在澳洲买房贷款，客户最关心的问题莫过于我能不能贷款？最多能拿到多少贷款额？总体来说，这个问题并没有标准的答案，每个银行或信贷机构的政策都不一样，并且银行或信贷机构对不同的个人情况也有相应的对策。银行或信贷机构能借给你多少钱，自有一套评估标准。另外纯海外人士海外收入四大行贷不了款，那么其他渠道有没有呢？本次名家访谈请来了三位行业大拿将为你解析其中的关键因素。
1. 澳洲购房环节和贷款出现时点
从流程上看，贷款环节出现在房屋预计交房前三个月，此时房屋中介公司需要通知其客户准备开始办理贷款，客户开始需要准备联系银行贷款部门或者贷款经纪人。
什么是贷款经纪人Mortgage Broker？
贷款经纪人是以销售银行和非银行机构贷款产品为主业的金融服务人员。事实上，贷款经纪人与银行销售的都是同样的产品，但是区别在于，贷款经纪人不止销售一家银行的产品，这也决定了贷款经纪人的立场更倾向于贷款者而不是银行，贷款者通过贷款经纪人向银行贷款，更有可能从中获得更多的选择和实际利益。贷款经纪人是贷款申请人和银行的桥梁，站在申请人的立场，帮助申请人向银行申请最合适的利息和额度。贷款经纪人会评估客户的财务情况、寻找适合的银行产品、管理贷款流程直至贷款成功批下来，贷款经纪人甚至会协助申请者完成贷款下批后前期的还贷流程。申请人不需要向贷款经纪人支付任何费用，贷款经纪人的佣金是银行支付的。
为什么要用贷款经纪人？
如果贷款者去某家银行咨询，他只能获得这家银行的信息和服务，并且银行的服务往往局限于贷款本身，很难全面统筹房屋与贷款之间错综复杂的关系，所以贷款者为了找到合适的产品，不得不自己做大量的研究，亲自到各家银行去询问。虽然经过大量的努力，其结果往往并不理想，原因在于大量的贷款专业知识难于理解。贷款经纪人可以为贷款人提供专业的贷款咨询，帮助客人解答各种贷款以及融资组合问题，可以给贷款人省去很多时间与金钱，能让贷款人第一时间获得最全面的银行资讯，在各个银行的产品中找到最适合的产品，并提供贷款后的全面服务。贷款经纪人还可以帮助客人分析信贷能力。有些客人觉得自己申请贷款，只有在审批不成功时才需要找贷款经纪人，但实际上这样已经晚了，比如申请人的信用记录中有水电账单未交，手机账单未付的情况，银行就会对其贷款申请拒批。而在被拒批之后再找贷款经纪人，那么贷款成功的可能性就会大大降低了。因此，找到一个专业的贷款经纪人，与经纪人一起讨论自己的需求，评估自己的条件，会帮助您节省金钱与时间，规避损失少走弯路。
1. 贷款关注事项
A收入指标
1)本地收入
通常情况下，只要你收入足够，一般银行能带给你房价比例的80%，超过80%则要需要交纳保险费（LMI）。
房屋贷款保险（Lenders Mortgage Insurance）是用于保护银行或贷款机构（Lender）提供给借款人房屋贷款的一种保险。通常只有在贷款比例高于80%LVR的情况下，银行认为贷款对于抵押有较高风险时才会产生。 如果购买的房产是作为自住使用，那么房屋贷款保险就不能用于减税。但如果购买房产是以投资为目的，房屋贷款保险产生的费用就可以用于减免税费。房屋贷款保险通常可以在贷款交割时一次性作为费用支付给保险公司，也可以根据情况增加到总贷款额度上一起借出，分30年偿还。 根据自身收入，可以大致估算出自己的借贷能力。一般情况下，购买自住房可贷额度为年收入的5倍左右，投资房则为家庭年收入的8-9倍。打个比方，小王和小程各有一份全职工作，两人总共年收入为10万澳元，则可以算夫妻两人的最大借贷额度为80-90万澳元左右。
但是有时候贷款额度和银行或者信贷机构提供的额度却有差异。例如王小姐年薪8万，准备购入一套房产。在事先浏览了某银行的官网并且进入了贷款能力计算器的页面，填入答案，计算出了一个贷款额度，64万。王小姐准备直接到分行申请贷款。询问之后，却被告知只能贷出55万。为什么会出现这种情况呢？这是银行计算借贷人的贷款能力时，另有一套内部计算器。比如在网上贷款计算器里出现的利率一栏，银行计算时并不会按照目前的市场利率（为4%左右），而是按照审批利率7.25%来进行计算。其次对于生活开销指数、信用卡和投资房负扣税等，银行也自有一套计算方式。因此我们建议客户，最好能和持牌的贷款顾问咨询，或者亲自去银行面对面地跟贷款经理咨询。
