近日，宝龙地产公告，境外债务重组的全部先决条件达成，重组于当日（11月6日）生效，原有境外票据同日注销，相关债务项下的全部申索被解除，债权人的对价是四类新工具，本金合计约19.87亿美元。

这场始于2024年初、拉锯近三年的境外债务重组，就此收尾，只是这个结果和几年前买债时的预期相去甚远。

这家2021年销售额还在千亿俱乐部的闽系房企，用一揽子新票据、贷款和股票把十几亿美元的旧债从账面上搬走，四成换成仍有确定到期日的新票据和贷款，六成换成强制可转债。

在19.87亿美元的重组对价里，强制可转换债券规模达到12亿美元，占比超六成，剩余部分由新中期票据、新长期票据以及新贷款三类工具组成。强制可转债设置了初始转股价每股2.30港元，到期日为2028年5月6日，持有人拥有四段自愿转股窗口期，窗口期结束后未转股的部分，到期将强制转为股份，公司不会安排现金兑付。

这笔可转债按汇率折算对应的港元体量，结合转股价测算，可转出约41亿股，债权人由此从债主转变为公司股东，如此高比例的债转股，在近年房企境外债务重组案例中并不多见，新票据与强制可转债后续将在新交所挂牌上市，对宝龙来说，这是一次高度股权化的债务重置，以股权稀释的代价，实现境外旧债的账面出清。

宝龙曾经是闽系房企的代表性企业，2021年合约销售额成功跻身千亿阵营，而短短数年，经营形势急转直下，销售规模大幅缩水，2025年全年合约销售额仅72.72亿元，不足巅峰时期的十分之一。

财务数据直观勾勒出企业的下行轨迹。营收持续承压，2023年营收229.04亿元，2024年为257.57亿元，2025年收入约226.37亿元，同比下滑12.1%；亏损连年扩大，2023年净亏损25.77亿元，2024年亏损扩大至54.98亿元，2025年进一步亏损68.45亿元，三年累计亏损接近150亿元。

负债体量居高不下，截至2025年末总负债约1283.81亿元，流动性持续紧张，截至2026年年中，公司借款总额约497.75亿元，一年内到期债务超过322亿元，现金及受限现金仅75.21亿元，现金短债比仅0.23，另有近249亿元债务处于违约或交叉违约状态，严峻的资金局面之下，境外债重组几乎是宝龙唯一的破局选择。

本次重组能够最终落地，背后最重要的筹码，是宝龙旗下核心商业资产宝龙商业。重组方案历经多轮修改，2025年10月宝龙曾推出菜单式方案，包含最高4000万美元现金偿付、转让宝龙商业不超过32.4%股份、发行不超过12亿美元强制可转债等选项，最终落地版本锁定了12亿美元强制可转债，依靠核心商业股权的出让、资产变现预期，才说服债权人接受大幅折让的方案。

对宝龙而言，宝龙商业是公司稳定现金流的来源，割舍这部分核心资产权益，是换取债务缓冲窗口不得不付出的代价。

不过境外债重组生效，仅仅解决了这批境外旧债的注销问题，并不代表企业经营基本面迎来反转，宝龙依旧深陷重重困境。一方面销售端依旧低迷，造血能力不足，难以覆盖持续的债务本息与运营开支；另一方面境内债务压力并未同步化解，大量境内债券、银行贷款的到期与违约处置工作仍在推进；同时大额可转债带来的股权稀释压力不容忽视，在股价长期低迷的背景下，后续股本扩张的市场承接力存疑；叠加连续多年的大额亏损，如果销售、盈利无法改善，重组换来的喘息时间，很容易被持续亏损慢慢消耗。

信息来源：公司公告，如有侵权请联系删除！

中房俱乐部的企业内部培训服务已开展多年，每年合作培训对象涵盖大部分百强房企、央企等众多大中小房企、知名金融机构等，如贵司有内训需求，详询毛老师15121103071同微信