间A、35米高的生产车间B、30米高的生产车间C三者体量错落有致。

交通组织上，产业建筑在常规车行、步行流线组织基础上还需统筹合理规划简洁高效的货运动线。本项目用地北侧苏虹中路设置货运出入口，宽度为8米。总图规划的货运动线紧靠场地西侧，并与三栋生产车间的装卸场地（均设于建筑西侧）紧密结合，尽量缩短货运长度，提升了物流效率。同时，货运动线及装卸场地的区位设置最大化减少对主要城市界面的影响。

苏虹中路还设有双向机动车出入口，出入口宽度为9米，与货车出入口充分间隔、互不干扰；玲珑街设置机动车单向入口，宽度为7米，有效解决上班高峰期南向车流的导入。人行主出入口设置在东侧，本项目有效地进行人、车、货分流，合理组织交通流线。

城市界面与材料控制

城市形象上，研发塔楼位于苏虹中路与玲珑街交叉口，有利于塑造良好的城市形象。灰白色铝板幕墙与柔蓝色玻璃幕墙的交替组合以及宽度渐变消隐的材料处理顺应快速路界面的视觉感受。

沿苏虹中路，生产车间A与研发办公塔楼边界守齐，形成连续的城市界面。为减少45米高的生产车间A对城市界面的视觉压迫，在体量上进行横向切削控制整体尺度，上部四层适当向园区内部退让，也活跃了园区内部空间氛围。分层错落间隔布置的铝板幕墙一方面与其他单体形成了统一立面语汇，另一方面营造了自身的建筑动感。

南侧生产车间B及生产车间C的建筑高度被尽量控制，减少其对南侧住区玲珑湾花园的压迫感及视线遮挡；生产车间C与研发办公楼通过连廊进行连接，在玲珑街步行入口营造良好的入口形象。

建筑单体设计以功能合理、材料适宜为原则，在产业园区内外差异上形成两种立面表情。立面色彩整体以灰白色为主，考虑到造价控制，三栋生产车间朝向城市界面的立面材料以铝板幕墙和玻璃幕墙为主；朝向园区内部的立面材料以真石漆和窗墙系统为主；研发办公楼立面材料为铝板及玻璃幕墙。

产品研究与参数配置

设计团队结合本项目电子信息产业的产业定位对产业园区复合功能的不同产品进行充分的市场调研和反复的设计研究，分别对生产厂房和研发办公的层高、荷载、面积、造价等参数进行技术总结，并形成了相应的产品手册。

在产品研究过程中，对货梯数量、客梯配置、管井余留、机电系统、构造节点、材料做法等方面均进行了深入研究。

生产车间B标准层轴测剖切

研发塔楼典型楼层轴测剖切

氛围塑造与第五立面

空间结构上，场地面向玲珑街引入东西向步行景观主轴，将整个产业园区向城市开放；南侧面向住区玲珑湾花园在刻意压低建筑高度的同时引入南北景观轴线，将视线通廊打开。在满足生产需求及消防疏散的前提下，最大化围合出内部复合型活动庭院，以期实现生态、共享的社区型产业园区。

为打造更具标志性的产业园区，项目充分利用屋面空间营造富有层次的第五立面。

供稿：科技产业研究中心

编辑 | 品牌运营部

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启迪设计集团创建于1953年，以覆盖人居环境全过程的投融资、咨询、设计、建造、运维等多元化全产业链集成服务为核心，以“全过程咨询+工程建设管理+双碳新能源+城市更新+数字科技”五大板块为支撑，集群创新，打造全国一流城乡建设科技集团。

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