2）海外收入
从2016年4月开始，澳洲四大银行的澳新银行（ANZ）和西太银行(Westpac)相继查出上百中国人在申请海外买家房屋贷款的过程中，存在提供虚假材料的行为。于是澳洲各大银行纷纷收紧了海外收入贷款通道。澳洲的政府、税务局包括银行都开始打击海外购房者。作为主力的中国人，中枪指数简直百分百，中枪程度将取决于你的公民、PR、TR等身份。但是澳洲四大行给出的措施并不一致，澳洲的四大银行是Westpac（西太平洋银行）, ANZ（澳新银行）, Commonwealth Bank（联邦银行）和NAB（国民银行）。
以西太银行(Westpac)为例：
西太银行(Westpac)公布的新规定，集团旗下的所有银行，包括西太银行(Westpac)、圣乔治银行(St George Bank)、墨尔本银行 (Bank Of Melbourne)、南澳银行 (Bank SA)，将在2016年4月26日一同执行，所有在2016年4月26日前获得的预批，将有90天的有效期，并且不能有贷款结构的变化，否则就按新政策执行，同时还需要澳洲或境外的报税材料甚至中国社保基金账单来核实收入证明。
a.澳洲公民
身份是澳洲公民的人士，无论是在境内居住还是境外，都允许使用海外收入贷款，并且都可以享有最高80%的贷款额度;长期在境内居住的人士需要出示澳洲税务记录;无论是Westpac内部，还是从其他银行转进来;不再接受海外自雇收入;自己建房同样不再接受海外收入。
b.PR(永久居民)
身份是澳洲PR的人士，无论是在境内居住还是境外，都允许使用海外收入贷款，但贷款需要文件有差别；长期在境内居住的人士，最高可贷房价的80%；长期在境外居住的人士，需申请FIRB，最高亦可贷房价的80%
c.持临时签证居民或者纯海外人士
准确来说，对于居住在澳洲境内的非公民或PR人士或者纯海外人士，将暂时不再接受海外收入的贷款申请。
那么我们主要针对持临时签证居民或者纯海外人士进行分析
自2016年4月起，受澳洲APRA（类似于中国银监会的机构）的压力，澳洲以四大行为首的当地银行对于所有海外买家的房屋贷款全部关闭，对于想买或者已买还未交房的海外买家，想申请贷款的难度变得愈发艰难。但好在有汇丰银行和一些小银行接盘，才使得很多海外投资人依然有款可贷，虽额度由几年前的80%，降到了之后的60%。可是在2017年11月8日开始，汇丰银行停止接受海外人士贷款的申请了，这就意味着面向海外买家的贷款机构已经几乎没有了，摆在海外买家面前的只有两条路，要么基金，要么全款。
过去海外人士是可以通过非澳洲本地收入向澳大利亚银行申请贷款的，并且可以申请interest only的贷款，所谓interest only就是只还利息，不需要偿还本金。如果客户想要还本金的话，可以通过对冲账户（offset account）来偿还本金，并对冲利息。海外申请者需要提供的是雇主信，工资单及银行流水等材料，在过去澳洲银行对海外收入审核不严，特别是对中国背景的购房者有时候也是睁一眼闭一眼的状态，一方面是因为澳大利亚的房地产相对比较坚挺，空置率及租金回报率都在非常健康的状况，另外一方面也是中国的特殊国情造成的，有能力在海外置业的中国投资者，主要收入都不是账面上的工资。但是银行本身的政策决定了，澳洲银行看重不是“客户有多少资产”或者“收入有多少”，而是比较看重客户的“稳定收入有多少”，就是如果有一个客户一年只有1单笔收入是300万人民币，年收入也是300万人民币，而另外一个客户每个月收入5万人民币，年收入是60万人民币，那么澳洲银行是比较倾向给后者贷款。在这些情况下，过去大多数的中国申请者用的都是“加工过的稳定的工资单和银行流水”。而澳洲银行无法去甄别这些材料的真伪，并且这些海外投资者的还款记录都非常良好，所以澳洲银行对海外贷款一直是很开放的态度，对待海外人士提供银行估价70%的贷款，有时候甚至可以到达80%。从2016年年四月开始，ANZ，Westpac查出上百中国人在澳购房的贷款中，存在虚假材料做贷款的行为。