沙特房地产市场专题
第一期
引言
作为“2030愿景”中的关键一环，为构建一个稳健、透明且具有国际竞争力的房地产市场投资环境，沙特于2022年4月颁布了全新的《房地产登记法》（The Law of Real Estate Registration），旨在确保房地产产权明晰、保障权利人合法权益、便利房地产交易、减少相关纠纷，并在实现行业信息透明化的同时，吸引外国投资者强化对沙特房地产市场的投资力度。
本文将依据沙特官方发布的相关法律法规，系统性地拆解房地产登记核心框架，为房地产投资者、业主以及其他关注沙特房地产市场的有关人士，提供一份权威且详尽的实践指南。
主管机关：沙特房地产总局
《房地产登记法》适用于沙特阿拉伯王国境内的所有房地产。作为房地产登记事宜的主管机关，沙特房地产总局（Real Estate General Authority , REGA）的管辖范围具体如下：
1. 寻求协助：房地产总局可根据确定的条款和条件，寻求政府机构的协助或委托私营实体履行任何与房地产登记相关的职责。
2. 建立监管登记簿：房地产总局应建立房地产登记簿，监督与房地产登记簿相关的所有事宜，并办理所有相关手续。
3. 数据核实与准确性保障：房地产总局应核实房地产登记簿中载明的房地产数据、与房地产相关的任何权利和义务，以及相关证书和文件的准确性。
4. 测绘工作的领导权：房地产总局应根据有关规定及相关机关批准的国家地理空间标准，开展房地产登记所需的测量工作。
5. 登记数据所有权与商业化：值得注意的是，房地产总局作为房地产登记簿及其数据的唯一所有者，同时可按照有关规定，将相关数据用于商业目的，并以促进发展的合理价格（fair prices）向受益人提供该数据。
房地产登记簿
房地产登记簿（Real Estate Register）是新《房地产登记法》法律体系的心脏，也是整个房地产治理体系改革的核心所在。
1. 登记内容：房地产登记簿是一套根据法律认可的材料所编制的文件，其中将载明房地产的描述、位置、物理状况、法律状态，以及与该房地产相关的任何权利、义务及其变更情况等。换言之，有关房地产的基本情况以及任何变更等，均可通过房地产登记簿予以体现。
2. 证据效力：房地产登记簿具有绝对证明力（absolute probative force），其内容在司法机关及其他所有实体面前可作为充分证据，无需其他补充证据。除非存在打印错误或伪造行为，否则不得对房地产登记簿提出异议。
3. 变更要求：房地产登记簿的变更或数据修改只能依法依规进行，房地产总局应根据利益相关方的请求或自行决定，纠正排印错误和实质性错误，并按照法定方式通知相关方。这一规定将产权的合法性基础从易于产生争议的“契约”转移到了不可动摇的“登记”上，极大增强沙特产权市场交易的安全性及可预测性。
4. 数据公开：房地产登记簿数据应依法向公众开放，但有关机关指定为机密的房地产数据除外，如涉及国家安全的军事设施地界等，以平衡信息透明度与国家利益。
登记内容
《房地产登记法》主要将登记划分为“首次登记”和“后续处置登记”两个阶段，并对期房等特殊情况作出专门规定，具体内容如下：
1. 首次登记
首次登记是指将一处房地产首次录入新登记系统，为其建立权威、统一身份档案的基础性工作，且该过程免费，以鼓励所有业主积极参与。所涉流程如下：
（1）区域划定：房地产区域（real estate area）应由房地产总局决定指定。该决定应包括区域的精确定义和明确标记，并应涵盖受理首次房地产登记申请的期限，最终将通过指定的适当媒体予以公布。位于房地产区域外的房地产所有者，也可依法申请将相关房地产登记在房地产登记簿中。
（2）登记条件：首次房地产登记必须满足以下条件：①除国有房地产外，房地产必须拥有符合法律要求的产权证书；②房地产的地理空间数据必须完整；③如有需要，业主必须向房地产总局披露首次房地产登记有效性所需的任何文件或数据。
（3）登记结果：完成有关登记程序后，房地产总局应依法颁发产权登记证（The property registration deed），并依据该产权登记证，编制房地产所有者名单（lists of real estate owners），该名单同样应当依法对外公布。
