类似于比特币，RWA作为一个新物种，不管你持什么态度，它都已经到来了，所以我们应该尝试去认识并了解它。本文也算是对RWA一个粗浅的学习笔记，特别是它和REITs的异同，以及相关风险做出一些搜集整理，以供参考。
最近金融圈有关 "RWA"（Real World Assets）的内容越来越火，RWA翻译过来就是“现实世界资产代币化”。听起来挺玄乎，通俗来说就是：
用区块链技术，把现实里的东西——比如一栋楼、一笔国债、甚至一根充电桩——变成可以在网上方便买卖的数字“碎片”。
想象一下，过去想投资海外房产，动辄几十上百万美元的门槛，还得找中介办手续，折腾大半年。
现在，通过RWA，东京涩谷的一个商铺可能被“切”成几千份，花几千块人民币就能买一份，租金通过数字钱包自动转账。
这就是RWA带来的变化之一：“降低门槛，提升流动性。”
像金融巨头贝莱德推出的“BUIDL基金”，规模已经几十亿美元。它本质上就是把美国短期国债“搬”到区块链上，变成数字代币。投资者用美元稳定币（如USDC）就能买，收益每天自动结算。
如美国的 RealT平台，专门把一些租金回报不错的住宅（像底特律的低价房）拆成小份代币出售。最低几十美元就能参与，每月租金自动分账。香港也有类似尝试，比如锚定九龙太子区商铺的 PRINCE代币，最低门槛降到1000港币。
像Paxos Gold (XAUT)，1个代币就代表1盎司存放在金库里的真金白银，有点金本位的意思。
朗新集团和蚂蚁链合作，把价值1亿的充电桩未来收益权做成RWA。投资者收益直接和充电桩的实际使用量挂钩，用得多，分得多。
协鑫能科把光伏电站的发电收益权代币化，通过香港的监管沙盒吸引资金。
【监管沙盒】（Regulatory Sandbox），是2015年11月，英国金融监管局率先提出的创新监管理念。监管沙盒作为一个受监督的安全测试区，通过设立限制性条件和制定风险管理措施，允许企业在真实的市场环境中，以真实的个人用户与企业用户为对象测试创新产品、服务和商业模式，有助于减少创新理念进入市场的时间与潜在成本，并降低监管的不确定性。
像中国信达、东方资产这样的专业机构，开始用RWA结合“债转股+代建”等模式盘活问题房地产项目。把项目权益代币化，引入新资金。
例如，2024年12月16日，信达国际资产管理有限公司安排的短期资产支持流动性票据代币STBL在以太坊区块链上成功发行。
这为解决老大难的“不良资产”问题提供了新思路，但这更多像一种发债融资手段。
上海数交所推出RDA（真实数据资产），比如钢材交易数据、甚至葡萄园的种植数据，经过处理验证后，可以变成有价值的链上资产，用于融资或结算（如浦发银行基于钢材数据发行的稳定币），让“数据要素”真正流动起来。
因此，RWA是通过区块链技术将现实中的资产转化为数字代币的一种金融创新。就像把一栋大楼拆分成无数 “数字砖块”，每个砖块代表资产的一部分权益，投资者可以像买卖股票一样交易这些 “砖块”，获得资产的收益权。
说到这里，不难发现RWA 和我们熟悉的 REITs（房地产信托基金）本质上都是资产证券化，那么两者有何区别呢？
一句话总结：REITs 是“地产的 IPO”，RWA 是“万物皆可 IPO 且 24 小时可交易”。
首先，RWA能“切”（可投资证券的碎片化）的东西范围更广：REITs主要就是商业地产和基础设施，要求稳定收租。
RWA的范围广得多，国债、黄金、充电桩、数据、甚至电脑显卡的算力（如Compute Labs的项目）都能代币化，想象力更大。
其次，“靠人”还是“靠代码”：REITs发行、管理、交易都依赖基金公司、交易所这些传统中介机构，流程相对固定但也慢。
RWA的核心是区块链和智能合约。资产数据靠AI“预言机”自动验证，租金、利息靠代码自动分配。
再次，RWA的“规矩”还在摸索： REITs在各国都有很成熟的监管框架和投资者保护措施。
而RWA本身就带有极强的“去中心化”特色，对其监管还像“拼图”，不同部门（管金融的、管科技的）可能管不同的方面，全球协调也还在探索中。
对于经历过2008年金融危机的人而言，一个自然而然的担心在于，RWA会再次用复杂的金融结构化包装，以隐藏起劣质/垃圾资产的本质吗？
这确实是大家最关心的问题。历史上，金融创新被滥用导致危机的例子不少，RWA也存在类似风险：
