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Q3 2025 was busy across all five UAE regulators.
2025年第三季度，阿联酋五大监管机构均忙碌不已。
VARA formalised issuer rules for FRVA/ARVA (stablecoins & RWAs) and stepped-up enforcement. SCA adopted a Security & Commodity Token regime and consulted on tokenised sukuk. ADGM/FSRA refreshed its VA guidance and opened a new consultation. CBUAE ended the Payment Token transition. DIFC launched a PropTech Hub, and DLD ran sold-out property-title tokenization pilots.
虚拟资产监管局（VARA）正式制定了法定货币锚定虚拟资产（FRVA）及资产锚定虚拟资产（ARVA）（即稳定币及现实世界资产）的发行方规则，并加强了执法力度。证券与商品管理局（SCA）推出了证券代币与商品代币合约制度，并就代币化伊斯兰债券开展咨询。阿布扎比全球市场（ADGM）金融服务监管局（FSRA）更新了虚拟资产（VA）监管指引，并启动了新一轮咨询。阿联酋中央银行（CBUAE）结束了支付代币的过渡期。迪拜国际金融中心（DIFC）推出了房地产科技中心（PropTech Hub），迪拜土地局（DLD）开展的产权代币化试点项目均售罄。
VARA’s Issuance Rulebook (FRVA/ARVA): What changed and why it matters
VARA《发行规则手册》（FRVA/ARVA）：核心变化及重要意义
On 19 June 2025, VARA’s Virtual Asset Issuance Rulebook became effective.
2025年6月19日，VARA《虚拟资产发行规则手册》正式生效。
It locks in approval and disclosure mechanics for issuers and, crucially, spells out how Fiat-Referenced Virtual Assets (FRVA) and Asset-Referenced Virtual Assets (ARVA) are treated.
该手册明确了发行方的审批及信息披露机制，且关键在于阐明了法定货币锚定虚拟资产（FRVA）与资产锚定虚拟资产（ARVA）的监管处理方式。
Both FRVA and ARVA are Category 1 VA Issuances, triggering full VA-activity obligations, whitepaper/risk disclosure duties, and, for FRVAs, reserve asset rules under VARA oversight. If you’re planning on issuing a stablecoin or an RWA, this is now your starting line.
FRVA与ARVA均属于第一类虚拟资产发行，需履行全部虚拟资产相关业务义务、白皮书/风险披露义务，其中FRVA还需遵守VARA监管下的储备资产规则。若你计划发行稳定币或现实世界资产（RWA），本手册现已成为首要遵循依据。
SCA’s Security & Commodity Token Contracts
SCA证券代币与商品代币合约制度
In late June, the UAE Securities and Commodities Authority (SCA) adopted Decision No. 15/RM/2025, creating a legal framework for Security Tokens and Commodity Token Contracts issued from or in the UAE. It aligns tokens with existing securities/commodity laws and adds DLT-specific disciplines: technical standards, disclosure duties, and where tokens can be traded and settled.
6月下旬，阿联酋证券与商品管理局（SCA）通过了2025年第15/RM/2025号决议，为在阿联酋境内发行或源自阿联酋的证券代币与商品代币合约建立了法律框架。该框架使代币与现行证券/商品法律保持一致，并新增了分布式账本技术（DLT）专属规范，包括技术标准、披露义务以及代币交易与结算的合规场所要求。
Key point: trading/settlement must occur on a licensed Market or an Alternative Trading System.
核心要点：交易/结算必须在持牌市场或另类交易系统进行。
RWAs are specifically excluded under security tokens, as long as the underlying asset is not a security.
只要底层资产不属于证券，现实世界资产（RWA）明确不属于证券代币的监管范畴。
Consultation (June): tokenised sukuk.
咨询（6月）：代币化伊斯兰债券。
SCA also ran a consultation enabling the sale and purchase of fractionalised bonds and sukuk, a clear enabler for tokenised sukuk and wider investor access.
