外环外地位下滑最严重的小区，不是大虹桥的万科十一区，也不是唐镇老牌三兄弟，而是闵行外环外的春申景城。
一期湖滨晨韵最高成交单价11.2万/㎡，现在低楼层最新成交5.5万/㎡，最大跌幅超过50%！
原来主力成交8-900万的两房，现在400-600万扎堆出售。
一部分中产曾经寄予改善跃升的春申景城，正在被市场重新归类，回到刚需的估值体系里。
但景城不是老破小，对口的闵行双一梯队的学区依然强势，为什么价格波动如此巨大？
先带不熟悉的朋友三分钟了解一下春申景城这个系列。
春申景城位于闵行外环外，一共分为四期，前三期都是高层产品，四期为在建叠加别墅。
一、二期总体画风接近，房龄都已经在二十年上下，外立面都是干挂石材+红色小面砖，视觉效果就和隔壁涂料的春城拉开差距。
一期
二期
一期户型主力55-66㎡的一房，79-92㎡两房以及117-130㎡的三房；
目前低楼层成交单价5.7-5.8w，高楼层成交单价6.2-6.5w。
二期少量64㎡一房，主力户型84-108㎡两房以及114-140㎡三房，成交价格和一期相当。
两期楼栋都是围绕中央湖景排布，朝向不方正的房源较多，户型在今天看来问题也不少；
暗厅、卫生间窗户开在厨房，通透性差：
景城二期84㎡两房
不过市场成交依然可观，一期二期年成交超过100套，参考绿网成交结构非常明显：
截止到今年11月，一期两房三房成交比是13:2，二期两房三房成交比是14:3。
目前一二期总体成交特点是：
两房走量，负责让外部有书包需求的买家上车；
少量三房成交，大多数买家属于同小区卖小买大置换，对大户型溢价接受度比较高。
再加上两房挂牌量多，三房更为惜售，所以这两个小区形成了两房价格略低于三房的情况。
一二期虽然房龄只差了两年，但走进小区二者体感区别还是比较明显的。
一期的路面明显比二期更破旧，相比二期只有最外围一圈地上停车，一期每条道路都车满为患，停车位一期也比二期贵5-10万，体验稍差。
景城一期内部
此外一期离15号线地铁站的距离更近3-400m，但整个春申景城步行到地铁站都超过1km，区别只是骑电动车拧五下还是十下。
三期建成时间在2011-2014年，建筑是深褐色ARTDECO风格，外立面明显区别于一二期。
三期建造时号称对标星河湾，即使放在品质新房遍地开花的今天，三期的整体品质也在上游水平。
不仅小区水景、拱桥景观、开阔的楼间距吊打现在同质化新房，小区维护得干净整洁，物业费只要3.65元也吊打现在的新房。
小区最后一排的海岛景观据说当年从树到沙都是国外空运回来，白沙十几年过去都是光洁如新。
三期曾是整个春申的改善天花板，年成交量在二三十套；
户型更大，两房106㎡&111㎡，三房144㎡-167㎡，四房213㎡还有248㎡复式。
比较出乎意料的是，虽然挂牌价明显高于一二期，但三期实际成交单价没和前者拉开差距：
一些大户型因为总价高，成交均价甚至低于一、二期。
了解完这些基本面，不禁让人唏嘘，究竟是什么原因把春申景城一二三期价格打成这样？
春申景城的价格失守，最大原因是新房续供后，定位从板块天花板跌落成腰部产品。
过去全市普涨，景城一二期属于裸泳的那一批，8-900万买两房给人一种中产小区的错觉。
但客观存在的房龄老，主力户型偏刚需，板块长期没有重大政策赋能，从自身条件来看注定无法晋级中产社区。
新房的小三房才7-800万，景城一二期想要做到这个总价段，只能用更大的面积来换。
现在的景城一、二期的定位算是回到正轨，即维持春申景城IP交易的底层压舱石：
兼顾自住品质和闵实验+莘松书包，被打包成一个总价400多万、容易上车且容易出手的春申标准套餐。
三期价格没挺住，则是被新房影响失去了作为板块天花板的站位。
