1.1 黄金时代终结的三大信号

房地产行业，这个曾经的经济支柱，正站在时代的十字路口，面临着前所未有的挑战。过去几十年，中国房地产市场一路高歌猛进，创造了无数财富神话。然而，时代的巨轮滚滚向前，如今的房地产行业，正经历着深刻的变革，曾经的黄金时代已然落幕，转型与淘汰的抉择，摆在了每一家房企面前。

城镇化红利消退，传统住宅开发空间仅剩 10 年。根据相关数据显示，2025 年我国城镇化率已突破 65%，预计未来 10 年内将达到 70%。从国际经验来看，当城镇化率达到 70% - 75% 时，城镇化进程将趋于平缓，城市新增住房需求也将随之减少。这意味着，传统住宅开发的黄金时期即将结束，未来留给房地产企业在住宅开发领域的空间已十分有限，仅有短短 10 年左右。

销售增速触顶，头部房企纷纷收缩住宅业务。曾经在房地产市场叱咤风云的 TOP10 房企，2024 年平均增速降至 3.2%，这一数据令人震惊。曾经的行业巨头恒大、万科等，也纷纷收缩住宅业务。恒大在经历债务危机后，开始积极调整业务布局，寻求多元化发展；万科则提出 “活下去” 的口号，不断探索新的业务领域，减少对住宅开发的依赖。这些行业龙头的动作，无疑释放出一个强烈的信号：房地产市场的销售增长已触及天花板，传统住宅业务的发展空间越来越小。

政策导向转变，房地产金融化路径受阻。自 “房住不炒” 政策提出以来，国家一直在致力于建立房地产长效调控机制，抑制房地产市场的投机行为。2024 年，全国已有 46 城取消限购，看似放松的政策背后，实则是为了促进房地产市场的平稳健康发展，而不是重回过去的炒房时代。与此同时，房地产金融化路径受阻，银行对房地产企业的贷款审批更加严格，融资渠道收紧，这使得房地产企业的资金压力越来越大，依靠高杠杆、高周转的传统发展模式难以为继。

1.2 转型生死竞速

在这场房地产行业的变革浪潮中，企业们纷纷开始了转型的生死竞速。万达，这个曾经的房地产巨头，毅然剥离地产业务，转型商业管理。自 2015 年开始，万达逐步向轻资产运营模式转型，不再投资持有万达广场物业，而是帮别人管房子，从 “施工者” 转型成 “管理者”，只负责设计、招商、运营和品牌输出，并按比例分得收益。到 2019 年，万达商业成功剥离了房地产业务，专攻商业运营管理。如今，万达商管已成为全球最大的商业管理公司之一，其轻资产模式取得了显著成效。

绿地则将目光投向了文旅小镇，三年签约 700 亿文旅小镇项目。通过打造文旅小镇，绿地不仅为消费者提供了休闲度假的好去处，还实现了房地产与文化旅游产业的深度融合，探索出了一条新的发展道路。这些文旅小镇项目，不仅有住宅、商业配套，还有丰富的文化旅游资源，吸引了大量游客和购房者，为绿地带来了新的业绩增长点。

然而，并不是所有企业都能成功转型。2023 年，超过 400 家房企破产，中小房企淘汰率年增 15%。在市场竞争日益激烈、政策调控不断加强的背景下，那些资金实力薄弱、缺乏核心竞争力的中小房企，逐渐被市场淘汰。他们或是因为资金链断裂，无法继续开发项目；或是因为产品缺乏特色，无法吸引消费者，最终只能黯然离场。

而万科、保利等头部企业，则纷纷布局康养项目。据不完全统计，万科、保利等头部企业已布局超 200 个康养项目，养老产业投资超 5000 亿。随着我国老龄化社会的加剧，康养产业市场需求日益增长。这些头部企业敏锐地捕捉到了这一市场机遇，提前布局康养产业，通过建设康养社区、提供养老服务等方式，满足老年人的居住和生活需求，实现了企业的转型升级。

成功案例启示录

在康养文旅产业的转型过程中，也有许多企业通过创新和实践，取得了成功。这些成功案例为其他企业提供了宝贵的经验和启示。

万科的随园模式，通过销售使用权 + 服务费的创新模式，实现了 15 年资金回笼，成为了康养产业的成功典范。随园嘉树项目位于杭州市余杭区良渚文化村内，采用 “大社区 + 养老组团” 的开发模式，依托良渚文化村的丰富自然资源和城镇级别的配套服务，为长者提供了一个低密度、高绿化的居住环境。在销售模式上，随园嘉树进行了大胆创新，项目初期采用使用权销售模式，销售 30 年的使用权；随着市场变化，又调整为使用权租赁模式，租赁期分为 15 年和 5 年两种，以满足不同长者的需求。这种灵活的收费模式不仅降低了长者的入住门槛，也保障了项目的长期运营 。

雅达阳羡溪山则以公益配套先行的策略，实现了土地增值 300%。项目位于江苏宜兴，在开发过程中，雅达集团首先建设了滨湖公园、雅达剧院等公益配套设施，提升了区域的环境品质和生活氛围。这些公益配套设施不仅吸引了大量游客和消费者，也带动了周边土地的增值。随后，雅达阳羡溪山推出了康养住宅、度假酒店等项目，实现了项目的成功开发和运营。这一案例告诉我们，在发展康养文旅产业时，企业要注重公益配套设施的建设，提升区域的整体价值，为项目的成功开发和运营奠定基础。

绿地太极康养雅苑通过 “医养 + 教育 + 文旅” 的全链条布局，实现了客单价超 200 万 / 套。项目位于甘肃天水，打造了以康养居酒店、康养医疗中心、康复中心、产学研基地、羲皇文化博物馆、国际学校、品质居住社区、滨水健康生态景观带等为核心的现代康养社区。通过整合医养、教育、文旅等资源，绿地太极康养雅苑为消费者提供了全方位的康养服务，满足了消费者多元化的需求。这一案例启示我们，在发展康养文旅产业时，企业要注重产业的全链条布局，整合各方资源，为消费者提供一站式的康养服务。

当房地产进入 “白银时代”，康养文旅不是选择题而是必答题。唯有以 “产业运营思维” 替代 “土地开发思维”，房企才能在这场变革中浴火重生。未来十年，谁能抢占康养文旅赛道，谁就能掌握下一个增长极！

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