Alisa的外贸笔记

2025-10-21

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导读：考察推荐：【11月05-13日】日本&韩国康养养老及文旅标杆项目考察；覆盖：日韩养老机构、高端医疗、疗愈度假村

考察推荐：【11月05-13日】日本&韩国康养养老及文旅标杆项目考察；覆盖：日韩养老机构、高端医疗、疗愈度假村、CCRC综合养老社区、三产融合、温泉度假区等知名先进案例。（文章底部查看详情）

在全球老龄化浪潮中，日本以其成熟的养老体系与创新实践成为行业标杆。其中，“彩之乡康养综合社区”作为日本CCRC（持续照料退休社区）模式的代表，通过医疗、看护、介护与田园生活的深度融合，重新定义了老年生活的品质与尊严。

PART01

一、日本养老行业现状与特点

日本是全球老龄化程度最严重的国家之一，65岁以上人口占比超30%，养老产业规模约8000亿美元，预计2025年达1.2万亿美元。行业特点显著：

政策驱动与体系完善：以《介护保险法》为核心，构建“居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充”的多层次服务体系，但政府定价机制与高强度监管限制了商业利润空间。
规模大但盈利薄弱：行业收入仅占服务业总收入的4.21%，平均纯利润率约2.8%，公益属性强于商业吸引力。
服务精细化与科技融合：注重人性化服务与科技应用（如智慧养老设备），但产业创新受限于“加拉帕戈斯化”（技术封闭性），难以与国际市场接轨。
人才短缺与专业化挑战：护理人员学历偏低，综合型管理人才稀缺，难以应对复杂老年需求。

PART02

二、彩之乡康养综合社区项目深度分析

1. 开发与运营主体

开发方：日本杨树康养集团（ポプラグループ），成立于2005年，在大阪、丰中等地运营19个养老设施，专注高龄者康养服务。
运营模式：采用“医疗+看护+介护”一体化运营，通过多业态交叉收入（居住费、护理费、医疗费及农园体验消费）实现盈利。
虽未公开具体财务数据，但其通过高入住率与服务复用降低成本，典型CCRC项目的投资回报周期约5-8年，依赖介护保险支付基础服务与自费增值服务平衡收益。

2. 业态布局与功能设计

项目选址大阪近郊，以自然田园为背景，构建全链条康养生态：

居住板块：

特别养老住宅（失能老人）：提供24小时介护服务。
收费老人住宅（自理老人）：独立生活单元，配套健康监测。
短期居住式公寓：为家庭照护者提供喘息服务。

服务板块：

日间看护中心：针对社区及周边长者提供康复训练、社交活动。
社区综合服务区：涵盖餐饮、茶道、手工艺等文化娱乐设施。
医疗诊所：慢病管理、康复治疗及定期健康筛查。

特色板块：

农园与茶馆：通过农耕疗法（ Horticultural Therapy）与茶道文化促进身心康复，增强社区粘性。

3. 项目亮点

全周期照护：覆盖从健康活跃期到失能介护期的全生命周期需求，减少用户因身体衰退导致的迁移成本。
自然疗愈与社区融合：农园与茶馆不仅为休闲空间，更作为非药物疗法载体，有效降低老人孤独感，提升生活质量。
标准化与个性化平衡：基础服务（清洁、送餐）标准化以控制成本，个性化需求通过定制护理方案（如专属康复计划）实现溢价。

4. 投资回报逻辑

收入结构：

长期居住费用（月费制）：占收入60%-70%。
介护保险支付的基础服务：覆盖基本护理成本。
自费增值服务：农园活动、特色餐饮、高端医疗等，贡献30%-40%毛利。

成本控制：医疗与护理资源在社区内共享，降低单客户服务成本；通过规模化采购压低物资支出。
品牌溢价：作为大阪代表性CCRC项目，吸引中高收入群体，入住率长期保持在90%以上。

