办公场所改建为住宅屋在马来西亚的税务扣除

马来西亚政府已于2026年10月27日在宪报刊登《2026年所得税(与办公场所装修及改建为住宅的成本相关开支之扣除)规则》P.U.(A)370/2026。该规则自2026课税年度起生效，旨在鼓励将闲置办公空间转化为住宅租赁资源，允许纳税人对符合条件的改建开支申请税务扣除。

一、释义：涵盖与排除的开支范围

本规则针对将办公场所装修及改建为住宅所产生的成本。只有直接用于以下用途的开支才属于涵盖范围：

1. 固定装置及配件；
2. 地板铺设；
3. 一般电力装置；
4. 墙面装饰（含油漆工程）；
5. 固定隔间；
6. 门、窗、铁栅及卷闸；
7. 假天花板及檐口；
8. 供水系统；
9. 燃气系统；
10. 空调系统。

注意：以下项目不属于装修及改建成本，即使经过外部审计师认证也不得申请扣除：

1. 设计师费用；
2. 专业顾问费用；
3. 购买古董（指因年代、稀有性、工艺或独特特征具收藏价值并随时间升值的物品或艺术品）。

二、合资格办公场所的定义

并非所有办公场所的改建都能享受此优惠，必须符合以下严格条件：

1. 使用年限与状态：该办公场所必须已用于行政及办公管理活动超过十年，且目前已停止使用（闲置）；
2. 物业类型限制：该办公场所不得为店屋（Shophouse）。

三、扣除额度与计算方式

马来西亚居民个人在确定某课税年度基期内，来自其在马来西亚经营业务的调整后收入时，可申请此项扣除。

• 扣除比例：相当于2026年1月1日至2027年12月31日期间产生的装修及改建成本的10%。
• 上限规定：允许的扣除总额不得超过1,000万马币（RM 10,000,000）。

四、申请扣除的必要条件

申请人必须同时满足以下所有条件，方可获得税务扣除资格：

1. 规划批准：该住宅屋的发展规划已获得地方当局的正式批准；
2. 用途纯粹：改建后的住宅屋仅用于居住目的，不得包含任何用于行政及办公管理活动的区域；
3. 出租运营：该住宅屋在完成装修及改建后，必须用于出租用途。

五、不适用情况（排他性条款）

若纳税人已就同一办公场所的装修及改建成本，通过以下任一途径申请了税务优惠，则本规则不再适用：

1. 依据《1967年所得税法令》第33(1)条下的任何可扣除开支；
2. 依据该法令附表2下的任何资本免税额；
3. 依据该法令附表3下的任何资本免税额。

纳税人需仔细核算，避免重复申报导致合规风险。