临近年末，不少上市公司都面临着交一份好看业绩答卷的压力，于是“卖房回血”这样的“神操作”再现江湖。今年比较有名的卖房回血故事要数海马汽车，但即使出售了400余套住房也仍难摆脱ST命运。而据不完全统计，仅2019年10月以来已经有10多家上市公司发公告意图卖房回血。
从企业的角度看，由于过去几年房地产市场的持续火爆，企业大量持有房产已经成为了一个很普遍的现象，房产这些年的增值超出企业本身的经营效应。
从个人的角度说，虽然楼市调控政策“房地产长效机制”与“住房不炒”被反复提及，因城施政、分类指导的楼市调控政策使得投资型房地产正在不断减少，房子投资属性减弱、居住属性增强，但依然有人想在自然人限购之外寻求以公司名义购买房产。
那么对于企业和个人来说，购买、持有、和转让住宅的税费成本上究竟有哪些不同呢？
——写在前面
企业有资格购买住宅吗？
原则上说不论是什么类型的企业都享有独立的财产权，所以企业购买不动产包括住宅本身不应该是需要特别讨论的话题；但鉴于住房交易市场持续火爆、国家宏观调控政策收紧，上市公司卖房回血来源于历史交易，未来企业是否还能购买“住宅”这一类型的不动产，就有必要格外予以关注。
截止到目前为止，杭州、深圳、西安、长沙已经有明确的政策依据禁止企事业单位购买商品住房；上海通过出台《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》沪建房管联[2018]381号通知提高了企业购买商品住房的资格门槛；我们暂未查询到北京明确的政策依据，但根据窗口咨询可知除了个人独资企业、合伙企业之外，其他类型企业是可以在北京网签购房并不受到限购政策限制。所以简单总结一下，整体上说企业依然可以购买住宅，但能在哪里买、不能在哪里买就需要企业在有意向购买时查阅当地现行有效的楼市政策方能确认。
杭州：企事业单位不能买
深圳：企事业单位不能买
《关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的通知》深府办规〔2018〕9号
暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。
西安：企事业单位不能买
《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》市政办发〔2018〕61号
（四）在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。
长沙：企事业单位不能买
《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》长政办函(2018)75号
三、进一步加强商品住房（含新建商品住房和二手住房）购买资格审查，在我市限购区域（除浏阳市、宁乡市以外的行政区域）购买商品住房须符合以下规定：
（七）暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。
上海：企业买住宅提高门槛
《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》沪建房管联〔2018〕381号
一、企业在本市购买商品住房必须同时符合以下条件，购房时间以合同网签备案日期为准：
1、企业设立年限已满5年；
2、企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币；
3、企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。
企业近年缴纳税款金额满500万元以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。
企业和个人购买住宅，
税费有何不同？
不论对于个人还是企业，在购买阶段其他税费没有显著差异，但必须要关注的税费成本是契税。通常来说，个人购买住宅的契税负担略低于企业；但由于楼市政策属于地方自治的范围，所以在契税方面的具体税收优惠政策还需要在交易时查阅当地现行有效的政策方可确认。
简单小结一下，抛开限购政策对购房资格的影响，在购买阶段企业主体和个人主体的税费负担差别并不显著，企业购入房产的税费负担略高于个人购入，这个差异主要来源于契税不同。
《中华人民共和国契税暂行条例》第三条
契税税率为3－5％。
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》财税(2016)23号
一、关于契税政策
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
结语&下期预告
本文我们介绍了公司等企事业单位是否能够购买住房的相关规定，并且总结了购买交易环节的相关税负，总体上说在“让买”的城市，购买环节是个人购买或者企业名义购买，税费差异不算太大，主要是契税的差别。但是房产购买并非一朝之功，还要综合考虑后续持有阶段的成本、再次转让的税费，下篇我们做进一步的介绍。
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赵苗律师系北京安杰律师事务所合伙人，苗绘财富研究院创始人，她兼具中国和美国加州律师执业资格，同时具有扎实的商科背景。她曾历任多家世界顶级企业亚太和大中国区总法律顾问，对企业管理、跨境投资有独到的见解。在财富传承领域，赵苗律师专注投入，凭借其横跨中西、法律、税务和商科的背景和丰富的实务经验，不断为市场呈现业内前沿的研究成果和案例经验，深得客户信赖和好评。
