近期，全球领先的私募基金服务提供商Vistra 卓佳携手亚太不动产协会(APREA)，发布首份中文版《2025运营阻力指数》。此份综合性白皮书聚焦亚太地区（APAC）不动产的投资机遇与挑战。
在本次调研中，来自超过亚太10多个关键市场的100位高管，通过结构化问卷分享了他们对跨境投资趋势的见解。问卷内容涵盖了对各类资产偏好的评估，以及对区域与本地投资环境动态的分析。
该报告揭示了一项关键的市场洞察：投资潜力最高的板块与市场，往往也伴随着最严峻的运营挑战（即 “阻力”），而这些挑战正持续重塑投资格局与策略。
该报告的一项独特成果是 “机遇 – 阻力” 象限：其不再以传统的 “发达市场 / 新兴市场” 划分标准对地区分类，而是依据 “投资潜力” 与 “运营复杂性” 的匹配关系。这一框架可根据投资者的风险承受能力与运营能力，为资本配置提供精细化指引。
重点亚太市场的投资潜力与运营 “阻力” 分析：
中国、印度及越南被认定为 “高机遇、高阻力” 的市场，发展潜力巨大
日本被列为 “高机遇、中等阻力” 市场，凭借稳定性和规模受到青睐
新加坡和香港则以 “高机遇、低阻力”的枢纽地位脱颖而
此外，报告还分享了下述关键内容：
一、投资规模增长，资本流向发生决定性转变
2024 年，亚太地区不动产投资同比增长 23%，达1,313 亿美元。然而，资本正从传统资产类别中转移。在数字化与人工智能（AI）的推动下，数据中心、物流及工业地产成为投资收益的无可争议首选领域。仅 2025 年第二季度（Q2），数据中心交易额便增至 11 亿美元，较 2024 年同期的 1.57 亿美元增长近 7 倍。反观传统写字楼与零售地产，则被投资者列为优先级较低的资产类别。
二、增值型与机会型策略主导，投资者寻求超额收益以应对阻力
为获取足以应对运营阻力的收益，资本正流向结构更复杂的投资策略。2025 年上半年，机会型策略（占比 30%）与增值型策略（占比 29%）主导了全球募资市场。这与指数发现一致：投资者正转向主动管理模式 —— 这一趋势在亚太地区尤为明显，例如日本市场聚焦居住型地产与酒店类资产；摩根士丹利资本国际（MSCI）数据亦显示，写字楼改造项目占比从 2023 年的 41% 升至 2024 年的 45%。尽管这类策略伴随较高 “阻力”，但被视为获取超额收益（alpha）的主要路径。
三、增长阻力制约投资回报
报告指出，“增长阻力”—— 包括监管复杂性、税收制度差异及数据透明度缺失 —— 是区分成功投资者与普通投资者的关键因素：
监管挑战：62% 的投资者（多为跨市场运营主体）将 “应对复杂且模糊的监管政策、政治风险、透明度不足及项目获取困难” 列为首要痛点。
数据透明度：49% 的投资者表示，获取亚太地区投资组合可靠的实时业绩数据 “存在困难” 或 “非常困难”。
第三方支持：62% 的投资者就监管报告寻求第三方支持，59% 寻求特殊目的实体（SPV）管理支持，这一数据凸显了市场对运营繁琐的普遍关切。
四、国内险资是中国工业资产流动性的关键，香港市场显现回暖态势
2025年上半年中国不动产投资金额达90亿美元，较去年同期下降14%。机构投资者对中国趋缓的宏观经济环境仍持保守谨慎态度。国内保险集团仍是工业资产流动性的关键来源。香港上半年投资额额达25亿美元，上半年同比增幅39%。投资者参与其不动产市场的范围显著扩大，特别是对办公和零售板块表现出兴趣。
五、中国不动产投资者关注亚太工业园区及基础设施
伴随中国企业海外扩张的浪潮，中国不动产投资者正聚焦亚太的工业园区与基础设施。此类投资不仅看重宏观增长潜力，更着眼于长期结构性价值。然而，这类资产天然具有周期长、资本密集的特点。因此，成功的关键已超越财务层面，更取决于地缘政治立场的一致、与核心利益方的稳固信任，以及穿越经济周期的监管连续性。
六、“低风险” 市场暗藏意外阻力
该指数打破固有观念，揭示了通常被视为 “低风险” 的发达市场中存在显著运营阻力：
新加坡：尽管 88% 的机构因市场稳定性选择在新加坡运营，但 21% 的受访者提及基金管理领域存在人才短缺问题。
澳大利亚：与 “营商便利” 的声誉相悖，37% 的投资者将其税收制度列为主要市场准入障碍。
七、如何应对：借力 AI、ESG 与本地专业能力
投资者正通过新工具与新策略调整应对方式：
AI 赋能：65% 的投资者认为，AI 在突破项目获取与市场洞察领域的阻力方面，将产生最大影响。
ESG 整合：65% 的投资者将环境、社会及治理（ESG）重要性评级为 “重要” 至 “极其重要”，表明 ESG 已成为核心投资要求。
策略转型：传统基金模式正在重塑。投资者越来越倾向于直接收购、合资合作，以及投资不动产运营公司，以获取控制权并降低运营风险。
《2025运营阻力指数》完整版白皮书可通过此处下载。
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