部分项目以“RWA”概念包装边缘资产（如高估房产、问题应收账款），通过链上代币掩盖底层资产瑕疵。例如：
Goldfinch 平台因借款方 Stratos 将资金投向不明企业（如 POKT 公司）导致 700 万美元坏账，暴露了资产审查失效问题。
还有MakerDAO 的 Harbor Trade 金库因应收账款违约导致 210 万美元风险敞口，凸显供应链金融资产的回收不确定性。
（二）流动性错配与挤兑危机
房地产等非标资产代币化后，若未预留充足流动性缓冲，易引发链上挤兑。
例如稳定币 USDR 因将 80% 抵押资产配置于英国房产，仅预留 10%~50% DAI（一种稳定币资产），遭遇赎回潮时无法及时变现房产，最终脱锚至 0.515 美元，用户损失 2200 万美元。
（三）跨境监管套利与司法执行真空
RWA 无国界特性与本地化监管存在冲突，链上协议难以跨国追偿坏账。还是Goldfinch ，其对非洲摩托车租赁公司 Tugende 的 500 万美元贷款违约后，催收因地域法律差异陷入僵局。
那会不会引发新一轮次贷危机？目前看，不太会，当前行业已通过技术、监管与生态设计构建多重防线，显著区别于 2008 年次贷危机的放任状态。但仍然得时刻警惕。
很多RWA项目依赖像Chainlink这样的AI“预言机”服务，把链下真实世界的数据（比如房价、租金）喂给AI，增加了预测可信度。也有项目把资金流向全程上链，看得更清楚。
在DeFi（去中心化金融）世界里，用RWA做抵押借钱，通常要求抵押物的价值远高于借款额（比如150%以上）。这比次贷危机时有些人零首付买房安全多了。
目前RWA市场里，超过85%是美国国债，由政府信用背书，流动性好，风险较低。真正有风险的房地产、信贷类RWA占比还很小（不足15%），而且多为专业资产管理机构（AMC）在操盘。
美国、欧盟、香港等地都在出台或准备针对稳定币和RWA的监管规则，要求更透明的披露、更严格的牌照和资产托管。中国也在探索符合国情的模式，比如境内确权、合规流通。
跨境 RWA 投资的税务问题很复杂，投资者得提前做好税务计划。
从税种来说，不同地方政策差别较大：美国对非居民投资者预提 30% 的的资本利得税；欧盟对数字资产交易收标准增值税；还有些国家把数字资产算进应税遗产里。
对于中国居民个人，不管 RWA 在哪发行、在哪持有，从其中获得的收益，按规定都要申报缴纳个人所得税。
像代币化债券的票息、代币化房地产的租金，还有出售 RWA 代币赚的钱，这类投资收益，一般按 20% 的税率征税。
另外，RWA 所得类型的界定存在模糊性。比如通过 DeFi （去中心化金融）协议用 RWA 做抵押产生的收益，或者质押 RWA 相关代币得到的奖励，很难明确归为传统的 “利息”“股息” 或 “资本利得”。
这种认定上的不确定，会让适用税率和税务处理变得困惑，可能得等未来税务机关出台更具体的规定才行。
建议投资者采取以下策略：
首先，应当完整保存所有交易记录，包括链上交易哈希等区块链特有的交易凭证；
其次，可以合理利用双边税收协定提供的优惠条款；
最后，在严格遵守法律法规的前提下，高净值投资者可以考虑通过设立离岸架构来持有数字资产，但需要注意相关架构必须具有相应的商业实质，以免被认定为是避税安排。
《锦天城》RWA投资指南：中国内地居民的机遇、税务风险与退出路径
RWA是个强大的工具，它让投资门槛更低、资产流转更快，甚至能盘活“不良资产”。普通人参与全球优质资产的机会确实变多了。
但它也不是“点石成金”的魔术，核心还得看底层资产本身好不好，运作透不透明，监管跟不跟得上。
短期看，由国债等安全资产主导的RWA市场风险可控。长期看，当更多类型的资产（尤其是房地产、信贷等长尾资产）大规模上链时，能否有效管理风险、防止劣质资产包装和流动性危机，将是真正的考验。
对于投资者来说，面对新兴的RWA产品，保持理性，看清底层是什么、谁在管理、风险在哪，永远比追逐概念更重要。
毕竟，无论是现实世界的砖头水泥，还是链上的数字代币，投资赚钱的根本逻辑——买得值、风险可控——从未改变。
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