来源 | 赢商网
中国奥莱商业，高光继续。
麦肯锡预测，2025年中国奥莱市场销售额有望攀升至3900亿元。市场信心高涨，新项目加速入局。
据WIN奥莱世界不完全统计，2025上半年全国新开奥莱项目达15座。华润“万象滨海购物村”、华南最大奥莱文旅综合体“砂之船（广州）超级奥特莱斯”、武汉杉杉奥特莱斯广场、长沙杉杉奥特莱斯广场等重磅项目蓄势待发。
超越传统“折扣场”的局限，优秀奥莱项目面对趋于年轻化的消费客群，积极深耕互动体验、情绪营销、数字化等维度，构建差异化竞争力。
在全国250+已开业奥莱中，这些“王者奥莱”有着什么独特群像？有何制胜之道？
以问为始，赢商股份基于独家大数据模型，重磅推出《奥莱人气项目榜TOP30》。以半年为周期，综合评估全国已开业奥莱项目的线上线下人气表现，以微观视角追踪奥莱发展轨迹，解码行业趋势，预判未来演变。
此为首发，《2025半年度奥莱人气项目榜TOP30》特征分析篇。
从全国逾250家奥莱项目中突围，TOP30上榜项目各有优势。剖析其客流表现、地域分布、运营情况等共性特征，可更清晰地洞察优秀奥莱项目之所以优秀的“底层逻辑”。
奥莱消费热潮涌动，客流、业绩向好
据赢商大数据监测，今年上半年，上榜奥莱人气项目客流表现同比明显提升，场日均客流4.8万，增长17.7%；节假日场日均客流6.3万人，增长13.6%。
TOP30项目们可观的客流增长，有效拉动了业绩表现，尤其是大型节假日期间，叠加大力度促销活动，销售额更加“喜人”。
华东区为主战场，
郊区型占主导，交通便利是关键
区域分布上，上半年奥莱人气项目TOP30超1/3集中于华东区，华中区次之。
城市分布上，70%分布于商业一线、商业准一线城市。其中，上海与武汉表现突出，各有3个项目上榜；苏州、北京、沈阳紧随其后，各有2个项目；其余上榜城市均仅有1个项目。
基于奥莱的特有经营模式限制，头部优质奥莱项目具有较高的竞争壁垒，稀缺性强，单一城市的容纳空间非常有限。
奥莱人气项目TOP30以城市郊区型奥莱为主导，多由全国连锁型开发商凭借优质且庞大的品牌资源以及运营经验打造，一般采用开放式街区或围合式街区的布局形式，店铺之间相互独立，互不干扰，方便消费者自由穿梭，同时也便于商家进行独立的运营和管理。
TOP30中仅有9个为城市奥莱，如【北京王府井奥莱Up Town】、【武汉武商城市奥莱】、【广州万国奥特莱斯】等。城市奥莱即城中奥特莱斯，选址常在城市中心或副中心，而非城市郊区，主要由本地开发商打造，在本地有较高品牌认可度，精准认知城市人群画像。
但不管是是郊区型还是城市型奥莱，TOP30高人气的核心命脉都离不开便捷的交通条件。占据核心高速路网节点、连接城市主干道/快速路、靠近地铁站及高铁站等公共交通站点，是扩大有效客群覆盖半径的关键，也是奥莱项目成功最坚实基础。
数据显示，2025半年度奥莱人气项目榜TOP30中，2/3位于地铁站周边1公里范围内，不少项目更是直通地铁。
诸如【花桥中骏世界城】、【下沙奥特莱斯广场】、【京津佛罗伦萨小镇】等，交通优势明显，虹吸本地、跨城异地客群，异地客群占比最高超7成。
花桥中骏世界城：上海11号线及苏州11号线双轨交汇，上海绕城高速、京沪高速、312国道等路网环伺，辐射花桥37.5万人口，虹吸昆山、苏州、上海客群。
下沙奥特莱斯广场：位于杭州绕城高速下沙出口处2公里，周边有杭甬、杭金衢、沪杭等多条高速公路，江浙沪一带消费者都能便捷自驾前往；公交线路丰富，杭州、海宁方向出发均有多路公交直达。
京津佛罗伦萨小镇：距离京津城际高铁武清站仅100米，北京南站22分钟直达、天津站13分钟直达；京津高速公路、京津塘高速公路、京沪高速等多条高速路及国道可达。
砂之船、杉杉、首创数量占优，
成熟奥莱更受资本青睐
运营商分布来看，上半年TOP30人气奥莱中，砂之船商业管理集团、杉杉商业集团、首创钜大凭借规模与质量的双重优势，占据第一梯队；实力派百联集团亦均有2个项目上榜，表现不俗；其余运营商均仅有1个项目上榜。这反映了奥莱业态的高壁垒特性以及资源向头部企业集中的显著趋势。
