贝壳找房的至暗时刻：交易下滑与行业变局

楼市降温下，贝壳面临周期性拐点，营收主力受挫，行业监管趋严，但市场份额仍在扩张[k]

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同样的周期，不同的江湖。

记者丨李惠琳

编辑丨钟黛 谭璐

楼市持续降温，贝壳找房正面临成立以来最严峻的挑战[k]

2021年10月，贝壳被曝启动裁员，上海研发团队整体优化，补偿方案为“N+3”[k]

公司回应称，系对上海地区金融等部分业务进行调整，优先提供内部转岗机会[k]

行业下行压力已显，今年以来，多个热点城市收紧调控，二手房市场成交量持续走低[k]

易居数据显示，2021年9月，11个热点城市二手住宅成交量仅4.3万套，同比下滑45.5%，新房销售亦大幅下滑，而贝壳收入主要依赖房屋交易佣金[k]

上市14个月后，贝壳股价跌破发行价，市值较峰值蒸发七成，进入“至暗时刻”[k]

寒冬已至，公司迎来周期性拐点[k]

交易转凉

2018年，贝壳在链家基础上成立，创始人左晖提出打造开放平台，容纳百个品牌[k]

其核心优势在于“真房源”和“ACN合作网络”[k]

“真房源”要求房源展示需经业主授权，报价依据大数据测评，浮动不超过4%，增强了买家信任[k]

ACN网络则将交易流程拆解，实现经纪人多环节参与与佣金分成，推动门店与经纪人快速扩张[k]

截至2021年6月，贝壳连接门店5.29万家，经纪人54.9万名，合作品牌超265个[k]

2021年上半年，贝壳总GTV达2.29万亿元，营收449亿元，净利润31.4亿元，三项指标同比增幅均超64%[k]

增长势头于年中急转直下[k]

随着二手房指导价政策密集出台，热点城市交易迅速降温[k]

2021年6月，贝壳50城二手房成交量环比下降约20%[k]

二季度，贝壳二手房营收96亿元，同比仅增4%，远低于一季度202.1%的增速[k]

部分门店已陷入无单可签的困境，深圳等地出现德佑、糯家等加盟门店关闭，经纪人流失现象[k]

来源：猩猩淘房记

指导价政策实施后，贝壳下架限价区域大量房源，未下架房源不再展示成交价，仅可通过中介内网查询[k]

前员工陈晨指出，贝壳依赖线上价格“引流”的能力被削弱，外网吸引力下降，后续需依赖线下服务争夺客户[k]

新房失速

贝壳近年来重点发展的新房业务也遭遇增长瓶颈[k]

新房曾是增长主力，2021年二季度营收达139亿元，占总营收约60%，增速31.9%[k]

门店重心普遍转向新房销售[k]

但该业务利润空间受限，2021年二季度，贝壳新房GTV为4983亿元，向外部渠道支付佣金分成达94亿元，同比大增51.4%，占总成本一半[k]

更严峻的是，新房市场同样陷入低迷[k]

2021年国庆假期15城商品住宅销售情况一览

58安居客数据显示，55城9月新房成交量同比平均下滑47%，接近腰斩[k]

深圳9月二手房成交仅1765套，为12年来首次跌破2000套[k]

陈晨认为，限价区域成交量可能腰斩，其他区域分流有限，市场观望情绪浓厚[k]

蛋糕缩小，竞争加剧[k]

开发商为规避佣金，纷纷自建交易平台，如万科、碧桂园，对贝壳构成挑战[k]

贝壳已预警，第三季度收入将同比下降24.6%至29.4%[k]

公司正拓展金融服务、装修等新业务[k]

家装领域，贝壳推出自营被窝家装，入股多家公司，并以80亿元收购圣都家装[k]

但新业务体量尚小，2021年二季度，家装等新兴业务营收仅6.6亿元，占总营收不足3%，难抵交易下滑冲击[k]

内部正加强成本管控，广州德祐推行积分制，淘汰低效门店[k]

链家亏损门店被合并，经纪人普遍实行零底薪制度[k]

江湖有变

除周期因素外，政策不确定性加剧市场对贝壳的担忧[k]

2021年8月，网传“中介费不得超过社平工资3倍”，引发佣金将大幅下调的猜测[k]

随后杭州推出“房东直售”平台，引发“消灭中介”热议，贝壳股价次日暴跌14.86%[k]

9月，深圳宣布将推行二手房“全程网办”，支持自助交易[k]

贝壳CFO徐涛回应称，未收到限制佣金费率的通知[k]

数据显示，2021年上半年新房佣金率稳定，二手房佣金率从1.61%微降至1.49%，主因加盟与第三方门店增多[k]

中原地产张大伟认为，官方平台仅提供房源展示，交易全流程仍需中介服务[k]

陈晨指出，中介核心价值在于保障交易安全与提供专业服务，官方平台缺乏服务能力[k]

尽管“去中介”不现实，但监管层释放明确信号，中介行业或将被纳入统一监管框架[k]

广东省住房政策研究中心李宇嘉认为，这是自上而下的顶层设计，上海、成都、西安等热点城市均在筹备类似平台[k]

贝壳未必畏惧短期下行周期[k]

回顾链家20年历史，每次行业寒冬后，中小玩家出清，贝壳反而壮大[k]

2021年上半年，全国存量房交易额增41%，贝壳存量GTV增70.1%；新房交易额增39%，贝壳新房GTV增70.7%[k]

尽管面临挑战，贝壳市场份额仍在扩大，仅2021年第二季度，新增门店4152家、经纪人2.3万名[k]

市场越是艰难，独立品牌越可能向平台靠拢[k]

真正的变数在于，地产江湖规则已变，监管趋严，巨头不再能主导规则制定[k]

后左晖时代，贝壳正面临这一最大挑战[k]

(文中陈晨、小谭为化名）