最早的起因其实是某个贷款经纪人用了“过于虚假夸张的材料”，悉尼一个华人贷款经纪人递交的材料“过于虚假”，在递交后被银行抽查到，在调查取证过程中，该贷款经纪人就把所谓“行业潜规则”爆了出来。其实这些“行业潜规则”银行都有所了解，只是被完全摆到台面上来却是第一次。后来ANZ，Westpac两大银行就开始了大规模的调查取证，发现许多海外投资者递交申请的时候都使用了虚假夸大的材料，澳洲当地媒体也跟进报道了该事件，所谓“行业潜规则”完全暴露了在公众视线里。同时也正值澳洲大选，有部分澳洲本地人士担心如果银行对海外投资者缺乏审核的话，过多海外投资者进入澳洲投资，会带来澳洲房产泡沫。在银行需要的“政治正确”及大选双重压力下，ANZ，Westpac，NAB，Commonwealth等银行纷纷收紧了海外收入贷款通道，但不是完全关闭，而是对于中国投资者来说，条件变的相对苛刻。不过银行的调查发现使用“伪造材料”的海外贷款申请者的还款情况非常好，只有0.4%的客户出现过拖欠还款3个月以上的情况，这个数据是使用本地正规收入客户的四分之一。其实要明确的一点是，ANZ/Westpac/NAB等银行不是不给海外收入者发放贷款，他们知道很多申请者账面上的收入无法达到贷款标准，但是其实还款能力比本地人还要强并且稳定的多，可是为了“政治正确”只能收紧贷款政策。可是作为这些银行现时没有办法甄别来自中国的材料是否真实，所以在绝大多数情况下，现在澳洲本土的几大银行都不向中国申请者发放贷款。有部分的中国申请者还是能向这些银行贷款，虽然银行没有给一个准确的方向，但是如果申请者来自跨国上市企业，有可靠的完税体现，收入足够高的话，还是有相当几率能够从这些银行获得贷款。现在还有一些银行给澳大利亚的非本地人士发放贷款，究其原因不外乎是两点。第一点，澳大利亚的房地产还是很健康的，特别是一些首府城市交易量很高，也依然维持的非常高的拍卖清除率，比如悉尼和墨尔本的拍卖清除率一直维持在80%的高位上，除此之外，首府城市的空置率和出租回报率依然处于一个非常健康的数据。对于银行来说，澳洲房产作为抵押物还是一个非常优质的资产。第二点，许多数据也显示，在过去即便是“收入资料作假”的客户坏账率是非常非常低的（0.4%），甚至只是澳洲本地贷款者的四分之一，那么结合澳洲房产的现状，通俗点来说，这块业务对于银行其实是一块“肥肉”，本地银行为了“政治正确”不接这块业务，那么自然会有其他的银行接手这块业务。澳洲银行接受海外贷款的银行还有一些比如新加坡大华银行，还有中国银行澳洲分行。这些银行都在中国和澳洲都有分行，同时对中国一些现实状况比较清楚。
所以重点来了，对于海外投资者纯海外收入的贷款问题，目前市场上的金融贷款公司其实均有相应的解决方案来帮助海外投资者解决贷款问题。
除了银行贷款，还有那些途径可以解决马上就要交房的资金问题？
和过去相比，最近的贷款政策确实严了不少，有些客户不是无法满足以上银行的贷款政策，而是需要一定的时间去准备材料，那么澳洲当地有一些基金公司提供一些短期的借贷服务，时间从三个月到一年不等，会避免出现无法准备好现金而无法交房，最后导致10%首付被开发商罚没的情况出现。
除此之外，很多开发商也提供了开发商贷款服务，并且在购房的时候就可以与开发商签好贷款协议。比如澳洲最大的开发商美丽通公司（Meriton）就为海外客户提供了开发商贷款，提供固定年利率的贷款，并且在材料上的要求也比银行简单的多。在澳洲本地银行收紧贷款的时候，越来越多的外资银行和开发商背景的金融公司开始开展海外投资者贷款这块业务。
澳洲本地银行对海外收入贷款是继续收紧还是宽松？
我们讨论的主题，并不是讨论银行针对澳洲房地产的贷款政策，而是对“海外收入”的贷款政策。所以并不是澳洲本地房地产出现泡沫，银行为了降低风险而收紧贷款。而是过多的海外收入贷款作假问题，导致了本地银行无法分辨哪些材料是真实的，哪些材料是伪造的。这些问题摆到了台面上，舆论跟进，让银行只能以将近一刀切的方式关闭了绝大多数的海外贷款通道。回过头来，让我们看看无论是海外投资者还是本地投资者向银行贷款的抵押物，澳洲房产本身有没有问题？
