“房地产咨询公司Binswanger数据显示，电商平台中最大租户美客多（Mercado Libre）在7个地点租赁了41.5万平方米，而第二大租户虾皮（Shopee）则在8个地点拿下13.8万平方米。 ”
得益于电商业务的快速发展，两大电商巨头已成为巴西商业地产的主要客户，第三季度其占行业租赁总量65.6万平方米中的90%。房地产咨询公司Binswanger数据显示，电商平台中最大租户美客多（Mercado Libre）在7个地点租赁了41.5万平方米，而第二大租户虾皮（Shopee）则在8个地点拿下13.8万平方米。
美客多目前在巴西持有339万平方米仓储空间。2020年其仅拥有23.6万平方米，2021年便突破百万平米大关，2023至2025年间更将规模扩张至原先的2.5倍。虾皮现有123万平米仓储，2021年时仅6.3万平米，2023-2025年间实现四倍增长。
进入巴西市场仅五年，虾皮已超越传统零售商Via Varejo（98.5万平米）和Magazine Luiza（72.2万平米），甚至领先亚马逊（Amazon，70.9万平米）。Binswanger巴西管理合伙人西蒙娜·桑托斯（Simone Santos）表示："这些电商巨头无疑将继续以惊人速度扩张，还有很多新区域待开发。"
据仲量联行（JLL）数据，虾皮本季度最大手笔是将其在圣保罗州弗朗哥达罗沙GLP Bandeirantes物流园的租赁面积翻倍至15.7万平米。不愿具名的开发商透露，这家中国平台正转向大型设施扩张的新阶段，此前其战略主要围绕大城市周边"最后一公里"的小型仓储。
美客多则专精于圣保罗周边30-50公里范围内的优质资产。"这几乎是划地盘的扩张，因为他们知道这些仓库不可复制，"桑托斯指出。行业高管表示，高租赁量正阻碍新玩家进入巴西电商市场，如今入局者更难获取区位优越的设施。"美客多甚至预租了2027-2028年才竣工的物业。"
高力国际（Colliers）数据显示，9月底巴西物流仓库空置率仅7%。供需紧张导致在建项目就被预定——前9月140万平米租赁量中，40.4万平米来自未完工建筑。Binswanger市场情报部门Landsight项目负责人保罗·伊祖卡（Paulo Izuka）称，2025年预计190万平米新增供应中，25%已被预租。
这种稀缺性增强了开发商议价能力。"它们的扩张速度反而成了劣势，"某高管坦言。巴西平均租金一年间从每平米26.37雷亚尔涨至27.78雷亚尔。
为提供更多包邮服务，电商企业亟需降低运输成本，这依赖于靠近消费端的仓库选址——但核心消费区优质资产仍稀缺。尽管如此，"没人愿意失去这样的租户"，某高管透露，虽然难获大幅折扣，但开发商提供免租期（最长六个月）或前两年租金优惠等激励措施。
这种扩张并未被视为过热。美客多未回应置评请求。虾皮声明称已在巴西设立15个配送中心、200多个物流枢纽和3000个代办点，物流处理能力较2024年11月翻倍。
开发商表示，电商的高标准推动行业升级。"我们常讨论'3A级仓库'（12米层高、6吨承重），但运营商要求已超越这个标准，"某高管称。另有开发商开始精确计算车辆在园区内的调度时间，因为分秒必争的配送时效至关重要。
业内人士透露，拥有这类租户能提升仓库转售价值。卖家可获得"溢价"，因为这些技术投入大的租户付款可靠且租期稳定。