外滩与陆家嘴隔江相望，新旧上海在同一幅画面里共生。
01 一个名字里的信号：城市更新，排在了住房前面
2026年8月，上海市人民政府办公厅印发《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》。这是上海首次把“城市更新”与“住房发展”两大领域合并编制，而且“城市更新”被放在了前面。
过去三十多年，上海是两条线并行走：一边是旧区改造，一边是新城开发。两条线相辅相成，共同撑起了城市的扩张与延伸。
如今，这两份议题被放进同一份五年规划统筹，城市更新还排在住房前面——这本身就是最直白的宣言：上海城市发展的重心，已经变了。
02 告别大建设时代：一张写满时间表的作战图
规划给出了清晰的五年节奏，几乎每一个关键词，都对应一张时间表：
领域 |
目标 |
时间节点 |
|---|---|---|
城中村改造 |
全面启动整体改造项目，全面完成整治提升 |
2026年底 |
城中村整体改造 |
全面完成前期改造 |
2027年底 |
不成套职工住宅改造 |
力争基本完成改造 |
2030年底 |
小梁薄板房屋 |
全面完成剩余约2万平方米改造 |
2026年底 |
老旧小区改造 |
改造约3000万—4000万平方米，加快老旧电梯更新 |
“十五五”期间（超长期特别国债支持） |
保障性租赁住房 |
新增供应25万—27万套（间） |
“十五五”期间 |
老旧街区厂区 |
实施约1500个改造提升项目 |
“十五五”期间 |
另一重信号同样关键：新建住宅、新增商办的量将大幅收缩。旧改冲刺收官、增量退潮，上海正彻底告别持续数十年的“大建设时代”。
城市发展的核心逻辑，正从“增量建设”转向“存量提质”。
一边是待改造的老楼，一边是焕新后的家园，存量更新的齿轮已经转起来。
03 存量提质，钱往哪里去：四个主战场
城镇老旧小区与危旧房改造，配套完善水电气热、加装电梯、社区服务设施，建设完整社区，同步建立后期物业长效管理机制，实现改造一片、管好一片。
城市生命线安全工程，推进地下管网更新改造，补齐污水、燃气等安全短板，提升城市防灾抗灾能力，这也是国债资金重点投向领域。
老旧厂区、老旧街区活化利用，按照正面清单兼容科创、便民商业、文旅业态，盘活存量闲置空间，带动城市消费与产业升级。
城中村有序改造，坚持因地制宜，采取拆除新建、整治提升、拆整结合多种模式，兼顾居住改善、产业导入、历史文脉保护多重目标。
04 对楼市的三个影响：一场价值分化
这种转向，像一股强大的引力，把资金、资源与发展动能重新布局。落到楼市，是三重连锁反应：
供应逻辑变了：新建住房与商办供应收缩，改善性住房供应增加，深化房地联动。买房的逻辑，从“抢增量”转向“选存量品质”。
产品逻辑变了：增加房型更优、品质更高、配套更好的改善性住房供应，“好房子”成为硬标准。
价值逻辑变了：重点更新板块涅槃重生，普通板块被拉开差距。上海楼市，正迎来一场前所未有的价值分化。
2027年作为承启之年，政策供给、资金渠道、实施机制全面完备，是各地谋划落地城市更新项目宝贵窗口期。
各地应当紧扣国家顶层文件要求，做实城市体检、做好片区策划、做优项目储备，用好各类政策工具，走出符合本地实际的高质量城市更新路径。