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“828”新政后土拍溢价地块趋向小型化，央企溢价拿地单宗总价大降七成，民企溢价拿地占比提升，年末市场格局或迎来变化。
◎ 文 / 普睿研究中心
“828”新政于8月28日出台、地方细则9月起陆续落地，两个多月过去，核心城市土拍的分化已经从城市、板块延伸到单宗地块的体量。以8月28日为划分时点，不仅整体成交宅地的平均单宗体量有所下行，产生溢价的地块在规模上的收缩趋势更为明显，“小地块更受追捧、大地块趋于审慎”的规模分化格局愈发清晰。
拿地主体的变化更为突出。“828”后，央企溢价地块的平价单宗总价从25.9亿元降到6.7亿元，降幅约七成，而溢价地块整体的单宗建面收缩约17%——央企的溢价出价从高价核心地块，转向了地价更低的地块。
从整体成交统计来看，“828”前挂牌成交的宅地，平均单宗体量约6.31万平方米；“828”后挂牌成交的宅地，整体平均单宗体量回落至6.14万平方米，已呈现平缓的小型化趋势。
而在溢价地块上，这一趋势表现得更为显著：“828”前溢价成交地块的平均单宗体量为6.06万平方米，“828”后溢价成交地块的平均单宗体量降至5.06万平方米，单宗体量中位数仅4.37万平方米，降幅明显高于整体市场水平。新政后房企的加价拿地行为，愈发集中在规模更小的项目上；大体量地块即便区位尚可，也难以撬动市场的竞价热情，更多以底价成交或延期出让收场。
规模累计分布曲线的变化进一步验证了溢价地块的快速小型化趋势。在溢价成交地块中，“828”前挂牌地块里计容建筑面积6万平方米以下的占比约60%；到“828”后挂牌的溢价地块，这一占比提升至74%。换言之，“828”后市场上超过七成的溢价地块，都来自6万平方米以下的中小体量项目；大体量地块中，出现溢价的频率明显降低。
从不同建筑面积区间地块的溢价比例来看，这种规模分化的特征更为直观。“828”前，各体量地块的溢价比例相对均衡：低于6万平方米地块溢价发生率约30%，6-10万平方米地块约28%，10万平方米以上地块约32%，大体量优质地块同样具备较强的竞价吸引力。“828”后，6万平方米以下地块溢价率平均16%，而6万平方米以上地块降至7%—8%，分化主要落在6万平方米这条线上，说明形成的是门槛效应——只有体量足够小的地块才具备被加价的可能。
这种结构变化的底层逻辑，与当前行业的开发环境直接相关：现房销售规则下，地块体量越大，资金占用周期越长、去化不确定性越高；而中小体量地块投资门槛更低、开发周期更短、产品定位更聚焦，更符合房企控制风险、保障现金流的拿地诉求。
近期重点城市的标杆地块印证了这一判断。近一个月明显加价的地块，体量几乎都落在4万至6万㎡：苏州吴中长桥约4.1万㎡、溢价17.91%，经51轮竞价；义乌福田约4.4万㎡、18.73%，经57轮；南京江宁约4.6万㎡、4%，经24轮；杭州钱江世纪城约5.6万㎡、48.53%；郑州管城金岱约5.9万㎡、20.81%。
但“小”只是溢价可能性更高的条件。11月11日苏州7宗平均6.5万㎡、全部底价；同日南京5宗平均7.8万㎡，仅1宗溢价；北京昌平歇甲庄10.08万㎡由中建智地与未来科学城联合体底价摘得；广州保利以16.65亿元摘得黄埔映日路北侧商住地，计容7.66万㎡、单宗总价压在20亿元以内。这些宗地体量合格却无溢价，共同点是片区在售项目密集、去化节奏已被验证，房企没有为多拿量额外付钱的理由。
成交结构变化很快反映到拿地主体上。“828”后溢价地块的成交总价份额中，民企占比由21%升至50%，央企由58%降至32%，地方国企由15%降至13%，城投平台维持在6%。成交幅数占比的变动小得多：民企由56%升至63%，央企由31%降至21%，城投由4%升至8%。
两个口径的差异说明，变化主要不发生在拿地数量上，而在单宗规模上——央企平均单宗成交总价由25.9亿元降至6.7亿元，降幅约七成；平均单宗建面由7.5万㎡降至5.9万㎡。
城投平台的变化最能说明拿地方式。幅数占比由4%翻倍至8%，平均单宗成交总价却从23.5亿元降到3.0亿元、平均建面从8.3万㎡降到4.9万㎡，承接对象由整宗大体量转为小宗补位。
地方国企幅数基本持平，平均单宗建面由5.7万㎡升至6.4万㎡，集中在中大项目与综合体。
央企并没有离场，只是不再一次包下大片：9月30日保利以38.17亿元、26.52%的溢价拿下广州琶洲南401地块，11月11日、12日又分别在黄埔与东沙补仓，单宗总价都压在20亿元以内。
民企的加价拿地样本也呈现同一逻辑：能进候选名单的多是4万至6万㎡的宗地，体量再大时要靠低楼面价把总价压下来，才仍有竞争空间。
“828”之后，溢价地块的资金流向发生变化：成交总价中，民企占比由21%升至50%，央企由58%降至32%，原因在于单宗地块的成交规模变化。央企从25.9亿元降到6.7亿元，城投平台成交幅数占比翻倍，但单宗总价从23.5亿元降到3.0亿元；其角色从整宗承接大体量地块，转为承接小宗地块、填补出让空缺。
不可忽视的是，这一格局受到了供给节奏影响。10月出让的多是计划托底成交的地块，优质大体量地块入市有限，央企的选择空间因此被压缩。随着“828”后新供应的重点地块在11月、12月成交，央企在溢价地块总价中的占比仍有回升可能。
年末可观察两个指标：央企平均单宗总价能否回到10亿元以上，以及其在溢价地块总价中的占比是否停止下降。如果央企仍只在个别核心地块出手、单宗成交总价维持在10亿元以下，说明这轮溢价拿地主体的换手尚未结束。
对地方供地端而言，也需要相应调整：单宗规模与业态复杂度须与潜在买家的资金能力相匹配，拆小、纯宅、配套成熟的地块更容易形成竞争优势；综合体与大体量地块仍主要依靠平台承接。哪类主体出钱，决定了哪类地块卖得动，各地供地策略是否得当，也将在11月、12月的成交里得到检验。
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