2022年开始，天樾园和、安高申陇院、保利海上印三个新房陆续登场，主力抢夺景城800-1200万这部分买家。
新房不可怕，可怕的是新房交房后照样有学区。
2026年闵实验景城校区和莘松中学春申校区的招生范围公布，天樾园和赫然在列。
以前景城的业主一点小优越感，来自闵实验景城小区只对口春申景城1-3期，生源和学校氛围都不是对口春城这种人员杂乱小区能比的。
现在景城最强的溢价支点被摊薄了，缺点就更容易被揪出来放大。
景城三期品质确实很高，但上限和预期不如新房多。
当下的市场，买家主观上更愿意相信新房抗跌，安高、保利是新房，买家默认拿到手是资产起点。
买景城三期，拿到手就是一个已经12年的房子；
下一次转手怎样大家预期不足，都怕成为接最后一棒的那个人。
再叠加地铁更远、周围底商配套更薄弱这些点，景城三期还想维持高价很难。
另一个比较吃亏的地方在于，三期交房十几年后在楼市缺乏炒作，买家大多是本地置换，或者熟悉景城圈层，认可老标杆品质的那一小撮人。
但是安高、保利不一样，铺天盖地的广告吸引的是全市的买家，徐汇的、闵行的、甚至浦东的。
7-800万的预算，上车新房都是对一百零几平的功能性小三房有强需求的一批人，对比景城三期只能买两房，买家基数差了太多。
一样甚至更便利的配套，更新的房龄，新房卖8万+，景城三期就只能被按住头卖6万+。
不过从长远来看，景城的站位可能还会发生变化。
大家都知道，整个闵行发展得不错的几个地方，都和徐汇强绑定。
莘庄能起来，是绑定了徐家汇的发展；
古美能够起来，是绑定了漕河泾的发展；
而今天徐汇的重心东移至滨江，华泾成了上海外环外的黑马。
春申东面的梅陇新中心再一次选择和徐汇共进退，捆绑华泾力求实现共发展。
梅陇新中心之前已经出了朗拾花语、绿城沁兰园两个新房，未来还有四块宅地待入市，除了商办综合体还有规划学校。
梅陇新中心最新宅地
春申大家知道能发展起来，实质是吃到了莘庄的外溢，拿到了先发优势。
梅陇新中心的崛起，不仅对春申景城的未来是个挑战，对整个老春申板块都有影响。
回到文章第一部分的首图，春申景城所在的老春申片区其实是有些硬伤的。
老春申看起来医疗、教育、交通、商业样样俱全，实则除了教育其它都不堪一击。
去徐家汇虽然只有10km，但早晚高峰自驾都在40分钟以上，通勤幸福感大打折扣。
和大宁、古美这种真正的六边形战士相比，老春申有点华强北和苹果的感觉，很容易被高赋能的新生板块击垮；
但梅陇新中心会不会成为真正的六边形战士，现在下结论也太早。
不过购房者的搜索顺序已经在潜移默化改变：
以前购房者在西南外环外选择路径可能是七宝-莘庄-春申；
未来部分人的可能是先认准华泾、梅陇新中心的轨交节点和新商圈附近的产品，然后再考虑要不要外扩一下，把春申景城作为备选。
景城一二三期的走向基本也明确了，即总价700万是一道安全线：
一二期两房得益于和新房总价段错位竞争，稳坐板块品质小区学区门票房位置。
只要学区划分不变，再来几个新中心它们的赛道也不会改变，放眼整个浦西外环外无替代，适合预算有限追求上车双一梯队的买家。
景城总价在700万以上的产品未来持续承压；
尤其是三期失去学区+品质改善的组合溢价，很多客户被新房分流，交易高度依赖小区和板块内部的置换内循环，未来很难再抢回定价权。
不过作为一个看过N个二手小区的从业者而言，对景城三期的居住品质还是比较认可的。
大面积的尺度感和曾经作为标杆不计成本的用料，一样的钱对于一些追求居住舒适度的长期自住买家未必不是一个好选择。
所有小区都会老，主要还是看后期维护怎么样。
就像景城三期的那些白沙，十年前很白，十年后还是这么白，再过十年可能依然这样。
最后如果你对春申景城这个小区还有别的疑问，或者在关注其它小区的，欢迎私聊我们一对一交流。
