装修 | 美国装修房子的避坑指南(上)

在之前的推送中，Ann介绍了从开发商那里购买新房需要注意的装修事项(新房装修 | 那些你不知道的小秘密 )。在寸土寸金的硅谷，不少人会选择购买具有较高投资价值或是拥有便利交通和好学区的二手房，这些二手房大多数都是些有年头的旧房子，无论是从房屋的户型结构还是房屋本身的用材，都会让新的房主萌生要重新翻修的想法。Ann还记得当年拿上二手房的钥匙，站在屋外看着房子的激动心情，想着终于可以大展身手，好好实现自己的设计梦想了。在整个装修过程中，Ann渐渐发现，看似比国内装修行业更有秩序，更有规范的美国装修行业，照样会出现很多让人有苦说不出，坑钱又坑爹的事。

现在就让Ann一一道来美国装修行业里的潜规则

大概全世界人民都知道美国是一个职业执照化的国家，各行各业的准入许可证，执业证，条目之多，划分之细，在世界上也算得上首屈一指了。

在介绍建筑执业证前，我们需要了解经常会和执业证(License)一起提到的CSLB是什么？

CSLB的全称为：California Contractor State License Board (加州承包人州执照委员会)，委员会成立于1929年，它的司法管辖权属于加州，如今委员会已成为加州消费者事务部门下的一个政府机构。由委员会发放的建筑执业证涵盖了44个建筑类别，已有29万人获得了不同分类的建筑执业证。

CSLB的成立主旨是保护消费者(房主)，希望通过规范建筑行业准则，向消费者提供有技术保证，合法安全，专业的建筑从业人员。在CSLB的官方网站上，给大家提供很多在线服务，比如如何申请建筑执业证，教消费者如何依照自己的改造需求选择建筑承包人，如何制定和承包人之间的合同，如何避免纠纷和损失等等。

最重要的是如果和有执业证的承包人发生纠纷，CSLB会是对承包人采取惩罚措施的机构，这一点对于约束建筑承包人的施工规范是很有威慑力和重要性的。

官方网站：http://www.cslb.ca.gov

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我们都知道各行各业都有自己的行业规范，凭证上岗更是每个和技术相关行业的就业基础门槛。如何衡量人某项技能的好坏，最为客观的考核标准就是获取该专业技能的认证考试。所以在美国，对于建筑从业人员的技术是否可以信赖，就是通过获取建筑执业证来体现。

在CSLB发放的建筑执业证中，共分为三个大的类别，标记为A，B，C

A类 --- General Engineering Contractor （一般工程承包人）

这一类的执业证面向的通常是较大工程，例如：供水、防洪、港口码头、船厂、大坝和水力发电项目，填海工程，铁路、公路，隧道，机场等等。

B类 --- General Building Contractor (一般房屋承包人)

这一类的执业证面向的就是有关于建造房子，改造房子内外部结构等等这一类的工程。

C类 --- Specialty Contractor （专业承包人）

顾名思义，这一类的承包人就是针对具体施工项目而有专业技能的从业人员。在每一个项目中，CSLB都给出了详细的定义

例如：

C-9 Drywall Contractor (石膏板承包人)

C-36 Plumbing Contractor (管道承包人)

C-54 Ceramic and Mosaic Tile Contractor (瓷砖承包人)

这种细致的划分，非常方便屋主根据房子的改造需求来选择承包人。如果你是要进行全屋多项目改造，那一定是要雇佣一个有B类执业证的General Contractor，通俗点的说法就是包工头。

☟让我们一起来看看官方的说法

在CSLB的网站上，排在第一位置的服务专区是：Consumer (消费者), 在这个专区中排在第二位置的服务项目的是“Hire A Contractor”, 在这个条目下---

在这个官方说明下，CSLB深知广大消费者的消费心理，非常贴心的给出了警示⚠️

“对于没有建筑执业证的承包人，会给你和你的家人带来潜在的危险和经济损失。”