PART03

三、对中国康养产业的借鉴意义

政策与支付体系创新：借鉴日本介护保险制度，推动国内长期护理保险试点，明确支付标准与服务范围，为民营资本提供稳定现金流基础。
业态融合与场景设计：打破“养老院=医疗床位数”的思维，融入文化、农业、旅游等场景（如结合乡村旅游资源打造康养旅居综合体），提升项目吸引力与盈利能力。
科技赋能与人文平衡：避免过度追求“无人化”，结合物联网设备提升效率（如智能跌倒监测），同时保留人文关怀（志愿者参与、代际互动）。
盈利模式精细化设计：通过基础服务（保险覆盖）保障现金流，增值服务（健康管理、文化体验）提升利润率，参考彩之乡的“保险+自费”双轮驱动模型。
人才培养与梯队建设：建立分层培训机制，基础护理员与高级管理人才双轨制，引入职业认证与激励体系，缓解人才短缺。

PART04

结语

彩之乡项目的成功并非单纯源于硬件投入，而是对老年群体生命阶段的深刻洞察与生态化运营能力的结合——它以介护保险为基石，以自然与文化为纽带，构建了一个“老有所依、老有所乐”的可持续模型。对中国市场而言，需跳出“养老地产”的狭义框架，以服务赋能资产价值，以文化激活社区活力。未来康养产业的竞争，将是精细化运营、跨产业整合与政策适配能力的综合较量。唯有回归人性需求本质，方能在银发经济浪潮中锚定长期价值。

【考察时间】：2025年11月5—13日

【考察地点】： 日本·韩国

【参加人员】：康养养老项目开发公司、文旅开发公司、乡村振兴项目开发、地产开发公司、规划设计院、项目运营方、医院、康养社区、医疗机构、银发经济行业及相关行业上下游产业链企业家、公司董事长、总经理等核心高层管理人员

【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司

【报名电话】：党经理 13439588793

【考察特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察+座谈分享+资源链接

不止独特体验，更有超预期价值回馈

12个访点＋专业主题线路策划，寓学于游

覆盖日韩养老机构、高端医疗、疗愈度假村、CCRC综合养老社区、三产融合、温泉度假区等知名先进案例，深入首尔、大阪，实地考察日韩养老产业、康养度假等优秀实践。

特邀日本、韩国行业大咖培训

实战问题探讨，搭建同行大咖资源深度对接平台

深入考察高端养老、疗愈度假村、三产融合农场、高端医疗、CCRC 综合养老社区等，我们带着问题出发⸺不仅与项目操盘手深度交流，更有行业专家教授、养老机构经营者以及权威专家等，现场分享国际经验做法与实践教训，让您能既看懂项目运营模式，更洞悉其最本质的底层逻辑！

9天时间全方位体验日韩自然与人文之美

沉浸式打卡疗愈温泉、亲子农场，仰望璀璨星空、漫步蔚蓝海岛，解锁当地地道美食，每一刻都满是惊喜与治愈。

行程安排

考察项目介绍

龙仁银发老龄社区

韩国标杆性适老化住宅项目韩国首个分户型高端银发公寓

龙仁银发老龄社区是GS建设开发的老年专属福利住宅社区，专为60岁以上人群设计（只有60岁以上才可入住），2019年10月入住，是韩国首个分户型高端银发公寓。其特点包括酒店级设施、医疗配套完善、交通便利，且支持租赁与买卖，可作为投资或养老居住。社区建设时配有可以直接连接到韩国延世大学世福兰斯医院（韩国历史最悠久、医疗水平最先进的综合大型医院之一，是亚洲机器人手术核心机构）的专门通道，并且就医时可以享受无需提前预约等特权医疗。除此之外社区还常年配备护理人员，帮助老年人管理健康等服务。

该项目的建设方GS建设公司前身是LG集团的子公司，于2005年分立出来，成为独立的建筑公司。自1969年成立以来，GS建设公司在工厂、电力、环境、基础设施和建筑等领域逐步成长，奠定了韩国国内一流建筑公司的地位，并发展成为全球领先的建筑公司。