首先看看空置率，引用澳洲权威的第三方调查机构SQM的数据,悉尼截止2016年6月的住房空置率是1.8%,这包括了待售和待租的住房数量. 国人可能对空置率比较不敏感,换一种比较容易接受的办法来解读这个空置率的话,就是假设悉尼的房屋用于出租,那么一年内大约会有1.8%的天数,也就是一年365天大约6.5天的时间是空租的状态. 国内20%的空置率也就是说出租一套房子需要2个月，国际房屋空置率警戒线是5%--10%，对比之下澳洲空置率可以说是非常健康的.因为较低的空置率,而且悉尼的租售比大约在5%左右 ,所以房屋供过于求的情况并不存在；。其次看看是否真的有大量海外资本进入澳洲市场造成泡沫。如果对澳洲房产有一些了解的人就会知道非澳洲永居身份人士是不能够购买澳洲二手房的,只能购买新房,并且绝大多数新建楼盘向银行申请开发贷的原因,对海外购房者比例都有一定限制,具体体现在绝大多数楼盘最多只能有20%左右的名额卖给海外人士，而且中国，美国，欧洲，俄罗斯，日本的投资者都计算在这20%以内，所以其实海外投资者特别是中国投资者对澳洲房市的影响是有限的。退一步说,即便是海外资本大量涌入,大幅推高了澳洲房价,结合空置率来看,也是因为本地有着强劲需求和高投资价值导致的结果；最后再来看看澳洲房屋的可负担性到底如何？我们拿澳洲房价最高,可负担性相对最差的城市悉尼作为例子： 首先悉尼现有独立屋的中位价为104万澳币,而公寓的中位价为67万澳币.而悉尼家庭的中位收入为15万澳币,由此算来,如果要在悉尼购买一套永久产权的独立屋,大约需要一个家庭7年的收入，而如果是一个家庭希望买入交通方便同样是永久产权的公寓的话,大约需要一个家庭4.5年的收入，这个数据依然是健康,并非不可负担的。
综上所述，澳洲本地房地产数据良好，澳洲房产作为抵押物向银行贷款并没有什么问题，这点从澳洲四大行对本地收入贷款者宽松的政策就可以看出。
那么再看看海外投资者的还款能力，首先澳洲房产的租售比一直处于一个相对高位，悉尼和墨尔本 4%-4.5%，布里斯班和黄金海岸 5%-6%，如果作为投资房，投资者购买了澳洲物业大多不会用于自住，而是用于出租。那么绝大多数情况下，特别是在一些较好的位置的物业，租金收入已经能够覆盖利息的支出。
最后对于海外投资者特别是中国投资者来说，账面上的收入并不代表着实际还款能力，其实澳洲四大行都明白这一点，作为本地银行，相比大华，中行等。四大本地银行需要承受更多的舆论压力，也要追求一定意义上的“政治正确”。优质的抵押资产，以及海外买家“事实上”很强的还款能力，以及过往良好的还款记录。相信澳洲本地银行不可能眼睁睁看着海外银行赚的盆满钵满，而不采取任何行动。澳洲本地银行的海外收入通道一定会继续开发，只不过未来可能会配合新的征信系统和标准，以新的方式回到市场上。
B银行估价
当明确您的收入足够贷多少钱之后，估价是决定银行实际能贷给您多少钱的关键一环。通常银行批准的贷款比例是基于估价师的评估结果而定的，比如我们一般所说的贷80%，指的就是估价的80%，而不是合同价。估价的结果无外乎三种可能，高估、低估或者估到合同价。当房子价格被高估时，一些银行是可以按照高估的价格来批贷款，这种情况下，您需要交的首付就减少了；当房价被低估时，银行只能按照估价来批贷款。对于估价，若是高估或者刚好估到合同价，则没有太大问题。但对于有些客户，由于资金不足，遇到低估的情况，要多付首付款就不知道如何是好了。遇到这种情况该怎么办呢？对于上述案例估价过低的情况多为常见，估价如果低了应该马上和你的贷款经纪人联系，寻求解决方案。
这一点也体现了贷款经纪人比起银行的贷款经理有更好的优势—独立性。只有贷款经纪人才能站在客户的角度去选择银行。其次，资深的贷款顾问会熟知各银行的估价走向以及政策。贷款经纪人完全可以帮助客户重新找个重做价格评估。在某些情况下，贷款经纪人也可以帮助客户选择合适的贷款产品，从而提高贷款额，如提高到85%。目前有的某些银行的贷款产品可以增加贷款额度，且免保险费。以上两点是银行批贷款额的主要两大衡量标准。当然，银行还考虑众多其他因素，比如：购买房子所在的区、室内居住面积的大小（公寓）；收入来源地（澳洲本地收入或者海外收入）；所购买房产的用途（自住房还是投资房）；还款方式（只还利息还是本金和利息一起还），等等。这些因素都需要根据自身条件，再做详细的贷款规划。对于准备购房的人，未雨绸缪，提前联系专业人士做好资金规划也是很重要的