那会有什么样的危险和经济损失呢？CSLB也给出了提示：

“--- 在装修过程中，如果工人在你的property上受伤或者是出现错误、不完整的工作，你的property都会受到损害。很少会有对于没有建筑执业证的承包人有工伤保险或补偿。没有建筑执业证的人的做工质量也无法和有执业证的承包人相比。”

在美国，作为屋主都会给房子买保险，就是为了在意外或者灾害发生时，可以最大程度的减少自己的经济财产损失。在房屋保险套餐里，其中重要的一项就是针对于人的意外伤害保险，简单来说就是：如果你自己或者是你的朋友或者是临时到你房子里的人，在你的房子中发生意外(例如：摔到了，扭伤脚进了医院等等)，保险公司会视具体情况对产生的医疗费用进行赔付。但是如果是在装修过程中，建筑作业人员发生意外，作为屋主购买的房屋保险是不会进行赔付的。而持有执业证的承包人会为自己投保人身意外伤害，在工作状态下发生任何意外，都会由自己的保险公司来承担。

这就是CSLB反复强调要雇佣有建筑执业证的承包人的重要原因。毕竟是事关生命安全的高危作业人群，谁都不想在这个过程中，因为意外遭受更大的经济创伤。

|既然我们都了解了雇佣一个有执业证的承包人的重要性，那为什么我们还会经常遇到没有执业证的装修师傅，这其中的原因是很|

由于执业证的获取过程并不容易，且有一定的花费，这就造成会有人冒用或借用他人的执业证，所以在CSLB的官网首页上非常醒目的位置就是：执业证的查询

在查询页面里，你可以输入对方的执业证号或者商业名称或者个人姓名，是否持有合法执业证，很快就能一清二楚。

▼下图是Ann给大家做的查询示范，图中个人信息已隐去

只要装修师傅提供给你的姓名或者执业证号与CSLB上查询到的信息相符，那这就是一个货真价实的持有执业证的装修人员。

隔行如隔山，相信应该有不少人和Ann一样，知识系统的储备库里没有任何关于构建一个房子的建筑知识，所以在面对改造房子，这样一个庞大复杂的项目，能信赖的人也就只有装修师傅了。

Ann接触过不少没有执业证的中国师傅，他们来美国的背景都较为复杂，在这里Ann要特别声明，以下所说内容没有任何歧视的意思，在这些师傅中确实有不少人本身的文化程度并不高，在国内也并不是专门从事建造房子的，来到美国做装修师傅，很多都是为了生计。由于语言问题较难克服，很多人很难取得建筑执业证，他们的做工经验也多半是师徒口口相传的方式，然后用接到的一个个小工程进行实战练习，积累经验。

Ann在前面提到过，美国是一个非常讲究行业规范的国家，每个州的建筑标准都有所不同，每一年的建筑相关法规都进行着不同程度的调整和更改。这意味着如果你希望自己房屋的改造项目合法合规，没有安全隐患，就需要一个了解实时法规(Code)的装修师傅，持有执业证的装修师傅，就是保证了这一点。

凡事无绝对，不能说没有执业证的装修师傅，他们的做工质量就一定会出现问题，只是没有执业证的装修师傅，对房屋的建造质量和后续可能会产生问题而产生的纠纷都会埋下隐患。在华人论坛中，频频被吐槽工程质量出问题的师傅无一例外均是没有建筑执业证的。

Ann在接触建筑许可(Permit)这个概念的时候，曾一度很不理解，在固有思维中，一直觉得建筑许可只是存在于一块空地，想建造一个房子，需要得到政府的批准。在真正的参与过装修过程后以及听了周遭不少朋友的遭遇，Ann才明白建筑许可是何方神圣。