善村康养疗愈度假村

韩国最知名康养度假项目，韩国首个专注于健康老龄化的疗愈中心

它位于种子山脚下，于2007年开业，由李时亨博士（村长）直接运营，它被介绍为韩国首个专注于健康老龄化的疗愈中心，旨在帮助人们养成健康老龄化所需的饮食习惯、运动习惯、心理习惯和生活节奏习惯。该度假村是韩国近年来在健康旅游领域的重要投资项目，总投资额超过5000亿韩元（约合4亿美元）。投资方致力于将其打造为韩国乃至亚洲领先的疗养度假目的地，吸引了大量高端游客和健康疗养爱好者。

自然疗愈环境：度假村坐落于韩国风景优美的山区，周围被森林和溪流环绕，空气清新，环境幽静，非常适合身心放松和疗养。温泉与SPA：度假村拥有韩国顶级的天然温泉设施，温泉水富含矿物质，具有显著的疗愈效果。同时，度假村还提供多种高端SPA服务，结合传统韩方疗法和现代科技，为游客提供全面的健康护理。健康管理项目：度假村设有专业的健康管理中心，提供个性化的健康检查、营养咨询、运动康复等服务，帮助游客改善身体状况。森林疗愈步道：度假村内设有多条森林步道，游客可以在自然环境中徒步、冥想，享受森林浴的疗愈效果。高端住宿与餐饮：度假村提供多种高端住宿选择，包括别墅、套房等，所有房间均设计优雅，设施齐全。餐饮方面，度假村主打健康饮食，采用有机食材，结合传统韩餐与现代烹饪技术，为游客提供美味又健康的餐食。

正官庄

世界第一人参品牌，红参产品全球市场占有率超40%

高丽参是韩国的一张国家名片。在众多的高丽参品牌中，正官庄是享誉国际的，在国家外事活动中也常被选为赠送贵宾的礼物。

1999年，韩国人参公社从烟草人参公社中分离，正官庄正式向专业高丽参健康食品企业的目标迈出第一步。基于品牌在人参培育与功效研究上的长久积淀，正官庄形成了一套独具个性的原料培育筛选机制。

正官庄依据品质将高丽参划分为“天”“地”“良”“切”四个等级，并先后培育出“天丰”“连丰”“金丰”等20多个自研品种，进而由此衍生开发出了600余款人参产品。依据品类功效的不同，这600余款产品又可区分为红参系列、干参系列、曲参系列、人参食品系列、人参美容制品系列、人参洗涤品系列等等十二类，产品始终场景相当丰富。

WELLNOW社区疗养中心

韩国标杆性社区健康管理和预防医学中心，连续五年荣获"市民最喜爱疗养品牌"的日托型养老服务机构

韩国是全球老龄化速度最快的国家之一，65岁以上人口占比已超过16%。老年对慢性病管理、康复护理和长期疗养服务的需求持续增长，推动了疗养中心市场的扩张。韩国疗养中心以“预防-治疗-康复”为主线，提供从健康检查、疾病治疗到康复护理的全流程服务。融合韩方医学（如韩药、针灸）和现代医疗技术，形成独特的疗养体系。预计到2030年，韩国疗养中心市场规模将突破100亿美元，年均增长率保持在10%以上。

WELLNOW疗养中心是韩国首尔东大门区连续五年荣获"市民最喜爱疗养品牌"的日托型养老服务机构。六层立体空间内，以"医养融合"理念打造健康监测、文娱活动、康复理疗、特护照护及营养膳食五大功能模块，配备AI健康预警系统、中医熏蒸理疗舱及智能步态训练设备。中心每日提供定制福祉专车接送，由三甲医院背景团队实施动态健康管理，搭配营养师现场烹制的低GI韩定食。全楼采用无障碍适老化设计，从放大40%的电梯按钮到防眩光照明系统，细节处体现人文关怀。作为东亚首批通过JCI认证的日托机构，WELLNOW以"朝至夕归"的创新模式，实现专业

