美国全国房地产经纪人协会（NAR）近日同意支付4.18亿美元，以和解一起由房屋买卖方代表发起的集体诉讼。该诉讼指控NAR通过操纵高佣金结构，违反反垄断法，导致房价虚高并损害消费者利益[1]。

此次和解标志着美国沿用逾百年的标准6%房产交易佣金模式可能终结，房地产行业将迎来结构性调整，房屋交易成本有望下降[1]。

NAR宣布和解，引发房地产公司股市动荡

NAR宣布和解后，美股房地产相关企业股价集体下挫。根据道琼斯市场数据，Zillow（X）股价当日一度下跌约16%，Anywhere Real Estate（HOUS）跌15%，Compass（COMP）跌11%，Redfin（RDFN）跌5%[1]。

Redfin此前已表现疲软，2024年以来股价累计跌幅达39%，此次下跌进一步扩大了损失[1]。

股价波动主要源于和解协议将改变佣金支付机制。根据协议，NAR将修改其规则，取消卖方向买方经纪人支付佣金的强制性规定，并禁止在多重列表服务（MLS）中强制共享佣金[1]。

MLS是美国房地产经纪行业广泛使用的房源数据库，去年约88%的卖家通过该系统挂牌出售房产。过去，卖方经纪人通常需承诺与其他MLS成员分享5%至6%的佣金以吸引买方代理[1]。

图源：Yahoofinance.com

NAR临时首席执行官尼基娅·赖特表示，此次和解在保护会员利益的同时，也回应了消费者对交易透明和选择权的诉求[1]。

Zillow在声明中指出，佣金模式的变革可能影响房地产合作伙伴的营销投入或行业参与度，从而对其业务产生潜在负面影响。但公司仍相信其平台价值能在行业变革中保持竞争力[1]。

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佣金修改后，房屋买卖的具体变化

多位华尔街分析师预测，新规可能导致房产经纪人佣金整体下降25%至50%[1]。

信息截取自Yahoofinance.com

新制度下，佣金将不再固定为5%或6%，而是由卖家与卖方经纪人协商确定，且仅涵盖卖方代理费用[1]。买方经纪人报酬不再由卖方承担，需由买家直接支付或另行协商[1]。

佣金模式将趋于多样化，可能包括浮动比例、一口价或返现形式。经纪人也可选择不通过MLS完成交易[1]。

最大受益者为房屋卖家，其在交易中将拥有更大议价空间，有望显著降低售房成本[1]。道明考恩华盛顿研究集团分析师贾雷特·塞伯格指出，现有房主将成为主要受益群体[1]。

然而，买方经纪人可能面临业务缩水和收入下降的挑战。部分买家或将绕过中介直接交易以节省成本[1]。

分析还指出，首次购房者及财务状况紧张的买家可能受到负面影响。佣金降低可能导致经纪人减少服务意愿，削弱对弱势买家的支持力度，增加其购房难度[1]。