写在前面
最近案子缠身，带病作战，忙得不可开交。亲同学微信我说想去美国买房，转了三篇以前的公众号文章，觉得还是没有把问题说清楚。中国人有钱都喜欢海外置业，孟晚舟在加拿大、贾跃亭在美国、奶茶在澳大利亚，概莫能外。但买房其实无小事，不动产属地这个大原则会影响很多权利，既有税务上的考虑，还有法律上的障碍。购房资金流入如何申报、房子买在哪里、个人名义还是公司名义买、美国公司还是外国公司、产权怎么写，步步惊心，关系到税务局会不会找麻烦、万一离婚怎么分、不小心死了如何传，千万轻率忽略不得。
中国人爱买房！
这些年中国人有钱了，在很多维度开始占领全世界，常常被拿来和上个世纪80年代的日本全世界“买买买”作比较。从特拉法加广场到纽约大都会博物馆，从冰岛到南极，都是中国游客的影子。中国留学生也成了国际生的第一大力量。
除了旅游、消费、留学，外国资产也越来越受欢迎，除了美元保险，大家还爱海外房产。国内主席定调子“房子是用来住的”、去投资属性，出去以后首当其冲又是买房！有人说房产对中国人，就好比黄金在西方世界的作用，任世间大风大浪，房子就是压舱石。于是，中国人购房，从英国到美国，从加拿大到澳大利亚，这几年还有去日本抄底、去泰国投资、去柬埔寨炒房的。
亚洲国家买房发生继承或者争议的案子我没处理过，所以不了解，但美、加、英国的颇有几个。那么就有限所知，分享下我们作为救火队员处理危机后总结的经验、教训。
买房无小事，除了挪钱还有税！
境外买房主要就是以下几个逻辑：一是想分散风险，有外币资产配置；二是投资买房换身份；三是反正孩子或者身份在那里，先买个房子再说；四是房价上涨赚差价；五是房价稳定那就出租正向现金流。这些逻辑的真伪我们不辩，众人关心的买房换汇出境我们也不讨论。比起这些技术问题，我们更关心税收。
境外房产比较典型的税费，主要有四种情形：一是持有期间每年的不动产税，二是出租租金的个人所得税，三是将来出售获益的所得税或者利得税，四是要传给子女的赠与税、遗产税或者长期资本利得税。前面两种税费一般购买时投资者都会考虑，第三种将来出售时候的税费，不同的国家规定不一样，根据持有时间长短，可能是所得税，可能是长期资本利得税，税率从百分之十到百分之四十都有可能。中国人最陌生的大概是“赠与税”和“遗产税”！
说说要命的遗产税
境外购房对中国人影响最大的是遗产税，其中又以美国房产为甚。我们看得上的这些国家里，美国、英国、法国、日本都明文规定有遗产税这个科目，加拿大立法上废除了这个税种，但实际上通过死者的最后报税征收个人所得税，依旧达到了遗产税类似的效果。这是很多中国人购房时一知半解的。
遗产税各个国家的规定千差万别。以我们最熟悉的美国为例，既要考虑联邦层面的，还要考虑州层面的。虽说2018年-2025年，美国联邦遗产税对美国人免税额增加到了1100万美元(plus CPI indexing)一个人，但它对外国人的差qi异shi化对待，我们天朝又和美国政府没有相关税种的双边条约，于是就成了在美国购房的中国人的噩梦 – 我们的联邦遗产税免税额只有区区6万美金！
也就是说，中国人在美国以个人名义买的房子、有价证券、银行存款、公司股票、股份，总价值超过6万的部分就开始征收遗产税，税率从18%开始累进，100万美元以上的税率达到40%！很多客户，买完回国若干年，才知道这个规定，愕然吓出一身汗。除了联邦遗产税，还要考虑州遗产税，房子坐落不同，遗产税后果不同。于是追着律师问：除了死期之前抓紧出售，还有别的办法吗?
相比之下，英国就要仁慈得多，虽然只有32.5万英镑的免税额，但对本国人和外国人一视同仁，而且给了很多规划空间和可能性。
所以，境外买房一定要全面考虑、慎重决定。网传贾YT拥有若干套加州豪宅，皆以公司名义购买，简单揣测下好处：一、以公司名义持有隔离风险；二、转售、抵押等操作方便；三、所得税筹划有空间，等等。大概因为贾YT还算年轻，甚至本来就计划好了会搬去美国，所以根据公开可查资料看似并无过多考虑遗产税问题，没有用美国以外的公司和/或信托持有。
海外房产离婚怎么分、死了怎么传？
境外买房除了必须考虑的税务成本，房子作为不动产，事关重大，还和离婚怎么分密切相关。婚姻财产的制度和约定，一旦涉及到搬家移民，就变得非常复杂，涉及不同国家或地区的夫妻财产制度、复杂的“不动产”衍生出来的特殊原则之间的冲突。拿着哪国护照、在哪里结婚、婚后生活在哪儿、又搬到哪里去，都会影响将来的财产判定和分割，这就涉及复杂的“婚籍”概念，不仅要看哪里登记结婚、婚后常住哪里、死前常住哪里、夫妻有无共同国籍等等。同样是结婚以后买房登记在一方名下，按照中国法依然属于夫妻共同财产，但海外可就不一定了！这都是我们海外买房时来不及考虑、也没能力判断的隐患。
除了婚姻财产法，还有继承难关，关于人死了，财产怎么传，遗产税如何交，各国都有自己的规定和实践。现在国人慢慢明白：即使在国内，也要早做打算和安排，否则人死了以后的财产转移过户都是麻烦。放到海外，如果事前不安排，在人生地不熟的异国他乡，简直就是难上加难。美国、加拿大的probate均臭名昭著，一不小心都是旷日持久又劳民伤财。
如果已经买了，赶紧补上这几个文件！
海外买房置业，事前规划，事半功倍。但很多人往往是买完了才知道。
基于我们的经验，海外房子买到个人名下，最起码必备关于这套房子的遗嘱+授权委托书，事前准备花费几千美金即可，等人瘫了、死了、打起来了再去处理，可能是几十万美金的花费和几年的耗时。如果房值够高，比如300万美金以上，就值得考虑请专家对架构进行二次规划，比如利用信托架构。
结语
我们一直说传承无小事，跨境不简单。相比发达国家的个人税制和传承安排，我们大祖国算单细胞生物v1.0版，美国算复杂的灵长目v4.0版。对三十年间快速致富的中国人而言，我们在神奇的土地上拼搏赚钱的有些逻辑，走出去可能要要改改。把身份、资产搬出去，容易步步掉坑尚且不自知。从这个意义上说，不要总羡慕美国人自由，天朝才最自由。
硬广分割线：家族信托与跨境筹划特训营与您相约上海521！猛戳阅读原文了解报名详情哦！
推荐阅读
赵苗律师系北京安杰律师事务所合伙人，苗绘财富研究院创始人，她兼具中国和美国加州律师执业资格，同时具有扎实的商科背景。她曾历任多家世界顶级企业亚太和大中国区总法律顾问，对企业管理、跨境投资有独到的见解。在财富传承领域，赵苗律师专注投入，凭借其横跨中西、法律、税务和商科的背景和丰富的实务经验，不断为市场呈现业内前沿的研究成果和案例经验，深得客户信赖和好评。
