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房地产市场进入5月份销售增速出现放缓，6家已公布销售业绩的房地产企业，在5月合计销售为1,900亿元人民币，环比下跌7.8%，当中碧桂园5月销售金额由4月的535亿元下跌至400亿元。
由3月开始的新一轮调控政策慢慢影响市场，预计销售在第二季度开始明显回落，另一方面，资金供应及利率趋紧张。以北京首套房的贷款利率为例，年初时以基础利率8.5折批出，到6月初的条件已变成基础利率的1.1倍，增加近3成。个别银行甚至以1.2倍批出，主要原因为资金供应不足，银行拆息走高。5月尾时内地出现一年同业拆借利率高于一年期的贷款基础利率，部分银行明言为了让“稀缺”的资金尽量赚取利润，所以优先贷给愿意付高息的客户。
而在美国几乎必定在6月加息及公布缩表计划，欧央行对继续放水的态度出现变化之时，内地难以持续放松银根，本年的M2货币供应目标由上年的增长13%降至12%，去杠杆下债息及市场利率必定稳步上扬，内房股的强势显得不太合理。
本轮内房股的强势由中国恒大（HK.3333）领军，年初还在5元水平徘徊，至5月份开始发飇，不足一个月时间由7.5元翻了一翻到17.66元。6月9日公司公布以292亿元人民币全数沽出万科股权，录得70.7亿元的亏损，集团在2016年度全年才有纯利50.91亿元，万科股份由上年8月及11月两度买入，短短10个月已把上年的利润亏掉还额外损失近20亿元。即使以万科A股停牌前的20.87元人民币计算，账面损失也达38.54亿元，但股价不停上试新高，教人摸不着头脑。
公司在6月5日的未经审核营运数据公告中除提及5月份的销售情况外，已累计赎回71.3%永续债（805.6亿元人民币），剩余本金约288亿人民币，目标在6月30日前全部赎回，沽出万科A股回收的292亿元刚好用作赎回永续债。同时，3月份分别发行利率介乎7%至9.5%的优先票据，金额合共25亿美元，公司称以短债换长债为优化债务的方法之一，不过在美息处于上升周期时以短换长，未来极有可能出现以”更高债息集资”。内地房产业转折点初现，最直接的融资还是配股或供股集资，相信很快便出现内房集资潮。
笔者：
邓家荣（广发银行澳门分行证券投资部总经理）
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