《智无界•行无疆》 沈晓鸣：631结构开启中国房产2.0模式

浙江圣禧商业发展有限公司是今年成立的一家新企业，主要由圣禧集团和浙江城建集团组成，在今年上半年便获得了著名风投机构的融资。沈晓鸣向我们介绍，圣禧在五个省会城市，拥有16幢自建、自运营楼宇。他的这番话让我们有些吃惊，不过短短的一年时间，圣禧的发展速度显得有些过于迅速。

在接下来的对话中，我们就找到了这其中的答案。从2015年筹建公司开始，沈晓鸣就有着较为清晰的定位，他把目标瞄准了高品质楼宇，这在先天条件上就跟绝大多数的转租公司、运营公司拉开了一定的差距。然而，仅仅凭借这一点还远远不够，基于浙江城建集团这一企业背书，综合其固有的设计和科技优势，沈晓鸣对楼宇外立面及内部进行了一系列建筑智能化的改建。“我们希望打造的一个目的是，它有个优化的业态，这些进驻的企业和商业内容，互相之间是优化的。”

更为重要的是，沈晓鸣所需要的只是这幢楼的运营权，而并非所有权，这使得他走上了一条轻资产扩张的道路。就在我们自以为寻得了圣禧快速发展的奥秘之时，沈晓鸣向我们抛出了另外一个概念——631商业模块，所谓的631商业模块由60%的定模块、30%的动模块和10%的润模块组成。

“60%的定模块里面主要是旅居工作，其中包括酒店、单身公寓、集团办公等，这是一个比较稳定的业态，基本在五年到十年的时间内是不会改变的。30%的动模块则是娱乐潮玩，主要是一些体验式的，健康的有生命力的商业内容，例如健身房、餐饮业、电影院和KTV等。还有10%的润模块是给周边住户或办公室人员提供服务的，比如24小时银行、便利店、小药店等，这部分的业态就像小溪一样润泽这片土地，吸引旁边的人能够到我这里来。”

在观察了几个项目之后我们发现，在圣禧对外扩张的过程当中，所有产品都是标准化的，这得益于圣禧的内容提供商。圣禧拥有120家内容提供商，都是全国性连锁的大型企业，在面对不同地域的时候，沈晓鸣可以选择不同的匹配商家，可以说圣禧的每一个项目其实都是沈晓鸣一个复制的产品。

2016年上半年沈晓鸣在杭州、合肥、郑州、昆明、西安，相当于浙江、安徽、河南、云南陕西五个省已经开展了相关的业务，到今年年底则会增长到10个省会城市，明年圣禧将覆盖全国所有的省会城市。

沈晓鸣原先从事的是建筑智能化，由于工作的原因，他发现大城市里面空置的办公楼越来越多，他觉得这是对社会资源的一种浪费。“我们大家在一起就在想，如何把这些楼能够利用起来，真正实现它的社会价值。在这个过程当中我们就发现，每次跟人家去讲去建议，还不如我们自己来做。”

去年沈晓鸣前往美国进行了一个为期半年的培训，在这期间，他发现了一个很大的契机，进一步印证了他的一些想法。在美国，最大的房产业公司并不是开发类公司，而是经营型的物业公司。相反，国内一直都是重开发、轻经营的发展模式，但随着城市化进程的发展，他看到了这个行业在改变，渐渐地，这个行业开始从开发转到了经营。

沈晓鸣告诉我们，在一开始他也存在一个误区，觉得如今是绝大部分房产建完了处理不掉，但是通过这一年时间，他发现很多商业内容提供商也存在着不小的问题。“我这次有三家连锁性医院要在杭州新建康复医院，但他就是找不到合适的地方，然后他找到了我们。他说我们知道你们手上有很多物业，能不能看看适不适合我们做医院？”

接到这三家公司的要求以后，沈晓鸣就开启了寻找的旅程，然而事实并不如他所想的那么简单。因为医院需要相对独立封闭的地方，这使得需要的房产必须是单独一个业态，此外，物业的电梯也必须是担架电梯专用的电梯。在这个过程当中，沈晓鸣发现这两端需要有一家专业的公司去做这样的事情，在医院有需求的时候他们可以告诉开发商去定制这样一个楼。

“这样来看其实我认为中国已进入了一个2.0模式，以前的房产开发比较粗暴，那个时候是1.0的模式，现在我们要从开发转向经营，所以我们这样的公司才会产生。在这个模式上面，国内还没有出现非常出彩的企业。在美国看了这些资料以后，我想明白了这件事情，所以回来以后，我就开始全身心的投入做这个事情。”

沈晓鸣觉得也许他们会成为这个行业中一个创新者。他一直认为房产开发商应该是社会的精英层，无论是自身知识领域或是接触人群（政府、银行等），决定了他们处于社会较为上层，视野也较为宽阔。这些问题产生以后，当我们的精英层也无法解决时，这其实是一件很专业的事。

沈晓鸣一直不希望人家认为圣禧是一个二房东公司，因为在他看来这是一个很专业的事，专业的东西有它的门槛和技术壁垒，需要很多专业来做配合，才能把这件事情做完。“从建筑、结构、装修、绿化、智能化、计算机、太阳能还有太阳硅板、安装、营销、物业，我要积聚这么多人的力量，才能把这幢楼化废为宝，就这一点来讲，我就觉得这个行业会出现行业的巨头。房地产开发只是做了前端而已，我们现在把整个产业链做完。如果你站在这个高度考虑这个问题的话，你的这份工作才叫做事业。”

再者，这个市场非常非常的大，因为它对接的是房地产市场。沈晓鸣觉得这个行业的前20名都应该是上市企业，到这个方向去一定是对的。西北部开发商完全没有这个概念，因此，真正的竞争就在长三角与珠三角，只要能够有好的样板工程，就可以迅速复制到全国。他笑称，成为行业前20名，这个可能性还是有的。

沈晓鸣清楚地知道，在做这件事的时候，其中很关键的因素就是内容提供商，因此他也在不断的调整这些业态。他最近正在调研网咖，他告诉我们按照他这个年纪，他对网咖的理解就是网吧，然而事实并非如此。现在杰拉想要到他们所谓的商业体里面开网咖，他当时的想法就是一个网咖才要多少面积，给两三百平方够了吧。2000！这是杰拉提出的数字，这让他完全傻了眼，“2000方要拿我两层房子，怎么网吧要开到这么大？”

杰拉的负责人告诉他，他们要在游戏大厅做战队，下面都是观众席，这就是竞技场。简单来说，网咖的概念就是网吧加喝杯咖啡，但是他们要提供更多服务内容，其中就包括VR、按摩椅，娃娃机，桌游，甚至私人电影院。

从这件事情延伸开来，沈晓鸣告诉我们他觉得谦虚还是很重要的。原先他觉得应该是低调，但是后来他发现这个词不对，应该是谦虚。社会在发展就要跟不同的行业接触，也要跟不同的人学习。“我觉得企业的精神，其实说到底还是带头人的精神，还是主要经营层的建设，我们比较谦虚谨慎，任何人都要学习，他们行业好都是有理由的，这就是值得我们学习的地方。”