奥莱人气项目TOP30中，上榜了头部奥莱运营商的多个已发行/已申报REIT的优质商业资产：
【济南首创奥特莱斯】、【武汉首创奥特莱斯】：华夏首创奥莱 REIT（内地第一单以奥特莱斯为底层资产的消费REIT）的首发底层资产，两个项目经营业绩在首创奥莱体系内排名前三，该REIT于2024年8月28日在上交所成功上市；
【宁波杉井奥特莱斯广场】：目前处于“已申报”状态的中金唯品会奥特莱斯REIT的底层资产；
【砂之船（合肥）奥莱】：在新加坡证券交易所上市的首家奥莱REIT——砂之船奥莱REIT的四个底层资产之一。
未来随着消费基础设施公募REITs持续扩容，优质奥莱项目凭借稳定现金流、高竞争壁垒、抗周期性等优势，将持续涌入REITs底层资产池，成为机构投资者资本配置的核心标的。
从运营年限分析，市场明显青睐成熟型奥莱项目。不仅前述入选REITs的4个项目均运营了5年以上，TOP30榜单亦由开业超5年的项目主导，它们具备市场知名度与品牌影响力双重优势，积累了深厚的消费者信任，对品牌商有强大吸引力，形成 “高客流-强品牌-优运营”的正向循环。
值得一提的是，开业5年内上榜项目，除乌鲁木齐杉杉奥特莱斯广场、沈阳杉杉奥特莱斯广场外，【北京王府井奥莱Up Town】、【无锡悦尚奥特莱斯】、【贵阳梵华里奥特莱斯】、【苏州昆山花桥中骏世界城】四个项目均是新模式奥莱，以全业态多元品牌矩阵，打造一站式生活方式中心，更“像”购物中心了。
近年来，随着商业地产行业的深度调整和的转型升级，市场呈现出了一系列新的趋势与特点。传统的营销手段已难以满足日益多元化、个性化的消费市场需求，而新兴的社交平台、私域流量和社群营销则成为了连接消费者与品牌的重要桥梁。创新与策略不仅是推动项目成功与品牌跃升的关键引擎，更是应对市场变化、实现可持续发展的必经之路。
培训课题：《商业地产行业的营销实战场景赋能训练营：全域营销&会员体系建设&小红书运营策略&短视频营销》
时间地点：2025年9月20-21日 上海
本课程不仅仅探讨理论，更聚焦于实战——如何充分利用小红书等的社交平台，精准触达目标客群，挖掘潜在商机；如何构建并维护高效的私域流量池，实现客户价值的深度挖掘和持续转化；以及如何利用社群营销，打造具有强烈归属感和影响力的品牌社群，提升品牌影响力和市场竞争力。
合作及咨询：13632218871（同微信）
（以下课纲为简略版）
第一天：《2025年购物中心全域运营销实战新媒体流量获客营销》
一、购物中心全域运营营销概述
1、公域VS私域，2025年购物中心如何打造本地化的“全域运营”
(1) 公域流量池（抖音/美团/高德地图）与私域流量池（企微/小程序/APP）的协同策略
(2) 「搜索流量+推荐流量+LBS流量」的三角捕获模型
案例：上海环球港「五五购物节」多平台联动，通过直播+套餐+导航引流，单月新增会员超3万
2、购物中心内容营销与场景创新
(1) 主题营销三板斧：
造节营销（周年庆/会员日/文化节）的标准化流程
快闪策展的「3-7-15」法则：3天引爆期+7天发酵期+15天长尾期
事件营销的「四感法则」：仪式感、参与感、传播感、专属感
(2) 商户联动创新：
跨业态组合营销（餐饮+零售+娱乐的套餐设计）
品牌快闪店与商场IP的深度绑定策略
案例：成都IFS「LINE FRIENDS周年庆」联动场内32个品牌，打造10大打卡点，单日销售额破2000万
3、购物中心会员体系建设（重点讲解）
(1) 会员体系分层设计（龙湖天街黑金卡升级策略）
(2) 精准标签体系构建（银泰百货8大客群分层模型）
(3) 沉睡会员唤醒七步法（上海环贸iapm实操模型）
(4) 私域流量池精细化运营（深圳万象天地「企微导购+社群矩阵」）
(5) 会员生命周期管理（北京SKP「VIP分层服务体系」）
(6) 线上线下融合运营（天虹百货线上赋能线下，成都IFS「AR导航导购」）
