写在前面
前文《结婚房子怎么买？看这一篇就够了！》说的都是关于婚房怎样省心买的问题，本文将会解释一下家庭成员之间不动产传承究竟怎样最“省税”的问题。对于家庭成员之间的不动产传承来说，常规方法有三种:继承、赠与和买卖。对于非住房类型的不动产传承还有一种方法是股权转让，但由于属于它是一种非常规方法，实际操作时又有很多技术细节，因此本文对此暂且不展开讨论。
六月出“新规”，赠与最省税？
很多人都认为在继承、赠与和买卖三种方法中，赠与是最省税的方案，理由就是“最新”的《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》中已经说过了：“直系亲属”间不动产赠与不征收个人所得税。可事实真的是这样吗？
需要澄清的是，这个《公告》并不是税务“新规”，其实早在2009年财税【2009】78号文中税法就给予了这样的优惠，新公告只是为了配合《个人所得税法》的修订，把受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，归类到“偶然所得”项目计算而已（过去归类在“其他所得”中）。需要特别注意的是，税法上“近亲属”的范围与《继承法》的规定不同，税务部门认可孙子女、外孙子女也属于近亲属，可以享受个人所得税优惠。
《继承法》
第十条
遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）
第一条
符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
赠与取得房产后，
再次转让的税务负担你考虑过吗？
赠与房产之后受赠人再次转让房产的税务负担也要考虑。虽然家庭成员之间赠与房产可以免征个人所得税，但是受赠人如果将该房屋再次出售将会面临更大税务负担，原因在于受赠取得的房产再次转让时不能核定征收必须按照20%的税率计算个人所得税，而买卖取得的房屋再次转让时可以核定征收，不同地方税务局适用的核定征收税率可能不同，但税率范围为1%-3%。
总结来说，如果不考虑房产二次转让的问题，家庭成员间以赠与方式转让的确可以节省个人所得税成本，但如果考虑到房产二次转让的问题，利用二手房低价买卖并享受核定征收的政策则更为省税。
财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知财税〔2009〕78号
四、 对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知
国税发[2006]144号
(二)关于加强个人将受赠不动产对外销售个人所得税税收管理问题
受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该项不动产的,在缴纳个人所得税时,以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收。
国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知
国税发〔2006〕108号
三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
结语
家庭房产传承，除了提前防范法律风险之外，也要了解一些基础的税务知识，这样方能避免因一知半解而承担不必要的税务负担。此外，房产提前传承确实可以避免继承权确认的麻烦，但与此同时父母也会面临丧失财产控制权带来的一些列潜在风险。家庭财产的保全与传承不但需要技术细节的支持，也同样需要缜密周全的考虑，如此方能保证每个家庭都可以平稳、有序的传承爱与财富。
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赵苗律师系北京安杰律师事务所合伙人，苗绘财富研究院创始人，她兼具中国和美国加州律师执业资格，同时具有扎实的商科背景。她曾历任多家世界顶级企业亚太和大中国区总法律顾问，对企业管理、跨境投资有独到的见解。在财富传承领域，赵苗律师专注投入，凭借其横跨中西、法律、税务和商科的背景和丰富的实务经验，不断为市场呈现业内前沿的研究成果和案例经验，深得客户信赖和好评。
