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个人有几套房产，与其闲置，不如出租。虽然都说我们的高房价下，房屋租售比低的可怜，但苍蝇虽小也是肉，不怕积少成多成为包租公的那一天。似乎鲜有人提及我们出租自己的房产，是否还需要交税。那究竟是否应当就我们收取的租金缴税呢，本文将为您详细解答。
首先，我们可以非常肯定的回答，要 - 交 - 税！我们出租个人所有的房产所获得的租金，应当缴税。我们国家的个人收入纳税比较不同于很多西方发达国家 – 他们的个人所得实行申报纳税，也就是说一年到头，把所有的进项放在一起计算、申报、纳税。我们大部分人的主要收入都是工资薪资收入，个人所得税的都是代扣代缴的；2006年国家出了个年收入12万以上的申报要求，但是推广有限，很多人不知道，知道了也不做。其实出租房产收入需要纳税，我们国家《个人所得税法》和其他法规有明确的规定，虽然没有税务人员主动收取相应税款，并不意味着我们无须缴税。
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A出租自有商铺，月租金收入为50000元（含税），其每月应缴纳多少税呢？
应缴纳房产税=50000÷（1+5%）×12%=5714元
应缴纳增值税=50000÷（1+5%）×5%=2381元
应缴纳城建税及附加=2381×（7%+3%+2%）=286元
应缴纳个人所得税=[50000÷（1＋5%）－286－5714－48]×（1－20%）×20%=6651元。
应缴纳印花税=50000÷（1＋5%）×0.1%=48元
以上应缴税款合计15080元
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B出租自有住房，月租金收入为20000元（含税），其每月应缴纳多少税呢？
房产税= 20000÷（1+5%）×4%=762元
应缴纳个人所得税=[20000÷（1+5%）-732）×（1-20%）×10%=1465元
以上应缴税款合计2227元
看到这里，您已经了解个人出租不动产所涉及税项及税率了，你可以将自己涉及到的情况带入上述两个例子中算出自己的应纳税款 – 金额不菲的负担呢。现实生活中，因为承租方往往是个人、或者小公司要求不严格，没有要求发票，就没有过开发票、上税的经历。其实但凡承租人要求发票的，个人只能前往房产所在地主管地税机关申报缴纳您的税款、申请代开发票。
读到这儿，对大部分人而言就心里有数够用了！如果想进一步了解具体规定，欢迎继续向下阅读，我们分两种情况来介绍个人出租房产涉及到的税项及税率：
个人出租非住房(商铺、写字间等)应缴纳以下税款
房产税
以租金收入12%计算缴纳。
增值税
按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
即：应纳税款＝[含税租金/（1+5%）]*5%。
城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加
以实际缴纳的增值税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)；教育附加费率3%计算缴纳；地方教育附加费率2%计算缴纳。
个人所得税
按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%。
印花税
按千分之一贴花，税额不足1元，按1元贴花。
个人出租住房应缴纳以下税款，应缴纳以下税款
房产税：
以租金收入4%计算缴纳。
增值税：
按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
即：应纳税款=[含税销售额/（1+5%）]*1.5%。
城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加：
以实际缴纳的增值税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)；教育附加费率3%计算缴纳； 地方教育附加费率2%计算缴纳。
个人所得税：
按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。
免征城镇土地使用税
免征印花税
以上是按法律法规个人出租房产应缴纳的税款，大家看到是否觉得收益如果再被扣税，那就低得可怜了？不过不要过于紧张，国家目前还执行了几项税收减免政策，让我们来看一下：
1
财政部、国家税务总局于2014年发布《关于小微企业免征增值税和营业税有关问题的公告》，明确了月销售额或营业额不超过3万元（含3万元）的，或以1个季度为纳税期限的，季度销售额或营业额不超过9万元的，自2014年10月1日至2017年12月31日免征营业税或增值税。
该项税收优惠政策目前已延长至2020年12月31日。
2
财政部、国家税务总局于2014年发布《关于对小微企业免征有关政府性基金的通知》，明确自2015年1月1日至2017年12月31日，“对按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（含3万元），以及按季纳税的季度销售额或营业额不超过9万元（含9万元）的缴纳义务人，免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金、文化事业建设费。”
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根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
概括而言，就是如果您的月租金收入不超过3万元，季度租金收入不超过9万元，则可享受上述税收优惠政策，免缴增值税及其附加税（城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加）。
但是，其他的比如房产税、个人所得税这两个大头还是要交。
最后总结一句，现实中没交不意味着不应交；应该交不意味着立刻要交。如果国内房地产不再具有持续增值的价值，持有收益如果再扣税，真真少得可怜。
（本文由赵苗、王墨雪律师撰写）