除了众所周知的在空地上盖房需要申请建筑许可，对于已存在的房子进行内部改造或者对房子的结构进行变动，都需要向所在地的管辖政府(City)申请相关建筑许可。

没有Permit(建筑许可)的最大风险---是对居住其中的人有危及生命安全的潜在隐患

如果你觉得以上的情况还是小概率事件，那接下来Ann要说的事情恐怕会让你真正重视起建筑许可的重要性。

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既然改造房子有建筑许可是这么重要的事情，那如何知道自己的改造项目需要申请建筑许可，在这里就不得不提到雇佣有建筑执业证的承包人的另一个好处 --- 让他们替你把关。因为有执业证的承包人是必须了解政府的相关建筑法规(Code)。

但有时，即使作为专业的GC也可能对不同地区的相关法规存在判断错误，所以最好的方式是在不确定的时候，去当地的房屋规划部门查询。

Ann还了解到，政府颁布的的建筑规则一直都是处在更新变化中。即使在一个给定的管辖范围内，每一年的具体要求都在变动，通常是每年的审查越来越严格，越来越全面。所以对房子最负责任的方式就是在改造前弄清楚哪些项目是需要建筑许可。

在定义哪些项目是必须取得建筑许可前，我们最好自行了解一下IBC(International Building Code)国际建筑规范，IBC采用的代码(Code)通用于美国大多数州。

那些一定需要许可的项目：

Ann猜想这大概是大家最喜欢的部分

对于房屋内部表面的改造

以上提到的各种项目是否需要建筑许可，不同地区都会存在差异性，Ann在这里只是给大家提供一个参考。并不具备绝对的权威性。

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对于房子本身的规范和使用安全来说，获得Permit是百利而无一害。

但对于申请人---屋主来说，在这个过程中可能会有一些麻烦事。

先来说说它带来的麻烦事：

◆ 间接增加工程花销

作为多数的装修小白屋主，不要说申请Permit，很多人都是第一次了解这个事，所以就会出现有License(执业证)的承包人帮助屋主向政府申请，有的GC会根据这个收取一定的服务费用；（特此说明：没有License的承包人是不可以替屋主向政府申请Permit)

也有的持证Contractor会因为屋主的改造项目有需要向City申请建筑许可，而抬高百分之三十的人工费用。

◆ 推迟工程开工时间 

在获得Permit之前，递交申请的屋主或者GC都免不了多次往返于工地和政府部门，根据政府的要求一次次修改图纸。

◆ 拖延整个施工项目的工期 

在得到某一项改造的Permit后，完工的部分需要等待市政府安排时间检查审核，再等待结果。在这一过程中，必定会延长工期，成本也要翻倍。

说完麻烦事，一定要说说Permit带来的好处---

◆ 政府替你把关工程质量

在工程后期，政府会派检查专员上门根据申请的项目，仔细检查。(有的朋友也遇到过不太负责任的检查人员，都没进屋，在自己的车上就签了合格的字，此种情况并不多见）

◆  发生纠纷时的保护自我权益的凭证

对于一些较大房屋改造项目，难免会给邻居的正常生活带去噪音污染或者不便，一些人会选择不沟通，直接向政府投诉或者举报，如果这个时候被政府发现你没有改造的Permit(建筑许可), 政府除了会要求你补办Permit，有时也会借此机会为难屋主。

如果有了Permit，只要是按照政府的要求来施工，即使收到邻居的举报或投诉，政府找上门来你也不会心虚，只要合法合规，政府也不会介入这种纠纷中。

◆间接确保有执业证承包人的做工质量

对于有执业证的工程承包人，是非常珍视自己手中的有效执业证，如果和客户发生纠纷，错在承包人，CSLB会依照规定冻结或者吊销承包人的执业证。

在Ann的观念中一直觉得“黑猫白猫，抓住老鼠的就是好猫”，此理放在选择Contractor上，是否有执业证(License)的承包人不应该是判定是否是一个好的承包人的唯一标准。