医疗照护与家庭情感联结的双重守护，重新定义都市银发生活品质。

MOKUMOKU农场

日本排名第一的“亲子牧场”, 日本最成功的的6次产业项目，从零到一打造完整农旅产业链

Mokumoku位于日本三重县伊贺市青山镇的小山沟里，每年游客量超过35万人次，平均留客时间4-5小时，以及形成了体验农耕、手工制作、加工食材、餐饮美食

、度假住宿、商品购买等综合性服务，被誉为“日本最成功的6次产业农旅项目”。

Mokumoku是一家靠猪起家的农场乐园，已有30年的历史。农场大到场景、小到细节，从园区产品，到体验活动，到餐饮美食，每个环节都与猪相关。农场主客群定位为亲子家庭，特别是12周岁以下的亲子家庭。农场注重体验参与感，突出主题为“自然、农业、猪”，强调亲近自然的生活及家庭的温馨。

Mokumoku是被誉为6次产业领域非常知名的木村修与吉田修二人创立。二人为了提高农业的附加价值，所以开始在日本还没有6次产业的概念时，先人一步的在

一产的基础上开始火腿的加工，来提升农业的附加价值。一产与二产融合完成后，又开始加入制作香肠等体验环节以及观光农场的建设，逐步打造了集农业+加工+观光的6次产业的模型。

Mokumoku农场是中国今后想开展6次产业模式的企业，必打卡之处。通过吉田修先生的分享，来了解MOKUMOKU是如何从零到一，再到现在年收入60亿日元的发展历程以及其背后的产业打造逻辑。

La Collina（种屋株式会社）

将农业理念体验与甜品深度融合⸺农业稻田风的网红甜品工厂

La Collina近江八幡是日本种屋集团打造的创新型商业文旅标杆项目，通过藤森照信设计的草屋建筑群构建民俗版“吉卜力乐园”的视觉符号体系，每年吸引近500万游客打卡，

其创新性地采用“自然共生”理念，改造废弃酒店形成草根屋、铜根屋等特色空间，屋顶种植农作物并保留梯田景观，实现生产、消费与教育场景的无缝衔接。

IP运营方面， La Collina开放透明生产线让游客见证年轮蛋糕制作过程，每块甜品标注独立编码增强互动，结合“橡子森林”等自然研学活动深化情感联结，同时借势宫崎骏美学和意大利设计师Michele De Lucchi的命名效应强化传播势能；文创产品开发上主打八幡蜂蜜蛋糕等地域限定商品，采用滋贺县无农药大米原料，通过大师联名款排队抢购、仅1天保质期等稀缺性策略提升溢价，包装融入近江商人美学形成文化附加值。

通过轻资产改造降低初始成本、有机原料与艺术化包装使毛利率超60%，同时游客流量反哺上游农业的产业链延伸，最终以短停留、高复购的运营策略实现年营收10亿元人民币。

医诚会国际综合医院

日本最先进的医疗/康复医疗综合医院，擅长癌症治疗/癌症筛查/精密体检/微创医疗

医诚会国际综合医院成立于2023年，配有日本最先进的医疗设备，是日本最先端的医疗机构之一，尤其擅长癌症治疗/癌症筛查/精密体检/微创医疗。医院包含内科、外科、脑神经精神科、泌尿生殖科、放射科等47科室，医生总数

达300名，拥有560张病床。

医诚会国际综合医院的目标是：致力于实现导管治疗、内窥镜治疗、超声波治疗和机器人手术等微创治疗、癌症免疫治疗、再生医疗、基因组医疗等先进先发医疗、利用ITC和AI实现医疗DX。另外，医生、护理业务的大规模业务轮班制、多科室任务共享、通过导入中央管制系统进行医院业务的统一管理、实现效率化和合理化管理。

医院现今为实现由国际机构认证的国际性综合医院为目标并不断努力。医诚会精密医疗中心将实施预防医疗、医疗美容、再生医疗、不孕治疗以及免疫治疗。以医诚会国际综合医院和医诚会精密医疗中心为轴心，为地区医疗做出贡献的同时，积极挑战响应时代要求的，拓展“健康医疗旅游”，致力于实现“健康新时代”。

