当全球移民进入 “身份价值精细化” 时代，申根区凭借 “27 国自由通行 + 欧盟高福利 + 全球高免签” 的三重优势，成为跨境出行、教育规划与资产配置的核心选择。2026 年，塞浦路斯正式加入申根区进入倒计时，身份价值即将 “跳涨”；希腊黄金签证低门槛通道进入最后窗口期，马耳他、葡萄牙政策优化适配多元需求，申根区呈现 “塞浦路斯领衔身份增值、多国政策分化筛选” 的鲜明格局。今天深度拆解热门项目最新动态，助你精准锁定申根红利。
一、申根区移民 2026：核心吸引力全面升级
申根区的独特魅力，源于其 “通行自由 + 福利叠加 + 身份高附加值” 的不可替代性，2026 年随着塞浦路斯的加入，吸引力再攀新高：
1. 申根通行权，跨境便利拉满
持有任一申根国居留 / 永居，即可免边境检查自由出入 27 个申根成员国，涵盖法国、德国、意大利等核心国家。商务出行无需频繁签证，旅游度假可无缝穿梭欧洲大陆，极大降低跨境时间与经济成本。
2. 身份附加值高，适配多元需求
申根区国家护照普遍免签 160 + 国，含美、加、英、新等主流目的地；居民可享受欧盟统一标准的公立教育（中小学免费）、全民医保，部分国家（如马耳他）还可衔接英联邦教育体系，子女升学路径更灵活。
3. 政策分层清晰，覆盖全预算人群
从塞浦路斯 30 万欧元购房拿永居，到马耳他 15 万欧元起低成本永居，再到葡萄牙 D7 无投资被动收入签证，形成 “高净值投资、中等预算配置、低成本居留” 的全梯度选项，适配不同需求群体。
4. 窗口期红利凸显，错过再无低价机会
塞浦路斯加入申根后投资门槛或从 30 万欧元涨至 50 万欧元，希腊 25 万欧元 “商改住” 通道或 2026 年关停，多国政策收紧信号明确，当前成为低成本锁定申根身份的最后机遇。
二、2026 热门申根项目：塞浦路斯领衔，多路径精准匹配
申根区移民市场呈现 “塞浦路斯主打身份增值、希腊聚焦低门槛通行、马耳他突出高含金量、葡西适配灵活居留” 的格局，核心项目深度解析如下：
1. 塞浦路斯：2026 申根新成员，低成本身份 “潜力股”
塞浦路斯总统已明确承诺 2026 年正式加入申根区，当前购房永居政策成为最具性价比的 “申根跳板”，身份价值即将迎来质的飞跃：
（1）购房永居计划（6（2）类）
- 核心要求
：主申请人年满 18 岁，无犯罪记录；购买 30 万欧元以上合法房产（需持有 5 年）；证明年收入不低于 5 万欧元（可覆盖全家生活），无需语言、学历要求。 - 审批与身份路径
：材料齐全后 3-6 个月获批，永居身份永久有效，每 2 年入境 1 次即可维持；加入申根后，凭永居卡可自由通行 27 国，未来满足居住要求可申请入籍（合法居住满 7 年）。 - 核心权益
：全家三代同步获批（配偶、未成年子女、父母）；子女享免费公立教育，就读私立学校费用仅为欧美 1/3；房产可出租收益，热门区域租金回报率约 3-5%；无全球征税，适合资产配置。 - 窗口期提醒
：加入申根后投资门槛或涨至 50 万欧元，审批周期可能延长至 1 年以上，2025 年底前提交申请可锁定当前低门槛。
2. 希腊：黄金签证最后低价窗口，25 万欧元拿申根居留
希腊黄金签证虽持续收紧，但 “商改住” 特殊通道仍保留低门槛，2026 年或面临进一步调整，当前为最佳申请时机：
（1）购房居留计划（商改住通道）
- 核心要求
：主申请人年满 18 岁，无犯罪记录；购买 25 万欧元以上 “商改住” 或历史建筑改造房产（需完成用途变更），不限区域；无居住要求，无需语言、商业背景。 - 审批与续签
：已完成房产交割的申请优先审理，审批周期缩短至 3-6 个月；居留卡每 5 年续签一次，续签仅需维持房产持有，无需额外条件。 - 核心优势
：2026 年起享受希腊税收改革红利，家庭减税力度加大（三孩家庭部分收入区间免税）；房产可出租，雅典等城市租赁需求旺盛；子女可参加华侨生联考，低分数考取国内名校。 - 政策风险提示
：热门区域（雅典、圣托里尼）投资门槛已涨至 80 万欧元，25 万欧元通道仅适用于商改住项目，或 2026 年关闭。
3. 马耳他：四位一体永居，无居住要求的高含金量选择
马耳他作为欧盟 + 申根 + 欧元 + 英联邦 “四位一体” 国家，永居身份含金量极高，适配追求灵活配置的申请人：
（1）MRVP 永居计划
- 核心要求
：主申请人年满 18 岁，总资产不低于 50 万欧元（含 15 万欧元流动资产）；两种路径可选： -
