写在前面
有上市公司卖房回血，也有人想要绕开限购、以公司之名买房入市，前文《住宅依旧限购，用公司名义购买可以吗？》我们介绍了公司等企事业单位是否能够购买住房的相关规定，并且总结了购买交易环节的相关税负：总体上说在“让买”的城市，购买环节是个人购买或者企业名义购买，税费差异不算太大，主要是契税的差别。但是房产购买并非一朝之功，还要综合考虑后续持有阶段的成本、再次转让的税费，本篇我们做进一步的介绍。
购买只是一个开始！持有阶段的成本呢？
持有阶段的成本考虑需要从自用和出租两条线分别进行考察。
1. 先说说个人持有的情况。
在房地产税没有明确开征情况下，个人持有房产自用几乎是没有税费成本的，但如果个人出租房产取得租金收益后理论上就会产生税务成本。
个人出租房屋的租金收入涉税成本主要集中在：增值税、房产税和个人所得税，当前政策对于个人出租房屋免征城镇土地使用税和印花税。
关于增值税的问题，仅知道一个计算公式其实并没有太多实际意义，因为个人取得租金收入如果在租赁期间进行平均分摊不超过一定数额的，可比照小微企业享受免征增值税的优惠政策；房产税对于个人来说是一个稍微陌生的词汇，甚至有很多人把它跟“房地产税开征”经常搞混，这是因为《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条规定了“个人所有非营业用房产免纳房产税”，但如果是个人出租房屋，视用途不同可对租金收入征收4%或12%的房产税（关于房产税的计税依据有从价计征和从租计征两种方式，本文将不对此展开过多讨论。）房屋租金的个人所得税原则上来说应按“财产租赁所得”项目计算缴纳，税率为20%。以上都是原则规定，个人出租房屋的具体征税规定还要看各个地方，往往有各种简化和优惠政策，我们简单为大家总结了以下北上广深目前的情况仅供参考:
财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知
财税〔2008〕24号
二、支持住房租赁市场发展的税收政策
（一）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。
（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
（三）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
如果大家对于多套房出租合并计算问题、转租问题、扣除问题感兴趣，可自行参考财税〔2000〕125号、国税函〔2009〕639号、财税〔2016〕43号和国税函〔2002〕146号。
2. 再说说企业持有住房的情况。
对于企业来说，持有阶段的成本就略显复杂，不论是自用还是出租均会产生税费成本。企业房产在税务对待只有两个选择，要么出租、要么视为自用。
企业持有的住宅如果不出租就会被视为自用，那么企业就需要每年缴纳“房产原值一次减除10%至30%后的余值*1.2%”（每年征收）的房产税（即前文提过的从价计征），这个房产税可能金额过高；因此，很多企业会选择以低价出租的方式规避自用项下过高的房产税，出租时的房产税为：含增值税租金收入/（1+5%）*12%。
《中华人民共和国房产税暂行条例》
第三条
房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
第四条
房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
企业在出租住房取得的收入还有增值税、所得税的负担。就增值税来说，一般纳税人适用税率为9%，小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税。企业所得税税率为25%。但根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号），若企业属于小型微利企业，则可享受企业所得税优惠政策（应纳税所得额计算和税率均有优惠）和增值税优惠政策（有条件的免除）。
简单总结来说，企业持有房产的税务处理其实是一个非常值得深思的计算题，而如何控制企业成本、做账时固定资产是否计算折旧又足够成为另外一道企业财务咨询论文题了。
转让阶段，个人与企业有何差别？
在转让阶段主要的税费成本有：增值税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、所得税、契税和土地增值税，其中比较值得关注的税费成本是所得税、土地增值税和增值税。
关于个人转让住宅的个人所得税问题，我们已经在《房子到底怎么传最省税？继承、赠与还是买卖？》中有过论述，故不再重复，房产中介总挂在嘴边的“满五唯一”免得就是个人所得税。关于个人转让住宅的增值税问题，家庭财产分割、个人无偿转让均免征增值税；除北上广深外，个人将购买2年以上的住房转让的也免征增值税，但如果个人转让的是“满五唯一”的非普通住房仍然需要缴纳增值税，个人将购买不足2年的住房转让的按照5%的征收率全额缴纳增值税。关于契税的问题请翻阅《住宅依旧限购，用公司名义购买可以吗？》，而对于个人转让住宅来说，目前政策规定免征印花税、土地增值税。
企业转让住宅的增值税问题略微复杂，欢迎读者移步《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第14号自行计算、学习。其实对于企业来说转让住宅的增值税成本尚可以承受，真正昂贵的是土地增值税。那么土地增值税到底有多贵呢？
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第七条
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
看到如此高昂的税率，瞬间就不难理解在实践中为什么许多企业会选择以股权转让的方式交易房地产了。但必须澄清的是，税务机关是否有权对非房地产企业涉及房地产的股权转让征收土地增值税没有明确的税法依据。虽然在实践中国税总局曾经对个别地区的个案交易做过批复，但目前针对此种交易仍缺乏全国性的法律文件，这也就造成了各地对此种交易存在执法不一的情形，所以也不能排除税务机关依据国税函〔2000〕687号对此种股权转让行为征收土地增值税可能性，即如果股权转让涉房地产，会存在被穿透征收土地增值税的潜在风险。此外，如果企业还有其他业务，涉及到并购重组等，是否适用相关的土地增值税缓征政策，均要具体问题具体分析。
结语
本文和本文的姊妹篇《住宅依旧限购，用公司名义购买可以吗？》仅对企业购房相关的资格、税费作简要对比讨论，具体决策要根据意向房屋的价值、所在城市、购房之后的目的等综合统筹规划，不经过具体的税务和数字计算对比，无法得到答案或结论。本文不视为对于任何具体个案给出任何法律、财务、税务的建议；“房子是用来住的”这一价值取向对于理性决策房产交易在当下非常重要。此外，个人或家族财富的管理从来都是个技术活，东拼西凑、偏听偏信某些“不足为外人道”的偏招，绝非明智之举，常常容易因小失大追悔莫及。
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赵苗律师系北京安杰律师事务所合伙人，苗绘财富研究院创始人，她兼具中国和美国加州律师执业资格，同时具有扎实的商科背景。她曾历任多家世界顶级企业亚太和大中国区总法律顾问，对企业管理、跨境投资有独到的见解。在财富传承领域，赵苗律师专注投入，凭借其横跨中西、法律、税务和商科的背景和丰富的实务经验，不断为市场呈现业内前沿的研究成果和案例经验，深得客户信赖和好评。