C贷款利息
1）利率种类
浮动利率好还是固定利率好
任何产品没有只有适合，要根据个人情况而定。
浮动利率贷款：好处是灵活，可以自由提前还款而通常没有罚金，所以对今后几年现金流入比较充沛、存款节余较多的客户比较合适，而且又可以100％OFFSET，减少利息支出。缺点则是利率不确定，一旦加息，就会增加还款金额。
固定利率贷款：适合今后若干年内预算相对偏紧的客户，固定利率房贷，顾名思义，它的利率是固定的，所以它的还款金额也是固定的。即使官方利率增加，还款金额仍旧不变。因为利率固定，不用担心因为利率上升而增加还款压力，而影响生活水平。同时也有方便家庭开支的预算。那缺点就是提前还款受限制，和一旦利率下跌后无法享受到所带来的还款减少。大部分情况下可以选择1-5年的固定利率还款。固定利率的灵活度差，即使利率下降，还款金额也不会下降；只允许有限的额外还款额度；如果提前还清贷款还需要支付一定的罚金。但目前市场上许多小型贷款商开始提供具有高度灵活性的贷款产品。例如：阿德莱德银行和Credit Union Australia都为固定利率房贷提供了对冲账户功能；Heritage允许客户额外还款，只要不完全还清，就不需要支付违约金。 根据RateCity‘s提供的数据显示，市场上1036个固定利率贷款产品中已经有846个允许额外还款，但会存在一定比例的限额。
固浮兼顾利率贷款：银行还提供一个选择就是可以将贷款拆成一部分浮动、一部分固定，这样客户就可以享受到两边的有点，又可以锁定部分利率变动风险。不失为一个好选择。
但是，就实际经验来说，华人客户选择的大多数都是纯浮动利率贷款，这是一个有趣的现象，为什么呢？分析有几个原因
一是华人客户的预算大多比较松，也就是说每月的真实还款能力要高于银行的还款金额，所以使加息也不会还不出贷款（有些老外之所以选择固定利率，是因为一旦加息，使每月只增加几十元还款，都可能让他们够受的），因此华人更注重贷款的灵活性，希望能尽量多还款。另外由于澳元汇率的持续走低和澳洲经济的状况，联邦银行正在考虑进一步降息，一旦减息，固定利率就可能不划算了。另外一点就是选择固定利率或部分固定利率可能会增加费用。也就是说如果选择部分浮动、部分固定可能会增加开户费和今后的账户费。
另外很重要的一点是，银行签约时的合同利率不是你的贷款利率！你的实际贷款利率是以settlement那天贷款发放时利率为准的，这样问题就来了。如果你选浮动利率到也罢了，本来贷款利率就是变动的，使你在加息前settle，加息后你也是跟着加的。但固定利率就有个运气问题了，假如你今天和银行签约5年固定利率贷款4.59%,2个settlement，如果那天（或之前）银行将5年固定利率加到4.99%,你的利率就是4.99%而不是4.59%,这下不是亏了吗！而且你要知道，浮动利率的升降时跟着联邦银行走的，虽然不能预测，但是有时间规律的，也就是每次联邦银行开会才有可能调整，而固定利率是各家银行自己制定和调整的，完全无规律可循。所以如果你真的觉得这个固定利率很诱人，你就要额外支付一笔lock in fee来锁定这个利率（Westpac这个费用是贷款的0.15%)，不然就只有祈祷settlement之前银行不要加息了。
2）利率水平
每家银行和贷款公司给出利率都不一样，而非银行小型贷款机构却提供了最优贷款利率