（4）异议诉讼：任何利益相关方均可在主管法院对首次房地产登记提出异议，除非该登记已依法获得绝对证明力。若相关方提出异议的，房地产登记簿和房地产所有者名单中须对此作出相应记录，并将最终判决摘要纳入登记簿。
（5）绝对证明力的取得：首次房地产登记将自公布所有者名单之日起满一年后获得绝对证明力。在获得绝对证明力后，任何因首次房地产登记而遭受损失的相关方均可向主管法院请求由造成损害的主体进行赔偿，但不得要求取消首次房地产登记，或修改其数据/其中规定的权利。
2. 处置登记
（1）处分记录：首次登记后的所有处分行为（包括设立、转让、变更或终止原始/从属物权、修改房地产数据，以及确立上述权利的最终判决），均应记录在房地产登记簿中。未经登记，相关权利不具有可执行性，也不具有司法和行政效力。此类处分包括不动产分割、遗赠、捐献、继承、抵押、授予等。
（2）情况记录：期限为10年及以上的房地产租赁合同、经依法认证的不动产用益物权相关义务，以及确立上述事项的最终判决，必须在房地产登记簿中作出记录。未经记录，相关权利均不具有可执行性，也不具有司法和行政效力。
（3）继承记录：相关机关应按照与房地产总局商定的方式，将房地产所有者的死亡情况记录在房地产登记簿中，并提供正式的继承人名单。
（4）诉讼记录：与物权或处分行为相关的诉讼，如需要变更房地产登记簿记载事项的，则必须在房地产登记簿中作出记录，除非能够提交存在该等记录的证明文件，否则相关诉讼将无法得到法院受理。任何利益相关方均可向主管法院提出紧急申请，要求撤销前述记录。如果法院认定相关诉讼请求不具备合理性，则应判令撤销记录。根据诉讼所确立的权利，只有在最终判决作出后90天内记录在登记簿中的，才会对依据房地产登记簿获得权利或受益的人具有约束力。
（5）变更记录：房地产业主应在房地产描述因新建、扩建、修改或拆除建筑物而发生变更后的90天内，通知房地产总局依法更新登记簿数据。
（6）救济途径：若房地产登记或记录申请被拒绝、未按登记顺序处理或处理被暂停的，申请人可在收到通知后30天内向房地产总局提出申诉。
3. 期房处置登记
除前述房地产登记簿外，房地产总局还应建立与房地产登记簿相关联的期房登记簿（register of off-plan real estate），并对此签发相关证书。未经登记簿登记的，与期房相关的处置均不具有可执行性，也不具有司法和行政效力。
期房建设完工之日起30天内，房地产业主应申请将期房登记簿中记录的房地产数据转移至房地产登记簿，并申请为该房地产颁发产权登记证。
处罚罚则
在不影响其他法定更严厉处罚的情况下，任何主体有下列行为之一的，将被处以不超过10万沙特里亚尔的罚款：
1. 未在法定申请期限内为其房地产申请首次登记的；
2. 未依法披露房地产总局所要求的、为满足首次房地产登记有效性所需的任何文件或数据的；
3. 在房地产描述因建筑物的新建、扩建、修改或拆除而发生变更后的90天内，未及时通知房地产总局更新登记簿记录的；
4. 在期房建设完工之日起30天内，未及时提交申请转移房地产数据的；
5. 妨碍房地产总局进行房地产登记工作的。
结语
作为沙特房地产治理体系的变革核心，《房地产登记法》从根本上确立了以房地产总局为单一主管机关、以具有“绝对证据效力”的电子化登记簿为基础的现代化登记体系。通过登记原则从法律角度减少了产权模糊和纠纷风险，为业主提供了更为有力的法律保障，更为投资者提高了产权交易的安全性和透明度，这无疑将吸引更多资本流入沙特不动产市场，促进其规模和质量的双重提升。
本团队后续将围绕“沙特房地产市场”这一专题逐步开展前沿法律与政策研究，从制度脉络、实务操作与合规要求等多种维度，为行业投资者提供专业、系统的参考与指引，敬请关注！
李菡
宁人（北京）律师事务所合伙人
执业领域：出海中东、投融资并购、资本市场、投资基金
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苏晓燕
宁人（北京）律师事务所合伙人
执业领域：出海中东、银行与金融
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李娟
律师助理
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