社区Mall反超大商场？3组数据揭开小而美赚钱密码

“周末带娃逛完绘本馆，下楼买完菜顺便取了干洗的衣服，全程没出这个 3 万㎡的社区中心。” 家住郑州普罗理想国的李女士，精准概括了 2025 年新开业社区 Mall 的核心魅力。

就在同一周，距离其 3 公里的传统购物中心却传出消息：某连锁餐饮品牌因连续 6 个月营收不达标撤店，空置的 120㎡商铺已闲置两月。这种反差并非个例 ——2025 年三季度数据显示，全国新开业商业项目中，社区型占比达 62%，而传统大商场开业数量同比下滑 18%。

更关键的是盈利表现：长三角某新开业社区 Mall 首月坪效达 1100 元 /㎡・年，远超同区域传统商场的 850 元 /㎡・年；北京首开福茂通过模块化店铺设计，出租率稳定在 98%，租金收缴率达 100%，而周边封闭式商场空置率已升至 12%。

小而美的社区 Mall，真的比大商场更赚钱了？

传统大商场堪称 吞金兽—— 单方投资高达 5-8 亿元 / 万㎡，广州天河城每年仅品牌汰换就花 3000 万元，40% 的项目开业三年面临调整压力。

反观社区 Mall，单方投资仅 2-3 万元 /㎡，郑州普罗理想国社区商业总投入不足 1.2 亿元，却凭借 91% 的年客户留存率，实现 6.8% 的稳定租金回报率。

政策红利更拉大差距：财政部对社区便民项目给予最高 30% 装修补贴，其类 REITs 产品发行成本比商圈项目低 1.2 个百分点。2025 年数据显示，社区 Mall 平均投资回报周期虽需 5-8 年，但精品项目租金回报率可达 4%-6%，远超传统商业地产均值。

大商场的 “重运营” 模式正在吞噬利润：上海某头部商场年营销费用超 5000 万元，数字化投入占营收 5%-7%，却仍面临客流转化率不足 15% 的尴尬。社区 Mall 则走 “轻量化” 路线：

人力成本：无需庞大招商团队，郑州项目仅 12 人负责运营，成本是同规模大商场的 32%；

营销费用：放弃广告投放，转而运营微信社群，转化率达 28%，单客获客成本不足 5 元；

能耗控制：通过智能系统将能耗成本占比压至 12%，低于大商场的 18% 均值。

北京朝阳大悦城日均 8 万客流的光鲜背后，是 72% 的促销敏感度和不足 15% 的转化率；而周边社区 Mall 虽日均仅 3000 人次，熟客贡献率却达 75%，生鲜超市、便民服务等高频业态复购率超 60%。

这种差异源于客群定位：社区 Mall 聚焦 1.5 公里内常住家庭，用 532 业态原则锁定需求 ——50% 民生刚需（超市、药店）、30% 品质提升（精品水果、干洗）、20% 社交配套（咖啡馆、儿童乐园），而大商场 3:4:3配比（30% 零售、40% 餐饮、30% 体验）已难以满足精准需求。

2025 年的社区 Mall 早已跳出小卖部升级版的认知，进化成社区生活操作系统。

数字化提效是核心武器：杭州某社区 Mall 引入 AI 选品系统后，生鲜损耗率从 8% 降至 4.2%，通过大数据调整租金策略，利润直接提升 30%。北京首开福茂则用 SAAS 工具实现商户管理数字化，商铺出租率常年稳定在 95% 以上。

政策风口持续加持：随着 15 分钟生活圈建设推进，社区 Mall 正嵌入更多公共服务功能。上海某项目引入社区医疗站后，客流提升 35%，连带餐饮区翻台率增长 20%，政策补贴还覆盖了 30% 的装修成本。

并非所有社区 Mall 都能躺赚。

2025 年行业报告预警三大风险：

同质化竞争：CR5 仅 35% 的市场格局下，不少项目跟风复制 “超市 + 餐饮 + 儿童乐园” 模式，导致部分三四线城市社区 Mall 空置率升至 8%；

生鲜损耗黑洞：未搭建冷链体系的项目，生鲜损耗率可达 12%，直接吞噬利润；

政策依赖症：过度依赖补贴的项目，在政策退坡后易陷入运营困境。

反观成功项目，均有破局之道：百果园社区店通过 “线上预订 + 到店自提” 降低损耗，钱大妈则用 “日清模式” 打造差异化，两者在社区 Mall 中的入驻率已达 78%。

综合行业数据与案例，三个关键指标决定成败：

选址：优先选择 3 万人以上成熟社区，且 1 公里内无同类项目的区域，长三角这类区域的项目投资回报率可达 8%；

业态：社区服务功能渗透率需超 8%，嵌入家政、快递、医疗等增值服务，能使客户留存率提升至 85% 以上；

数字化：部署 AI 选品、智能能耗管理系统，可使坪效提升 20%，这是 2025 年精品项目的标配。

正如中国商业联合会专家所言：“2025 年的商业竞争，不是大与小的较量，而是精准与模糊的对决。社区 Mall 的胜利，本质是对‘最后一公里’需求的精准把握。”

当大商场还在为客流焦虑时，社区 Mall 已用 “小而美” 的姿态，在城市的街巷里开出了盈利的花。