根据Rate City调研报告，目前大部分最为划算的贷款利率都是由规模较小的贷款机构提供；而与此同时，四大银行提供的贷款利率平均在0.39%左右，高于提供全澳最低贷款利率的前100家贷款商的平均水平。 小型贷款机构为什么能够提供比大银行更低的贷款利率呢？原因就在于许多小型贷款商完全是在线运营，没有实体公司，没有客服柜台，自动出纳机（ATM），也不需要像大型银行那样雇佣大量员工。所以就小型贷款机构来说，其运营经费就低很多，这也就意味着小型贷款机构有能力将节省的经费以优惠的形势传递给客户。 如果你恰好处在一个“万事俱备，只欠东风”的状态，比如你申请的是自住房贷款，并且已经准备好20%的首付款，那么你就可以在小型贷款商那里拿到低于0.39％的更加实惠的贷款利率。 但需要注意的是，不是所有低利息的贷款都是物美价廉的。贷款交易达成之后的一段时间被称为“蜜月期”，在这段时间里贷款商会向客户提供最划算的低息贷款。 但很多时候“蜜月低息”往往是贷款商引导客户签订长期贷款协议的“诱饵”，一旦上钩，对比市场最低贷款利息水平，客户在日积月累当中不知不觉就多支付了高达8万澳币的贷款利息。
目前市场比较大型的贷款经济公司机构给出的优惠利率
投资房贷款利息高于自住房
由于此前澳大利亚监管局对借贷市场的打压，各贷款商提供的投资房贷款产品的借贷费用也各有不同。根据Mozo’s数据库显示：目前澳洲投资房贷款产品利率可高出自住房贷款产品利率0.55%之多；与此同时，投资房贷款产品的贷款比率可低至房产总价值的65%。以Mozo’s网站数据库提供的421个贷款产品为例，投资房贷款利息高于自住房贷款利息0.3%左右。也就是说，同样是30万澳币的房屋贷款，买房者使用投资房贷款产品将会比使用自住房贷款产品每年多支付1.44万澳币。虽然以贷款的形式购买投资房每年都可以退税，但你还是得在平时每月还款的时候凑齐这些现金，对不少家庭来说，这也是一笔不小的支出。根据对14家贷款商的调研发现：对投资房贷款进行额外收费是由于为了符合澳大利亚审慎监管局对房屋贷款的监管要求，投资房贷款需要大量信息调查收集工作。 这时可以考虑使用一些小的贷款机构来进行投资房借贷，因为他们受到澳大利亚监管局的监管程度要低于四大银行，其受理过程中为合规而造成的花销也相对较少。但要注意额外后续收费的风险。
D还款方式
还款方式：
国内有等额本息和等额本金之分，等额本息使传统的每月还款金额不变，其中所还本金部分递增，利息部分相应递减。由于原先国内的房贷大多不允许提前部分还贷，所以有些经济实力较好的客户就愿意采用等额本金（递减法），每月归还相同本金，利息递减。如果采用同样贷款期限的话，等额本金起始的还款金额高于等额本息，但总的利息支出较少；
澳洲都是采用等额本息法。但不用担心这样会多付利息，因为都允许部分提前还款（除了固定利率的有所限制，但固定利率长也只有10年，其后还是可以转成浮动），所谓的每月还款金额只是一个还款金额，多数情况下你可以任意多还，本金多还了，利息自然少了。
选择“付息不还本”贷款的时机
为什么只还利息？
我们的很多客人贷款时都会有相似的犹豫，是本息一起还 (Principle & Interest)，还是只还利息 (Interest Only)？那么在澳洲做房屋贷款，什么情况下选择只还利息，有必要本息一起还吗？只还利息并不代表不还本金，不是说本金在30年中没有减少。只还利息的同时，原本本息一起偿还中的本金依旧可以通过Offset账户达到对冲本金的效果。也就意味着，只还利息和本息一起还在正确使用Offset账户是可以达到同样的减少本金的效果。然而这样的还款方式更加的灵活，首先不必按照还款的周期定期‘偿还’本金，只要随时把闲置的资金放在Offset账户中就可以达到‘偿还’本金的效果；其次对于许多年轻的置业者来说还款的压力会小很多，避免本息一起在经济压力大（比如升息后）出现的Default违约的情况。只还利息可以每5年设定一次，并可以结合refinance和top up等方式更有效、合理的对进行管理。选择连本带息的还款计划可以促使你在日常生活中省钱，更好的实现资本累积。但如果首次置业时有未来将首置房产作为投资房意向的话，只付利息不还本金的贷款产品就成了一个更好的选择。这是因为，如果将贷款本金还清，将会影响到基于贷款结构的未来税费的减免。 而如果仍保持付息不还本金的贷款性质，将累积的资本放入对冲账户，当你做好准备购买下一套房产时，将此前第一套房产的贷款性质转为投资房借贷，这样以来，就可以将负扣税的优势最大化利用起来。
