一笔原本12月中旬到期的债券，正把房地产推向又一场新的考验。
这笔债券，名字叫22 万科MTN004。2025年11月26日，该公告突然出现在中国银行间市场交易商协会的网站上。
市场用脚投票，第二天，万科多只债券价格大幅跳水，下跌超过30%，与此同时，其A股也应声下跌，单日跌幅7.13%，重回2015年8月以来新低。
对房地产龙头万科来说，这不仅是它自己一次财务上的考验，也是房地产行业当下整体信心的考验。这一次是万科历史上首次主动提出用展期这种方式来化解债务。展期，换句话来说，就是在原本规定的时间里，还款困难了，所以申请延长还款时间。
根据公开资料，万科仅在2025年12月，就有两笔中期票据合计57亿元人民币面临到期：更严峻的是，华泰证券等机构估算，万科从2025年11月到2026年6月期间，仅境内债券本息待偿就高达约155.46亿元，还有美元债利息约0.3亿美元。与此同时，其2025年三季度报告显示，虽然公司账面货币资金为约656.8亿元，但其有息负债高达3544.73亿元。
短期债务与流动性之间的矛盾，已经非常明显了！
万科的困境就是房地产的难题！很显然，在这个时间点下，光靠债务展期，是无法真正解决问题的。最主要的，是把房子更多更快卖出去，并把钱收回来。
根据2025年三季度数据显示，万科前9个月累计实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%，净亏损280.2亿元，而去年，万科还亏损494.8亿元呢。也就是说，不到两年时间，公司累计亏损就超过770亿。
再看现金流，2025年前10个月，万科合同销售金额仅为1152.8亿元，同比下降超过40%。每月的销售额，仅停留在百亿元级别。因为销售回款不及时、市场需求疲软，万科2025年1–9月，经营活动现金流净额为–58.89亿元，仅第三季度就净流出近28亿元。
可以说，如果房地产环境不变，万科想要靠经营造血偿债，已经变得非常困难了，那还怎么会有钱还款呢？
从行业层面来看，这并不是万科一家在挨打。中国房地产行业自2021年信贷收紧之后，就整体进入流动性枯竭期。多家大型房企出现违约或债务重组。万科虽然因为其与国资背景的关系，一直被视为相对稳健的代表，但稳健也有个边界，当市场环境与基本面同时恶化时，多米诺骨牌的倒塌，是不会放过任何一个人的。
此前，万科的大股东深圳地铁也多次对其输血。截至2025年11月12日，深铁对万科的累计借款已经307.96亿元。11月20日，万科股东会决定，从2025年起到下次股东大会之间，深铁向万科提供不超过220亿元的借款额度。
深铁集团本身也并非现金无穷，这个输血口还能撑多久呢？因为万科的拖累，2024年和2025年前三季度，深铁集团分别录得亏损334.61亿元和83.25亿元。
多米诺骨牌已经从房地产行业，在逐渐蔓延到别的领域，只是到目前，还没有严峻到和房地产一样的程度。
其实对于债权人来说，万科申请展期，也是不得不同意的事。有人说，只要展期通过，万科就能争取时间，同时伴随着深铁再输血，万科还有可能撑住。但，实际情况远比这更复杂。
展期只是将还款时间往后拖，债务负担并没有消失。根据部分市场流出的方案，22万科MTN004将可能分三期兑付：首期仅兑付10%，其余分2026年2月、2026年8月分批还清。
其次，即便深铁继续注资，也仅仅是续命，不是回血。当母公司本身也有亏损压力时，这种靠股东输血的模式，其持续性也值得怀疑。
更重要的，是万科的自造血能力在当下遭遇了质疑！在楼市信心、住宅需求、融资环境都发生变化的当下。中国房地产市场的复苏并不确定，销售恢复缓慢，购房需求不稳定，银行贷款政策谨慎，购房者心理谨慎，这些因素都在影响开发商的现金流和盈利能力。
纵观整个行业，过去几年，已经有多家大型房企因资金链断裂、债务违约、项目烂尾而破产或被清算，这几年，退市的房企也越来越多！
万科的危机是整个房地产行业结构性出清的缩影，当万科这次尝试展期，也意味着市场对整个房地产行业的悲观情绪正在被放大。
正如评级机构最近对万科的评价一样——流动性枯竭、融资能力弱化。
如果万科最终没能改善现金流、没能成功展期、没能通过资产处置改善债务结构，那它就有可能成为新一轮行业风险暴露的导火索。
届时，就不只是万科的债券问题了，所有与房地产相关的信用债、市政债、银行信贷都会受到波及，房地产市场经过最近两年稍微建立起来的一点信心也可能会全面崩塌。
对投资人来说，万科目前也是个提醒，即便背靠国资，即便它是行业龙头，原来也不是完全稳健的。未来能不能走出困境，关键还是看公司能不能自造血，另外还有宏观环境是否会发生根本性变化，带动需求全面恢复。
对政策制定者来说，这也是一个转型节点。从我们看到政策开始鼓励REITs、鼓励存量交易、鼓励城市更新与长租经营时，就能看到，行业想要更长远的发展，需要让房企、银行、信托、资本市场共同承担结构性风险，而不是和以前一样把风险只押给房企和银行。
这一次债券展期，对万科而言，可能只是缓一缓。但对整个中国房地产市场而言，它更像是一条分水岭，是过去建立的房产、过去运行的模式，与时代发展的告别。
只是，在这个转换的过程中，实在是太痛了。
对于购房人来说，对于房企来说，对于从业者来说，对于相关债券和股票的持有者来说，都是一次刻骨铭心的经验教训！