U.S. Taxation of Disposition in Real Estate for Foreigners

KAIZEN啓源

2025-04-17

导读：Click the Text in Blue on the Top, Follow us!

外国人处置美国房地产的税务指南

根据美国国税局（IRS）规定，外国人处置美国房地产所取得的收益属于美国来源所得，需缴纳相关税款。本文聚焦外国人在美国房地产处置过程中的税务处理，涵盖 acquisition 方式、预扣税义务、资本利得税及申报要求[k]。

一、外国人取得美国房地产的主要方式

外国人通常出于获取租金收入或资本增值目的投资美国房地产，主要持有方式包括：

个人或境外实体直接持有

外国个人或境外公司（如境外公司、合伙企业、信托等）可直接购买并持有美国房地产，操作简便。但根据《1980年外国投资房地产税法》（FIRPTA），在转让此类房产时，买方需履行预扣税义务。卖方后续需通过申报美国税表申请退税或补缴差额[k]。
通过美国公司间接持有

外国人可通过设立美国公司（如C型公司或有限责任公司LLC）持有房地产。以美国LLC持有目前较为普遍，因其在税务和结构安排上具有灵活性，且在购买和持有阶段无需缴纳FIRPTA预扣税[k]。

二、美国房地产出售或转让的预扣税规定

外国人转让美国房地产所得被视为与美国贸易或业务有效关联的收入，需缴纳FIRPTA预扣税、州级预扣税及资本利得税[k]。

FIRPTA预扣税

买方有责任在交易完成后的20天内预扣税款并向IRS申报，卖方无需自行预扣。预扣税率根据房产性质和交易价格确定：
- 自用住宅且售价不超过30万美元：免于预扣；
- 自用住宅且售价在30万至100万美元之间：按10%预扣；
- 非自用住宅或售价超过100万美元：按15%预扣（以交易价格或公允价值较高者为准）[k]。

需注意，FIRPTA预扣税并非最终应纳税额。若预扣金额超过实际应纳税额（含所得税与资本利得税），卖方可申请退税。此外，卖方可向IRS申请预扣税减免证明（Withholding Certificate），在特定条件下（如购置自住型、非投资性房产且价格低于30万美元）可降低或免除预扣税[k]。
资本利得税

持有超过一年的房地产出售所得视为长期资本利得，个人投资者通常适用15%或20%的税率（视应税收入水平而定）[k]。
州级预扣税

除联邦层面的FIRPTA外，多数州也要求对外国人转让房地产征收州级预扣税，具体税率和申报要求因州而异。例如：
- 加州：交易完成后20个工作日内提交Form 593，预扣销售价格的3 1/3%；
- 纽约州：卖方需提交Form IT-2663，按处置收益的10.9%预扣[k]。

三、房地产处置相关的税务申报要求

外国投资者在出售美国房地产后，需在规定期限内申报税表以结算税款或申请退税，具体申报表据持有结构而定[k]。

非居民外国人所得税申报表（Form 1040-NR）

适用于由外国个人或单一成员LLC持有的房地产。卖方需通过该表申报资本利得，并申请预扣税退款或补缴税款。逾期申报或缴税可能面临罚款及利息[k]。
外国公司所得税申报表（Form 1120-F）

外国公司出售美国房地产时，需通过该表申报资本利得或损失，按21%的企业所得税率计算应纳税额，并申请退税或补税[k]。
合伙企业所得税申报表（Form 1065）或公司所得税申报表（Form 1120）

多成员LLC出售房地产时，通常需申报Form 1065，并向各成员提供相应附表用于个人申报。此外，LLC也可选择被视为C型公司，申报Form 1120来报告资本利得[k]。