举个例子：假设你目前有45万澳币的房贷，一段时间后你将10万澳币转入对冲账户，这时候你的房贷总额仍然是45万澳币，但只需要支付基于35万澳币的房贷利息。当你未来将此处房产转为投资房时，你就可以利用总额为45万澳币房贷申请税费减免。但如果你将上文提到的10万澳币用以还付贷款本金，你的贷款总额就变成了35万澳币，也就是说，你将只能申请基于贷款总额为35万澳元的税费减免。
对冲帐户vs 取款功能
对冲帐户（Offset account ）和取款功能（Redraw Facility）是两种还贷方式，都能通过对冲总的还款金额，减少客户的利息支出。但是redraw和offset又有着显著的不同的运营模式。 对冲账户，顾名思义，是在客户的还款帐户的基础上又额外开设一个单独的帐户，一般都会配有银行卡，客户可以随时存款和取款。这个帐户的特殊功能是对冲利息，客户对冲帐户中金额会自动连接到客户的还款账户，并用于还款账户的利息计算，这样客户还款账户的利息就被对冲了。对冲账户一度非常流行，不仅仅是对冲账户可以减少我们的利息支出，同时还能合理避税（避利息税）。因为对冲账户中的金额已经拿去对冲还款账户了，也就意味着客户在对冲账户中没有任何的利息收入，没有利息收入，也没有利息税。 Redraw的功能和offset非常接近，它也是可以对冲利息，减少利息支出。redraw没有额外的新的账户，也没有额外的银行卡。Redraw允许你额外还款，并有权利在需要的时候将多还的部分提出来。 例如：50万澳币的贷款，客户又把15万澳币放入了还款账户中对冲利息，这样利息会以35万来计算。客户的还款账户中会显示（-350，000 150，000available）也就是说客户现在的本金已经还了15万，还有35万负债，但是已经还了得15万还可以随时提取出来。需要提取的时候只要做一次网上转账就可以了，可能需要1天到2天的时间，客户的帐款就可以提取出来了。 需要注意的是：Redraw一般没有管理费用，但毕竟要经过一次网上转账才能提取金额出来。而且不是所有贷款产品都有这种功能，其中有一部分是要收取费用的，它们比基本浮息 (basic variable) 贷款产品更贵。而且贷款方有权利在借款方经济状况有所改变的时候收回此项功能的使用权。所以，我们应该在使用前确保自己了解房贷取款功能的使用条件，包括对最小额度的限制和每次使用所产生的费用等。 相比而言，对冲账户有更好的灵活性。特别是如果你打算未来会将现在的自住房转变为投资房，那么最好将额外的还款资金放入对冲账户，将还款利息最小化。在购买第二套房产后，取出对冲账户里的存款，将税费减免最大化。
贷款期限：不止是中国客户，其实有些老外也有这个误区，跑来就问能不能不借30年，比如借个20年什么的，答案是可以，不过没有必要。大家都知道在中国做房贷时，从借1年的到30年的什么都有，为什么呢，同样时因为不能部分还款，所以各人都要计算出一个自己能负担的月还款金额，然后倒推出贷款期限。
澳洲来说，同样因为前面所说的原因，不需要这样去计算。假设说你借了30万，期限30年每月还款2000元，期限20年每月还款2500元。你借30年不代表你只能还2000元，你还是可以还2500，这样20年就还清了。既然这样，为什么不给自己设定一个低一点的金额呢，毕竟贷款可以多还却不能少还。
简单说，所有银行的贷款利息都是按照每天的余额按天计息的，所以还款方式和期限不是关键，有钱就还是关键，而目前银行普遍提供的offset账户就是的工具，在offset的情况下，连按月还款和按周还款都没有差别了，因为offset的原理相当于按日还款。
加快还贷频率
每两周支付一次贷款还款额是一个简单而有效的帮助较快摆脱自住房贷款的策略，同按月支付本息连付贷款的方法相比，相当于每年增加了等值于一个月度的还款额。还贷频率增加，每次还款还掉的本金不会再产生利息，所以每年省的利息更多。虽然这听起来并不多，但额外的还款额能积少成多。 也就是说，如果你现在是按照月度还款，那么应考虑更改为每两周或者每周还款。由于每年有12个月，但却有26个两周，假设你的还款额是每个月2400澳币，如果换成每两周还款1200澳元，到了一年底，你已经还清的总额将会是3.12万澳元，而不是2.88万澳元。而每周还款同样也可以节省利息，但与每两周还款可节省的利息相比差距很小，一般可以忽略不计。