SCA还就允许分拆债券与伊斯兰债券的买卖开展咨询，这一举措为代币化伊斯兰债券的发展及扩大投资者范围提供了明确支持。
ADGM/FSRA: guidance refresh (June) + new consultation (July)
ADGM/FSRA：更新指引（6月）+ 新咨询（7月）
On 10 June 2025, ADGM’s FSRA implemented amendments to its digital-asset framework and updated its Guidance - Regulation of Virtual Asset Activities in ADGM. Highlights include a streamlined path for recognising Accepted Virtual Assets (AVAs), refined capital/fee settings for VA firms, and explicit confirmation of the prohibition on privacy tokens and algorithmic stablecoins.
2025年6月10日，ADGM金融服务监管局（FSRA）对其数字资产框架进行了修订，并更新了《阿布扎比全球市场虚拟资产业务监管指引》。核心亮点包括：简化认可虚拟资产（AVA）的认定流程、优化虚拟资产机构的资本/费用设定、明确禁止隐私代币与算法稳定币。
On 30 July 2025, FSRA published Consultation Paper No. 8/2025 for further enhancements (comments closed 27 August 2025).
2025年7月30日，FSRA发布了2025年第8/2025号咨询文件，拟进一步完善相关制度（意见反馈截止日期为2025年8月27日）。
Bottom line: ADGM remains pro-innovation with crisp, institutional-grade guardrails.
核心结论：ADGM仍秉持支持创新的态度，同时设立了清晰、符合机构标准的监管保障措施。
CBUAE Payment Token Services Regulation (PTSR): What merchants and PSPs must do now
阿联酋中央银行（CBUAE）《支付代币服务条例》（PTSR）：商户及支付服务提供商（PSP）的现行合规要求
The Central Bank of the UAE’s PTSR moved out of transition in August 2025, flipping from “prepare” to “comply now.” In practice, any entity offering payment token services on the UAE mainland (outside financial free zones) must be licensed/registered under the Central Bank regime.
2025年8月，阿联酋中央银行（CBUAE）《支付代币服务条例》（PTSR）结束过渡期，合规要求从“准备阶段”转为“即时合规”。实际上，任何在阿联酋本土（金融自由区外）提供支付代币服务的主体，均需获得中央银行制度下的许可/注册。
General consumer payments are limited to CBUAE-approved, AED-pegged stablecoins (often called Dirham Payment Tokens).
普通消费者支付仅允许使用经CBUAE批准、与阿联酋迪拉姆（AED）挂钩的稳定币（通常称为迪拉姆支付代币）。
Foreign tokens operate in narrower lanes (e.g., buying VAs), not broad retail checkout.
外国代币的使用范围较窄（如用于购买虚拟资产），不得用于广泛的零售支付场景。
ADGM/FSRA: Consultation Paper No. 9 of 2025 (Fiat-Referenced Tokens)
ADGM/FSRA：2025年第9号咨询文件（法定货币锚定代币）
On 9 September 2025, ADGM’s FSRA released Consultation Paper No. 9 of 2025 proposing a full framework for regulated activities involving fiat-referenced tokens (FRTs), building on the December 2024 regime that made FRT issuance a distinct regulated activity. The paper keeps issuance intact, but expands oversight to acceptance, custody, payment services using FRTs, and a new “FRT intermediation” activity (buy/sell on behalf of clients/issuers) with proportionate prudential and conduct rules.
2025年9月9日，ADGM金融服务监管局（FSRA）发布了2025年第9号咨询文件，拟在2024年12月制度（该制度将法定货币锚定代币（FRT）发行列为独立受监管业务）的基础上，建立法定货币锚定代币（FRT）相关受监管业务的完整框架。该文件保留了原有的发行监管规则，同时将监管范围扩大至FRT的接受、托管、支付服务，以及新增的“FRT中介业务”（代表客户/发行方买卖FRT），并制定了相应的审慎监管与行为规范。
Feedback is open until 7 October 2025.
意见反馈截止日期为2025年10月7日。
DIFC PropTech Hub: Sandbox-to-scale for real-estate tokenization
DIFC房地产科技中心：房地产代币化从沙盒到规模化的发展路径
In July, DIFC and Dubai Land Department launched the Dubai PropTech Hub inside the DIFC Innovation Hub, an innovation district aimed at supporting 200+ PropTech startups/scaleups, creating 3,000+ jobs, and attracting $300m by 2030. It gives real-estate tokenization teams a clearer path from sandbox to scale with regulator touchpoints built in, aligned with Dubai’s D33 agenda and Real Estate Strategy 2033.
