2013年国务院对外发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，“以房养老”正式进入公众视野。2014年6月23日，中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、广州、武汉试点，实施老年人住房反向抵押（“倒按揭”）养老保险。然而，截止至2015年9月12日，5个月内，全国仅12户共计22人签约。
作为一种养老方式，以房养老对广大老年人拥有的房产资源，住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现。在“以房养老”这种模式上，我们可以看到许多法律关系的影子：保险，抵押，售后回租等。对老年人和推出“以房养老”的保险机构或社区两方而言，这都是一场风险投资，赌的是住房利用周期和老年住户寿命的差异。
目前，最典型的一种“以房养老”模式是“倒按揭”，在国外又被称为“住房反向抵押贷款”。是指借款人(符合条件的老年人)以自有房产向保险公司、银行、养老基金、社区等机构办理抵押, 以换取一次性或分期提供的养老资金,抵押期间借款人仍保有房产所有权且继续居住该房屋,待借款人去世时,抵押房产可由其继承人赎回或交由贷款机构处置以清偿其债务。
在这一过程中，推出“以房养老”的金融机构或非金融机构主要靠对房屋剩余价值的预估和给老年人提供养老资金的差价获得利润，然而这也存在极大的风险，其中不仅有金钱的考量，还有对时间的预估。假设老年人寿命非常长，则养老资金，尤其是分期提供，如按月给付的养老资金总价就会上升，若同时房屋的市场价值下跌，或者由于长时间居住而导致房屋贬值，则该机构就不会从这项投资中产生收益，甚至有可能产生损失。对借款人（即老人）而言，这项投资也存在风险，即房屋价值如果远高于其能够获得的养老资金，则直接将房屋出售可能是更理想的选择。在这个过程中，双方都在进行着基于房屋价值和养老资金总价，寿命和房屋使用年限这两个时间和金钱方面的考量。
目前试水“以房养老”的金融机构及非金融机构多采用“倒按揭”的方式提供服务，老人按月收取养老金，然而各机构能够支付的养老金数额并不理想，比如按照“幸福人寿保险”推出的“幸福房来宝”保险费率表计算，如房产估值100万，每月到手的养老金可能就在3700元左右。这样的数额确实能够满足基本生活，但如老人健康状况不佳，需额外支出用于就诊购药等，这样的数额未必还能满足老人生活及看病需要。那究竟“倒按揭”的吸引力何在呢，为何不将房屋出售，再租住他处或进入养老院生活呢？出售房屋所得足以支付老人的生活所需及看病所需费用且犹有余。此外，如果老人的房屋价值不高，那每月能收取到的养老金数额就更少的可怜了，可能只能维持最基本的生活所需，生活质量无法得到明显改善。
老人将毕生积蓄所换来的住房抵押甚至出售给提供这一服务的金融机构及非金融机构，而一旦提供服务的机构资金链出了问题，让老人们如何是好呢？这一担忧并非空穴来风，北京一家名为怡养爱晚的养老机构资金链断裂，老人出售了唯一住房加入该机构的会员却一夜之间没有生活来源也无处可住，血本无归。在银行都有可能破产的情况下，老人又怎会充分信任这些机构并放心将自己托付给他们？
此外，目前全国各地的房价依然在持续上涨，特别在大城市，不断涌入的“新居民”导致住房的刚性需求居高不下。在此情况下，大部分有房的老人都仍在待价而沽，等待房子的进一步升值，因此，很难劝说老年人在房价依然看涨的情况下选择“以房养老”，抛弃房屋的产权和升值空间而选择交换并不高的养老资金。