对大部分人来说，我们的房子是最宝贵的资产，按揭贷款是每周支出中最大的一笔。因此，对贷款知识的了解就尤为重要。
E贷款能力增加
虽然目前澳洲处于低利率时期，但随着贷款政策逐渐收紧，如何提高贷款额度，从银行借贷出足够的资金来实现投资计划成为很多人在这一过程中所遇到的问题。
一般来说，影响借贷能力主要:个人收入；个人材料的完善；信用记录；财产存款；已有房贷类型、期限和利率；资产；希望购买的房产价值。
个人材料的完善
在提交贷款申请时，不仅仅只是递交工资单，可以把所有奖金纪录和加班费、出租房的收入以及其他投资的收入单据一起提交上去。这些材料在很大程度上可以提升借贷信用度。
消减多余开销
一般来说，花在生活上的钱越少，存入的钱越多，可以借到的钱就越多。贷款机构往往会将这个作为贷款的参考因素。孩子的学费、任何投资房产的利息还款等等都会列入他们的考虑清单。对于借款人，可以借助起草详细的预算，来计算自己可以在哪里降低日常的生活开支。
诚实的信用记录
另一个简单有效的增加借贷能力的方法就是保持一个诚实的信用记录。及时付清所有账单，避免信用污点，将会大大增加贷款申请被通过的几率，同时也会提升借款额度。
降低信用卡额度
如果你的信用卡上限为1万澳币，就意味着你的房屋贷款借贷能力会相应的减少4万澳币左右，这还是在你没有欠款的情况下。也就是说：个人债务将会对借贷能力产生非常大的影响。事实上，还有很多东西会限制你的借贷数额，比如购入第二辆车、商店会员卡、付费电视、家庭迎来第三个孩子、孩子的学费、你的收入来源等等。 举个例子，如果你目前的年收入为7.5万澳币，那么你的借贷能力将是51.2万澳币（此数据来源于finder.com.au提供的借贷能力计算器）。但此时，如果你拥有一张1万元透支上限的信用卡，两个孩子和一笔每月需还款250澳币的汽车贷款，那么你的借贷能力将会从51.2万澳币降低到36.3万澳币。 大体来说，贷款商在考量借款人贷款能力时，会相应减去借款人目前负债数额3倍的借款数额。但实际操作中，各个贷款商的标准又是不同的，并不能一概而论。
增加财产存款
银行对借贷人的资产和负债没有具体要求，但若财务状况良好，可支配的净资产越多，借贷人在申请贷款时就更有说服力，申请到的贷款可能性也更大。而对于首次置业者，提供借贷能力最简单的方法就是增加房产存款，同时也可以充分利用首次置业补贴政策和印花税减免政策进一步获得更多的资金。
合适的贷款种类
申请不同的贷款种类也会对借贷人能贷到的数额产生影响。目前银行都在收紧只还息贷款，审批相对严格。因此某些情况下，选择连本带息的贷款产品，可能贷款审批将会更容易通过，同时也可以提高贷款额度。此外，如果选择和他人共同贷款，往往也可以贷到更多的钱。
3其他注意事项
无申请费不等于无费用
不要轻易被贷款人广告中的“无申请费”迷惑，因为“无申请费”或其他预付费用并不代表贷款办理过程中没有其他费用。 据悉，目前在126种标准浮动利率贷款中有预付费和无预付费的贷款产品各占一半，为什么会有这样的差异呢？ 根据调查报告显示，即使没有贷款申请费用，贷款商在贷款手续办理和提供服务的过程中也会向客户收取额外费用，例如：法律服务、估价、文件受理和交房结算费用等。 这样的情况在那些将贷款文件受理业务整体外包的小贷款商中普遍存在。 所以在办理贷款时，一定要询问此项贷款有无预付费，如果有预付费，那么就要明确预付费所包含的服务范畴；如果没有预付费，就应该进一步了解接下来会有哪些后期追加费用。在签署贷款合同时，一定要问清楚所有的费用相关问题。
本文作者为：
EZ Credit Solution(宜通信贷)
贷款顾问
LIKO YU
广州外语外贸学院日语系毕业
澳洲科廷大学 会计学毕业
历任澳华信贷和澳洲樱花学校担任过信贷顾问和教导主任职位
贷款顾问
LIONEL LYE
澳洲麦考瑞大学会计硕士
Award Hornsby（澳华信贷）
贷款顾问
JOANNE WANG
澳洲悉尼大学商学硕士