租房路径：年租金 1.4 万欧元起（租 5 年）+ 捐款 6 万欧元 + 慈善捐款 2000 欧元； -
购房路径：购买 37.5 万欧元以上房产（持 5 年）+ 捐款 3 万欧元 + 慈善捐款 2000 欧元。 - 审批与权益
：3-6 个月获批，全家四代同步拿永居；无强制居住要求（每年住 7 天即可）；凭永居卡自由通行申根国，可在马耳他工作、经商；子女享公立教育补贴，医疗体系排名全球第五。 - 适合人群
：高净值家庭、资产配置者、注重子女教育的申请人，资金灵活性高。
4. 葡萄牙：D7 签证收紧，被动收入群体的欧洲定居优选
葡萄牙 D7 被动收入签证因灵活性受青睐，但 2025 年起审核趋严，2026 年申请需提前规划：
（1）D7 被动收入居留
- 核心要求
：主申请人年满 18 岁，无犯罪记录；证明稳定被动收入（个人每月 1070 欧元起，夫妻 1430 欧元起），需提供 12 个月可追溯证明（租金、养老金、股息等）；在葡萄牙租赁或购买房产。 - 身份路径
：首次获批 1 年居留，可续签 2 年；每年需居住 183 天，5 年后满足葡语 A2 水平可申请永居，6 年可入籍；入籍后护照免签 180 + 国，含美、加等国。 - 政策调整提示
：2026 年起申请永居需提供葡语 A2 证明，收入要求或进一步提高，建议尽早锁定申请。
5. 西班牙：非盈利居留，低成本养老定居之选
西班牙非盈利居留无投资要求，适合退休人士与被动收入群体，2026 年财务门槛或上涨：
（1）非盈利居留签证
- 核心要求
：主申请人年满 18 岁，无犯罪记录；证明稳定被动收入（当前个人每年 2.56 万欧元起，家庭按人数递增）；在西班牙租赁或购买符合标准的房产；购买当地健康保险。 - 身份路径
：首次获批 1 年居留，续签 2 年，再续签 2 年；5 年后可申请永居，10 年可入籍；不可在当地工作，但可经商；全家三代可随行，享免费公立医疗与教育。 - 窗口期提醒
：2026 年 IPREM 指标或上涨至每月 650 欧元，届时收入要求将提高至个人每年 3.12 万欧元起，需提前准备。 
-
三、2026 申根移民趋势与避坑指南
1. 三大核心趋势不可逆
- 政策收紧成定局
：欧盟加强对 “黄金签证” 监管，希腊、塞浦路斯等国持续提高投资门槛，法国 2026 年起入籍需通过公民考试（法语 B2 + 文化测试），融入要求强化。 - 塞浦路斯带动市场热度
：加入申根后，其永居身份从 “欧盟国别永居” 升级为 “申根永居”，吸引力激增，或引发申请潮，推动房产价格上涨。 - 居住与合规要求强化
：葡萄牙 D7、西班牙非盈利等项目明确居住天数，马耳他、希腊虽无强制居住，但转永居 / 入籍阶段需满足居住要求，空壳身份难维持。 -
2. 按需匹配：精准选择最优路径
|
|
|
|
|
|
|---|---|---|---|---|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. 必避的四大 “隐形陷阱”
- 隐性成本低估
：塞浦路斯购房需预留律师费（约 1 万欧元）、房产税（每年 0.2-0.3%）；马耳他永居需支付行政管理费 5 万欧元，不可遗漏。 - 居住要求误区
：希腊居留卡虽无居住要求，但转永居需满足 5 年累计住满 30 个月；葡萄牙 D7 未住满 183 天将影响续签，需提前规划行程。 - 政策变动风险
：希腊 25 万欧元商改住通道、塞浦路斯 30 万欧元购房政策均为窗口期福利，2026 年大概率收紧，切勿拖延申请。 - 项目合规性风险
：希腊需选择完成 “商改住” 备案的房产，避免购买未合规改造的商业用房；塞浦路斯房产需委托律师做尽职调查，排除产权纠纷。 
申根红利窗口期，选对路径比观望重要
2026 年的申根移民市场，塞浦路斯加入申根的 “确定性红利” 与多国政策收紧的 “紧迫性” 并存：低预算可锁定塞浦路斯、希腊的低价通道，高净值家庭可选马耳他的高含金量永居，被动收入群体适配葡西的灵活居留。
选择的关键在于明确核心诉求：是追求 “低成本锁定申根通行权”，还是 “高含金量身份 + 资产配置”；是看重 “短期身份备份”，还是 “长期定居入籍”。建议提前核实项目合规性，借助专业机构梳理材料，在政策收紧前锁定最优方案。
你更关注低成本申根居留还是高含金量永居？欢迎在评论区留下你的需求，下一期为大家带来2026移民指南——西非特别篇。