有马温泉特色观光小镇

日本三大古泉康养小镇之一，以温泉为核心的打造特色观光小镇，学习温泉康养项目打造经验

有马温泉位于大阪与神户之间，从古就被称为日本三大名泉之一，有着1300年的历史，是充满历史与日本传统氛围的古老温泉。受到阪神大地震和经济低迷的影响，游客从1991年的192万人降到了1995年的102万人。在这种严峻的情况下，有马温泉小镇的观光协会会长金井先生采取了多元化的地区振兴措施，观光游客在7年内增加了30%，成功实现了有马温泉小镇的V字复兴。他不仅成功打造了众多优质的温泉旅馆（包含他自己的产业「御所坊」温泉旅馆），而且在温泉小镇的整体局部做了调整，打造了众多文创文化街区，以吸引更多的客人。

淡路岛洋葱的六次产业化

全链条覆盖提升价值，高附加值增加收入，助力产业与地区发展

淡路岛（位于兵库县）气候温和、土壤肥沃，是日本著名的洋葱产地，其洋葱以甜度高、水分足、口感脆嫩闻名。然而，传统农业面临价格波动、劳动力不足等问题，因此当地通过六次产业化（1次×2次×3次=6次）提升附加值，实现农业可持续发展。

淡路岛洋葱的六次产业化，通过“种植+加工+体验”的融合，不仅解决了农业困境，更打造了独特的区域品牌。这一模式为日本地方农业转型提供了范例，值得其他地区借鉴。

农业六次产业化也成为淡路岛振兴的关键策略之一。这一策略涉及将传统农业扩展到加工、营销和服务，以此提升农产品的附加值。农业旅游和体验活动的推广，如农场参观和采摘体验，使农业成为旅游和教育的一部分，进一步促进了农业的多元化和可持续性。

成功案例：

"淡路岛洋葱节"：每年5月举办，吸引超 20万游客（兵库县官网数据）。
联名商品：如与Calbee合作限定洋葱薯片、与朝日啤酒推出洋葱风味啤酒。
电商直销：主力平台是农协官网"淡路岛梦想集市"（淡路岛梦市庭）。

淡路梦舞台

大阪彩之乡康养综合社区

日本最具代表性的CCRC综合养老社区，学习日本养老护理中心的运营及日常护理模式

彩之乡康养综合社区选址在大阪市的近郊，将丰富的自然景观及田园风景编织的大地之美为背景，开发了一处综合康养社区。社区内建有特别养老住宅，收费老人住宅，社区综合服务区，短期居住，白天看护服务社区，医疗设施，农园及茶馆，综合的打造了以介护为主题的综合性康养社区。

神户幸福康养社区

规划合理、运营成功的综合型福祉社区

神户综合福祉社区由日本政府开发，建立于上世纪80年代，历经日本泡沫经济与护理保险体系的改革过程，逐渐发展成为目前的“综合型福祉社区”，其核心功能是为周边居民提供包括医疗、康复、康养在内的福祉服务，居民们仅在医疗和康复期间居住在这里，康复之后可以回到自己的家中。

该项目的规划理念与现今我国现阶段开发的一些“健康小镇”模式较为相近，其中有很多值得借鉴的经验。村内共设置了8个停车场（其中2个为无障碍专用），可供自驾者使用；公共交通上，共设置了4个公交站，直通10个当地重要的铁道站点；而村内的交通则由免费的巡回联络巴士连通。除此之外，村内还提供租赁自行车等便捷服务。

作为一个综合性福祉社区，设施大致可以分为三种类型：社会活动福利设施、学习交流设施和户外活动、体育休闲设施。其中，社会活动福利设施主要为残疾人、认知障碍患者、智力障碍者等人群提供保障，包括神户康复医院、明友工作之家、笑眯眯医疗福祉中心等；而学习交流设施和户外体育活动、休闲设施则面向所有的市民开放，为他们提供相应的服务，包括神户市老年学员、温泉健康中心、汽车露营地、高尔夫球场、骑马场等等。