众所周知，有执业证的承包人的人工费用是会比没有执业证的费用高出不少。但是工程的质量有其自身标准，人工费用的高低跟做工质量和做工程序是没有直接关系的。

作为屋主、消费者的我们，会有各自不同的房屋状况，经费预算等等，这就导致我们会根据实际状况作出相应选择。所以选择一个好的Contractor需要多方面考察

多比较才能知道谁是最好的。除了来自熟人的推荐，还可以去Yelp看不同Contractor的评价(Review)来选择。但是有不少人反映，Yelp上存在评论造假。Ann发现了一个更加权威的查询不同类别做工师傅的口碑的网站：Angies List

Angies List最大优点是，通过你输入的需求信息罗列出符合你需求的相关师傅的信息，点开每个师傅的个人页面可以看到这个和此人合作过的消费者的评价，发评论的消费者需要在线提供与这个师傅之间的消费合同或者收据，这和Yelp上任何人都可以写评论，更加具有信服力。

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在罗列完自己感兴趣，初步认为合适的承包人后，Ann建议这时可以做一个很简短的电话面试，在简短的电话交流后，肯定有些人会不再符合你的预期，这样的方式也是节省双方的时间。

在电话面试中，你需要问对方这些问题：

• 他们承接项目的大小？

• 他们可以给你提供以前合作过的客户情况吗？

• 他们有多少其他项目会同时进行？

• 他们是否有分包活给别人，和分包人合作了多久？

  
  

通过这些看似简单的问答，会反映出对方(公司／个人)是否合适你的项目，可靠性，以及他们给你的项目的关注度，如何顺利的工作。

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在简短的电话面试后，你应该可以选择出三到四家较为满意的人进行下一步的讨论。Contractor(承包人)应该能够以令你满意的方式回答你的问题，这一点至关重要，因为接下来这个人会在你家工作长达数十个小时，良好的沟通习惯会省去不少不必要的麻烦。但是也千万不要被所谓的人格魅力蒙蔽双眼，如果对方是有建筑许可(License)的承包人，请一定要去CSLB网站上查询对方License的真实性以及是否与之前的客户或者分包商有纠纷历史。

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现在你又进一步缩小了选择范围，可以再次联系适合自己实际自己感兴趣的师傅，要求查看他们之前完成的项目成果，但是别太依赖过去的成果做判断，更重要的是提出去现场看他们目前正在进行中的项目。你会在现场看到承包商的工人队伍是如何工作，现场的安全和整洁程度，以及工人对于房主财产是否小心保护。

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现在你的名单上留下的人，应该是有干净从业记录，拥有良好职业道德的承包人。认真的承包人，不仅会提供一套完整项目蓝图，更会知道你想要的效果。

比较各家的报价，让承包人分别罗列出项目中设计的比例和费用，材料(unfinished materials)的成本，人工费用以及其他可能会产生的费用。

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• 在考察承包人的过程中还有个很重要的小技巧，询问对方希望支付工钱的时间计划。这个时间表可以间接透漏出承包人的财务状况和职业道德。如果他们希望在工程开工前就要求你支付50%，那他们可能会有财务上的问题或是担心你在看过他们的做工后不会支付剩余的费用。

• 通常对于大型工程项目，在签署合同当天支付全部费用的10%，在工期进行中，时间上平均分割三次，每次支付全部费用的25%，在工程完成后，检查完清单上每一个项目均已完成，再支付对方最后的15%的费用。

• 想要找到有好技术，好的职业道德的承包人(Contractor)，对方报价费用的高低应该是你第二位考虑的因素，更多是考察承包人的做工质量和诚信度。
  

                             此文内容首发于公众号：Holly在加州

题外话：

如果比较关注Ann乐窝的小伙伴可能会注意到Ann有一段时间没有更新文章啦，是因为最近一段时间Ann也是忙着自己的新家，业余时间会尽量保证每月更新的文章数量，还是那句简单的原则：为了干货绝不发水文凑合，谢谢大家的支持，比心～

撰文 | Ann 

图片 | 来源于网络

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