新加坡的主要监管机构为新加坡金融管理局（Monetary Authority of Singapore，以下简称“MAS”）以及信息通信媒体发展管理局（Infocomm Media Development Authority，IMDA），MAS发布的《证券和期货法》（Securities and Futures Act，SFA）以及《支付服务法》（Payment Services Act，PSA）等对数字资产提出明确监管要求。
基于新加坡现有的监管框架，目前MAS 对数字代币采取功能监管、分类监管的思路，新加坡数字代币一般分为四类：证券型代币、支付型代币、资产支持型代币、功能型代币。
现实世界资产（RWA）代币主要被归类为证券型代币（Security Tokens），但具体分类需根据底层资产性质、应用场景及代币功能进一步判定，部分场景下可能涉及资产支持（映射）型代币（Asset-Backed Tokens）或功能型代币（Utility Tokens）。
目前市场上不少项目承揽人员将“RWA”项目意图推向新加坡市场，并包装成功能型代币，走传统的Web3项目出海的设计架构。核心步骤类似在香港发行RWA的核心步骤差不多，资产选型、法律架构、技术选型、代币设计、合规申请、资产上链、系统开发、测试审计、市场推广、流动性管理、持续运营等步骤。
以文旅项目为例，承揽方通常给出的方案就是将门票、会员服务等作为代币核心功能，筛选优质文旅资产（如景区门票、特色活动），设计用户权益（如优先预订、专属折扣），设立DAO，门票回收等方式，核心是规避证券属性。
目前RWA发展还属于比较初级的阶段，承揽方各显神通，总之大家还是炼就一双火眼金睛，知道风险点在哪里，不能听信一面之词。
RWA市场规模数据来源：RWA.xyz 截止日期2025年10月12日
RWA（Real World Assets）指现实世界资产，通常包括房地产、大宗商品等，这类资产若通过代币化上链，其性质可能随具体应用场景而变化。RWA根据其发行的性质可能会被新加坡监管当局认定为不同类型的代币：
若作为投资工具发行，可能属于证券型代币
若代表稳定价值资产，可能接近支付型代币或资产支持型代币
若仅用于访问特定服务或生态内使用，则可能属于功能型代币。
新加坡四类代币的划分情况：
（1）证券型代币（Security Tokens）
证券型代币是代表传统证券权益的区块链数字凭证，其本质是将股票、债券、集合投资计划（如基金）等传统证券的权益（如所有权、债权、分红权）通过区块链技术代币化。其价值取决于底层资产的表现（如公司盈利、债券利率），投资者持有代币的目的是获取资本增值或固定收益。
发行时需编制经MAS登记的招股说明书（Prospectus），披露底层资产、风险提示、投资者权益等信息（符合SFA第29条）
发行或交易证券型代币的主体需取得资本市场服务牌照（CMS License），如证券交易商、基金管理公司。
（2）支付型代币（Payment Tokens）
支付型代币是主要用于日常交易支付的区块链原生数字资产，其设计目的是替代传统货币（如新加坡元），实现点对点价值转移。无底层资产支撑（或仅关联自身生态系统），主要用于购买商品、服务或兑换其他货币（如比特币、以太坊）。
提供支付型代币服务的主体（如交易所、钱包服务商）需取得MAS颁发的支付服务牌照（如“标准支付机构牌照”或“大型支付机构牌照”），需将客户资产存放于法定信托账户，确保破产隔离（符合PSA第33条）。
（3）资产支持（映射）代币（Asset-Backed Tokens）
资产支持代币是以现实资产（如房地产、债券、大宗商品）为底层资产，通过区块链技术发行的数字凭证，其价值与底层资产的价值挂钩。有明确的现实资产作为背书（如某写字楼的租金收入、某企业的应收账款），
因底层资产多为传统证券或收益权（如房地产所有权、债券债权），资产支持代币通常属于证券型代币（符合SFA“资本市场产品”定义），需遵守证券型代币的监管框架，包括招股说明书要求、牌照要求及投资者适当性规定。
（4）功能型代币（Utility Tokens）
功能型代币是用于访问区块链生态系统内产品或服务的数字凭证，其价值取决于生态系统的实用性，而非投资回报。仅赋予持有者特定服务或产品的使用权（如访问去中心化应用（DApp）、使用云存储服务、参与平台治理投票）。
不承诺资本增值或固定收益，其价格波动主要源于生态系统需求变化，未被MAS纳入专门监管框架（符合《数字代币发行指引》第3.3条），仅需遵守反洗钱/反恐融资等普适性规定。
据了解，功能性代币暂不受特别法律监管，但若纳入CMP或者数字支付代币的范畴，则需要根据其实际特征和性质满足相对应的监管要求。
新加坡对功能性代币的监管框架已比较明确。MAS采用排除法分类，功能性代币若不涉及证券或支付属性则不受特殊监管。项目要避免证券化认定，需注意几个关键点：不能承诺投资回报，代币需绑定具体服务权益，收益分配机制要合理设计。
千言万语，还是这句话，目前RWA发展还属于比较初级的阶段，承揽方给出的方案各显神通，总之大家还是炼就一双火眼金睛，知道风险点在哪里，不能听信一面之词。
