近期，全球领先的私募基金服务提供商Vistra卓佳与亚太不动产协会（APREA）联合发布《2025运营阻力指数》。报告汇集了来自亚太地区10余个关键市场超过100位高管分享的不动产投资洞见。
报告在对多个市场行业领导者进行深入调研的基础上，识别出亚太地区具有高增长潜力的市场、资产类别及投资策略。同时，研究发现，投资潜力最大的市场往往也伴随着最为显著的运营与监管挑战。
高潜力市场
报告首创“机遇—阻力” 象限：其不再以传统的 “发达市场 / 新兴市场” 划分标准对地区分类，而是依据 “投资潜力” 与 “运营复杂性” 的匹配关系。这一框架可根据投资者的风险承受能力与运营能力，为资本配置提供精细化指引。
在亚太地区，投资者展现出明确的意愿，愿意进入日本、中国、印度和越南等中高运营阻力环境以寻求增长。这表明当辅以恰当策略时，机遇完全可以超越运营障碍带来的挑战。
重点亚太市场的投资潜力与运营 “阻力” 分析：
中国、印度及越南被认定为 “高机遇、高阻力” 的市场，发展潜力巨大
日本被列为 “高机遇、中等阻力” 市场，凭借稳定性和规模受到青睐
新加坡和香港则以 “高机遇、低阻力”的枢纽地位脱颖而出
高潜力资产类别
在哪些资产类别提供最大上行潜力方面存在强烈共识。物流/工业和数据中心被列为具有最高上行潜力的行业。紧随其后的是第二梯队的有前景行业，包括住宅/多户住宅/长租公寓（BTR）和基础设施。相反，办公和零售业一直排在最后，表明这些传统资产类型仍在挣扎中。
以下是调研受访者认为具有最大上行潜力和投资吸引力的资产类别：
核心增益型物流/住宅
数据中心
增值/机会型物流
基础设施
住宅/长租公寓 (BTR)
酒店
医疗保健/养老住房
高潜力投资策略
根据调研结果，未来一至两年最受机构资本青睐的策略呈现传统避险与高风险高回报策略并存的格局。投资者认为增值型、机会型和主题/行业特定策略将吸引最多的机构资本。这突显了通过主动管理和专业知识创造超额收益（alpha）的关注点，而非依赖被动、广泛市场（核心）升值。
增值型
机会型
主题/行业特定型（例如医疗保健物流）
逾三分之二（72%）的受访机构表示在两个及以上市场开展运营，凸显出跨境经营挑战的普遍性，包括税务复杂性、人力资源合规及多市场管理问题等。反映这一经营现实的是，62%的受访机构特别指出在多个市场中面临“增长阻力”。
本报告旨在为不动产投资者提供具有实践价值的洞察，协助其理解并适应当前市场的复杂环境，从而做出推动业务持续发展的明智决策。
《2025运营阻力指数》完整版白皮书可通过此处下载。
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