南京德基连下两子，“全国店王”不再稀缺

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出品/联商网

撰文/李高

10月17日，德基集团完成对南京水平方商业管理有限公司100%股权的收购，吴铁民出任法定代表人。此前不久，德基已正式官宣入驻夫子庙贡院街。

至此，占据南京顶级文旅区位的夫子庙商圈，将汇聚德基两大商业体：一条文旅街区与一座购物中心。

提及德基，公众印象多集中于新街口的南京德基广场。2025年，该店销售额约262亿元，再次问鼎“全国店王”，全年客流达6600万人次，是确立新街口“中华第一商圈”地位的核心引擎。

如今，南京消费者的选择更加多元：仙林可逛德基艺术奥莱，河西“德基时刻”开业在即，夫子庙、江北、百子亭、牛首山等地均有德基项目推进。此外，德基的商业版图已延伸至徐州和扬州，“到处都是德基”正从感叹变为现实。

德基为何在夫子庙连落两子？

水平方位于建康路与旧王府路交汇处，毗邻南京水游城。该商场2013年开业，总建筑面积约6万平方米，其中商业经营面积约2.3万平方米。

近年来，谷子店、手办模型等二次元业态在此聚集，虽吸引了一批目的性明确的年轻客群，但与水游城存在严重的同质化竞争。

此次德基通过收购商管公司股权全权接管项目，拥有更大的操作空间。尽管招牌更换、商户调整及品牌引入等具体方案尚未公开，但大规模调改已成定局。

德基连续布局夫子庙，更深层的原因在于承担焕新该商圈的重任。

夫子庙既是外地游客的首选目的地，也是南京主城成熟的消费商圈。游客沿秦淮河和贡院街游览，本地居民则因餐饮、购物或圈层活动专程前往。

然而，相比新街口，夫子庙商圈近年受困于“流量大、留量小”，商业能级和留客能力不足，甚至被百家湖等新兴商圈赶超。

为此，夫子庙商圈焕新计划加速推进。今年5月，茂业天地引入蜜雪冰城全球最大旗舰店，单日营业额破102万元；11月7日，秦淮区首家奥乐齐超市在水游城开业。在新业态注入的同时，存量更新也在提速。

年初，德基集团与夫子庙片区签署文商旅融合发展合作协议，致力打造“文化+商业+旅游”融合的行业标杆。

（图为德基贡院街项目效果图）

根据规划，德基将以南京中国科举博物馆配套服务项目为核心，对夫子庙邮局、北广场、戏院里等重点存量空间进行整体规划、合作开发与统一运营，通过打造沉浸式文商旅融合体验，助力实现“重塑北门户，再造夫子庙”的目标。

8月启动的贡院街项目与10月收购的水平方商场，均是德基助力夫子庙商圈焕新、打造文商旅融合标杆的可持续实践。

未来，贡院街的街区模式融合秦淮文化，可有效吸引游客；水平方则补足餐饮、活动和社交体验等高号召力品牌，为顾客提供反复到访的理由。两者协同互补，覆盖从游客顺路逛到本地客专程来的不同需求。

德基商业版图全面铺开

德基近年扩张提速，既因早年储备项目陆续进入兑现期，也因新的合作与收购持续增加。

截至目前，德基在南京已布局8座商业体，加上扬州和徐州项目，总数达10座，新街口德基广场三期也在积极推进中。

从布局来看，德基已完成“由点到面”的区位拓展，从新街口扩散至秦淮、河西、江北、仙林，并外扩至徐州和扬州；同时，已从“单店王”转向按客群分层的多产品线网络。

具体而言，德基广场稳固重奢基本盘，德基时刻承接年轻客群，奥莱负责增量与库存消化，百子亭、牛首山等文商旅项目则承接文旅流量。

这种“快”有两层含义：一是河西、仙林、徐州等存量项目陆续进入筹开或试营业阶段；二是江北、百子亭、贡院街、水平方等项目通过框架协议、挂牌招租、合作及股权收购等方式快速获取。

旧项目兑现与新项目入场并行，表明德基的经营重心正在发生转变：通过在不同业态上的密集落子，拓宽单一旗舰店的增长边界。

这对提升南京商业氛围具有积极意义。德基可将“全国店王”积累的能力复制至更多商业场景：

• 新街口聚集高端品牌和目的性客流；
• 仙林奥莱触达看重折扣与休闲体验的消费者；
• 夫子庙则兼顾游客生意与本地年轻客群。

对品牌方而言，同一运营商可提供正价零售、折扣渠道、主题活动等多元化合作方式。

当然，德基也面临挑战：入局奥莱需稳定货源并协调正价门店关系；历史风貌项目如百子亭、贡院街需在保护要求下进行内容策划与招商；水平方等存量改造则需应对硬件老旧及高昂投入等问题。同时，多模式项目并行推进，对招商、工程、策展和运营团队的专业性提出了更高要求。

结语

新街口德基广场262亿元的业绩，得益于核心区位、高端品牌集聚及多年积累的目的性客流。

虽然德基可将招商资源、艺术策展经验和运营团队赋能新项目，但每个项目仍需独立回答“顾客为什么来、买什么、为何复购”的核心命题。市场将密切关注德基如何在不同商业项目中给出这份答卷。