7月，迪拜国际金融中心（DIFC）与迪拜土地局（DLD）在DIFC创新中心内联合推出了迪拜房地产科技中心（Dubai PropTech Hub）。该创新园区旨在到2030年支持200多家房地产科技初创企业/成长期企业、创造3000多个就业岗位、吸引3亿美元投资。中心为房地产代币化团队提供了从监管沙盒到规模化运营的清晰路径，并内置了监管对接机制，与迪拜D33议程及《2033年房地产战略》保持一致。
DLD Property Title Tokenization: early metrics
迪拜土地局（DLD）产权代币化：初期数据
Dubai Land Department’s Real Estate Tokenization pilot, run with partners PRYPCO Mint and CtrAlt, in collaboration with VARA, the Central Bank, and Dubai Future Foundation, has already delivered sold-out issuances, signalling real demand for on-chain title.
迪拜土地局（DLD）与合作伙伴PRYPCO Mint、CtrAlt联合开展的房地产代币化试点项目，在虚拟资产监管局（VARA）、阿联酋中央银行及迪拜未来基金会的协作下，已实现发行即售罄，彰显了市场对链上产权的真实需求。
The inaugural asset drew 224 investors from 44 nationalities with an average ticket of roughly AED 10,714, while the second sold out in one minute and 58 seconds with 149 investors; together, the first two properties raised about USD 1.3 million.
首个资产项目吸引了来自44个国家的224名投资者，平均投资金额约10,714阿联酋迪拉姆；第二个项目在1分58秒内售罄，吸引149名投资者；两个项目合计募资约130万美元。
To anchor investor rights, DLD also introduced a Property Token Ownership Certificate, and listings continue to expand as processes standardise and demand persists.
为保障投资者权利，DLD还推出了产权代币所有权证书。随着流程标准化及需求持续存在，代币化产权的挂牌项目正不断增加。
Enforcement pulse: VARA vs Morpheus (Fuze) + marketing rules
执法动态：VARA诉Morpheus（Fuze）+ 营销规则
In mid-August, VARA announced enforcement action (including a financial penalty) against Morpheus Software Technology FZE (Fuze) for AML programme failures, governance/compliance gaps, and conducting unlicensed VA activity in breach of licence conditions. Message: licences are not trophies, they’re ongoing obligations. Expect deeper supervisory attention to AML, disclosures, and your true activity perimeter.
8月中旬，VARA宣布对Morpheus Software Technology FZE（Fuze）采取执法行动（包括财务处罚），理由是该公司反洗钱（AML）计划存在缺陷、治理与合规存在漏洞，且违反许可条件开展未经授权的虚拟资产业务。核心启示：许可并非荣誉象征，而是持续的合规义务。预计监管机构将对反洗钱（AML）、信息披露及实际业务范围开展更深入的监督。
Marketing & promotions (founder tip): Align websites, decks, and influencer activity to the UAE crypto marketing rules. Avoid FOMO, add mandatory risk wording, and maintain a log for all public claims.
营销与推广（创始人提示）：网站内容、宣传材料及网红推广活动需符合阿联酋加密货币营销规则。避免引发“错失恐惧”（FOMO）情绪，添加法定风险提示语，并对所有公开宣传声明留存记录。
来源： 原文作者为Irina Heaver
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刘雪琪律师团队专注于中东北非跨境法律领域，围绕“中东北非跨境投资与商业落地”“跨境电商与贸易合规”“国际争议解决与跨境裁决执行” 三大模块提供全链条法律服务，依托对中东北非本土法律（含伊斯兰法）、国际规则的深度通晓及实战经验，助力中资企业安全出海、合规运营与权益保障。
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依托新加坡国际仲裁中心（SIAC）学员资质及丰富实战经验，团队擅长处理涉中东北非的高端国际商事与跨境争议，涵盖跨境货款追债（如中企沙特货款追债，涉中国法、沙特法、伊斯兰法交叉适用）、船舶租约纠纷、货物滞期费争议、知识产权侵权及不正当竞争纠纷等类型，涉及诉讼、仲裁、执行及全争议解决程序。