4、AI赋能购物中心精准营销案例
案例：北京SKP利用AI整合线上线下14个触点数据，构建3D会员画像，实现精准营销推送，会员复购率提升37%
案例：华润万象生活利用GPT-4+生成式AI预测营销活动效果，辅助制定全年营销日历，活动ROI平均提升2.3倍
二、购物中心新媒体流量获客——短视频新营销
1、2025年购物中心做短视频的定位与规划和分类
2、购物中心短视频账号矩阵搭建
(1) 官方号：品牌形象塑造与活动信息发布
(2) 商户号：品牌联名内容与爆款单品种草
(3) 素人号：员工/消费者UGC内容生产激励体系
案例：广州正佳广场「官方号+商户号+素人号」账号矩阵单月播放量破1.2亿
3、购物中心选题策划五大方向
(1) 场景化体验：商场美陈/主题展打卡攻略（如上海TX淮海「机械巨兽」展）
(2) 商户联动：餐饮+零售组合套餐实拍（如南京德基广场「黑珍珠餐厅探店」）
(3) 事件营销：明星见面会/品牌快闪实录（如成都IFS「LINE FRIENDS嘉年华」）
(4) 知识干货：奢侈品护理/美妆技巧（如深圳万象城「SA教你挑包」系列）
(5) 情感共鸣：节日温情故事/城市记忆（如广州太古汇「深夜食堂」纪录片）
4、AI助力购物中心短视频运营
☆ 案例：北京SKP元宇宙直播，单场GMV超500万
☆ 案例：某购物中心 x 抖音本地生活，半年GMV 2007万？
三、购物中心新媒体流量获客——小红书新营销
1、购物中心小红书账号定位与矩阵搭建
(1) 2025年「商场官方号+品牌联名号+素人探店号」小红书矩阵运营策略
(2) 小红书热搜词的底层逻辑
(3) 如何利用AI挖掘本地热搜词构建账号标签体系
案例：20万粉的购物中心小红书账号，藏着怎样的流量密码
案例：北京SKP用AI生成"奢侈品穿搭顾问"人设，3个月涨粉12万，单篇笔记带动DIOR专柜销售+85万
2、AI助力购物中心小红书笔记创作
(1) AI生成100+种草标题库（含奢侈品话术/促销信息/场景化关键词）
(2) AI优化封面图视觉层次与信息密度
(3) AI自动植入「商场定位+品牌信息+活动时间」三重转化钩子
案例：成都IFS用AI设计「熊猫爬墙」封面图，单条笔记曝光超50万次
案例：上海K11「AI艺术策展」用AI生成展览解说内容，活动期日均访客增长50%。
3、购物中心小红书的数据运营优化
(1) AI实时监测「搜索关键词+笔记热词+评论区舆情」
(2) AI生成周度运营优化建议报告（发布时间/话题选择/互动策略）
(3) AI预测爆文概率并自动调整推送策略
案例：上海国金中心通过AI优化18:00-21:00发布时间段，笔记互动量峰值提升2.8倍
案例：成都IFS-3D虚拟试衣间笔记，结合AI换装技术生成穿搭笔记，带动场内品牌销售增长42%
四、AI 赋能购物中心商业营销内容创作
1、AI生成个性化营销文案
(1) AI一键生成适合公众号、朋友圈的会员日营销文案
(2) AI分析消费群体偏好，精准优化促销话术
(3) AI生成符合商场调性的节日活动宣传内容
案例：杭州万象城用DeepSeek生成"周年庆铂金会员日"系列推文，公众号点击率提升275%
2、AI生成高质量海报
(1) AI自动设计商场主题活动系列视觉海报
(2) AI智能优化卖点文案与视觉层次
案例：北京SKP"AI美妆艺术馆"自动生成50+风格美妆节海报，带动兰蔻专柜销售增长61%
3、AI生成短视频脚本与素材
（1）AI生成不同场景的15秒种草视频脚本
（2）AI智能配音+自动匹配品牌卖点字幕
案例：深圳万象天地"AI儿童剧场"生成8种互动剧情脚本，亲子业态二次消费增长140%
第二天《小红书社交电商平台深度运营策略》
课程整体框架
理念篇：电商运营的通用思维
定位篇：打造垂直领域的IP
内容篇：原创爆文的创作技巧
制作篇：小红书图片及短视频制作
运营篇：小红书的引流及运营策略
变现篇：小红书的变现形式
第一部分：理念篇
1、做好内容电商运营需要的理念和思维
2、小红书运营的常见的误区有哪些？
3、小红书一条笔记是如何火的？
4、小红书推荐机制与算法详解
第二部分：定位篇
1、小红书账号如何建立
2、小红书个人IP如何定位和打造
（1）账号定位五原则
（2）打造IP定位五问
（3）关键词定调性——找到符合个人品牌的调性
3、小红书个人IP账号的基础设立
4、如何打造企业小红书账号矩阵？
（1）企业品牌号
建立品牌价值观和调性
发布产品及优惠活动
通过IP号引流到品牌下单
（2）员工个人号
打造多个个人IP号对好物进行种草
让用户信任你
（3）引流号（小号）
俗称“小号”，便于打上微信等字眼
为私域流量引流，引导评论区
第三部分：内容篇
1、如何用数据为导向做精准化选题？
2、如何用电商数据做数字化选品？
3、如何用四点营销法提炼爆品优势？
4、如何写生活化的场景文案？
5、如何用工具科学找标题关键词？
6、如何蹭热点写吸睛标题？
7、小红书优质笔记标题五种写法
8、小红书优笔记撰写的四种形式及保姆式教学
9、小红书优笔记结尾的三个关键动作
10、小红书三种首图设计案例详解
11、小红书四种类型短视频笔记的保姆式教学
第四部分：制作篇
学习收获：
小红书爆款图片制作软件工具手把手教学
小红书种草视频及工具手把手教学
一、如何制作一篇优质小红书笔记？
现场作业：制作3-9张笔记首图
二、小红书爆款爆款视频制作
（一）爆款视频打造的六个基础参数
（二）爆款视频打造“五有”原则
（三）小红书爆款视频的十二种类型
（四）视频拍摄的运镜技巧
（五）如何剪辑短视频
（六）介绍一些好用的手机视频制作软件
（七）课程现场教学
现场作业：制作一条短视频
第五部分：运营篇
学习收获：
如何做小红书关键词排名数据分析与优化？
小红书账号如何精准涨粉？
小红书如何投放薯条、聚光？
如何在蒲公英上找达人？
一、小红书的流量推荐机制
（一）流量的四大入口
（二）大三流量推荐逻辑
1、个性化推荐逻辑：与抖音算法一致，按照去中心化的流量池阶梯推荐
2、社交裂变推荐逻辑
3、搜索关键词推荐逻辑：
二、小红书关键词排名数据分析与优化
（一）搜索关键词排名有关数据
1、搜索维度
2、笔记维度
3、用户维度
4、时间与频次维度：停留时间、反馈时间、浏览次数
（二）提升搜索关键词效能的方法
1、内容标题一定要突出重点，以关键词的形式呈现
2、文章主题内容一定要多重复关键词
3、图片中最好添加关键词
4、文章结尾处强调关键词，带上相关话题
5、笔记发布时间选择：6-8点、11-13点、16-18点、20-次日1点
6、找好朋友或员工通过搜索关键到笔记，进行点赞、评论、收藏，做好冷启动
7、提升账号的权重等级
（三）小红书如何涨粉的技巧
1、涨粉公式：关注=实用性+系列化
2、小红书涨粉三个技巧
注：小红书涨粉公式和案例
（四）小红书如何进行矩阵式运营
（五）小红书如何投放薯条
第六部分：变现篇
一、小红书的三种变现形式
（一）商业广告变现
（二）带货变现
（三）课程变现
二、广告变现：小红书广告商招募平台和计价方式
（一）小红书网红如何找到品牌商“恰饭”
1、站内平台：蒲公英平台的申请条件
2、站外平台：群量、映兔
（二）商业合作的报价
1、小红书官方参考价格：（0.1-1元）/每篇笔记阅读量
2、一般市场均价：1000元/万粉
（三）影响及提升品牌合作报价的笔记参数优化
1、基础报价：粉丝量×10%
2、加分项
三、产品变现：卖产品+卖服务+卖课程
（一）小红书站内变现
（二）小红书站外变现：如何让用户加你的微信
（三）小红书站外变现：如何引导你的电商平台转化
1、确定利润款
2、做好利润款用户画像
3、选择引流款
4、使用课加群
5、直播演示成交
（四）小红书如何引导用户转介绍
四、产品变现：直播（略讲）
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