上海最疯狂的新房来了
华泾瑞华璟园冲到9.09万/平，成为上海外环最贵楼盘，没有之一
同样紧贴外环的顾村大华锦樾，小高层只要4.4万，刚好便宜一半
瑞华璟园一套的钱，顾村能买两套
南北差距越来越悬殊
你别嫌贵，还不一定买得到
瑞华璟园一次推出162套房子，认购率达到了213%，至少有一半的人买不到
你说华泾是不是疯了？
当然在客户看来一点都不贵，那么多人抢说明还是定低了
到底华泾是“捡漏”，还是高位接盘？
只看楼盘现状，这价格肯定贵得离谱
一眼望去典型的城乡结合部，既没有老上海的人文气息，也没有新上海的灯红酒绿
哪怕华之门建好，也没有市区的成熟
有些地块至今还不知道建什么，小区往南过一条路就是闵行，闵行的大片空地完全没开发计划
做房地产的都知道，窗景很重要，是居住的心理锚点，时刻告诉你住在什么世界
窗外看陆家嘴三件套，你时刻被资本、被上海的繁华包围，感受的是商业精英的挥斥方遒
窗外看大片的居民楼，你被万家灯火包围，感受的是普通人的岁月静好
为了提升溢价，3.5代住宅拼命的卷落地窗、卷转角窗
瑞华璟园也东施效颦
可惜的是，你窗外是大片的闲置土地、老旧厂房
转角窗近处是成片的空地，远处是等待奥运会解封的仓储物流园，能感受到什么？
小区往南一路之隔的闵行部分，十五五规划中连提都没提
等你换房子时能不能动工，还不好说
要是300万的新房，上面这些也不算缺点
动辄1000万，还不让我分享上海的繁华，有些过分了
瑞华璟园首批房价
要能分享一些上海核心资源，我也忍了，可惜资源也不够
商业平权后，徐汇最硬核的资源是医疗、教育，一点都没分享到
离项目最近的三甲医院是儿科医院，在闵行古美
第二近的是仁济南院，在闵行浦江
徐汇居民要蹭闵行的医院了吗？
新房不划学区，离项目比较近的雍汇庭对口的是位育小学(向阳小学南部分校)+紫阳中学/位育附属徐汇科技实验中学（二选一）
位育小学前身是菜小华泾小学，位育附属徐汇科技实验中学是新学校还没成绩
紫阳中学一直是二三梯队，今年中考成绩中等偏上
这样的配置，真不算突出
能拿得出手的配套是华之门大商场，15、19、机场联络线三轨交
如果在10年前，非常吸引人
现在南翔这样的地方都双轨交、大商场，稀缺性打了折扣
区域现状，真的跟1000万不太配
嘉俊庭周边环境
整个华泾都不成熟，嘉俊庭小区后面就是待拆迁的农民房、厂房
华泾主轴是华泾路，春申、莘庄主轴是春申路
其实是同一条路，闵行部分徐汇部分名字不同而已
莘庄春申路沿线，明显比华泾路沿线成熟得多
甚至还有不利因素，正在焚烧的益善殡仪馆只有920米，开发商提示可能有空气污染
环境、配套并不硬核，那是产品带来的溢价吗？
很显然不是
瑞华璟园开发商是徐房集团，并不是产品溢价最高的开发商
小区不大，占地只有1.73万方，很难做出惊艳品质
不出意外，只能采用简单的行列布局，从南往北四排房子整整齐齐
外立面颜色看自己审美吧，笔者看过不少新房，这个色调没让我惊艳
顺应3.5代住宅大势，小区中间设计了下沉式会所，不到800方
千万级新房会所动辄2000方，瑞华璟园也不突出
户型中规中矩。108平的非常紧凑，客厅面宽只有3.5米，两个次卧7.5平，仿佛回到了70/90年代
阳台都包进来，样板间里看半天，没找到哪里可以放洗衣机
108平样板间
136平四房定位改善家庭，客厅开间3.65米，也很局促
这种大户型通常得4米左右
样板间把一个次卧敲掉，这样客厅开间达到6米多，才找到改善户型的感觉
136平样板间
2026年上海新房全面升级，清一色的下沉会所、抬板社区，看房路线能把人累吐
仅会所就得介绍半小时
瑞华璟园不用，就一个简单的售楼处看看样板间，项目刚刚冒出地基，没什么参观的
一个普普通通的新房，看几个塔吊就砸1000万抢着买，只能说徐汇实在太强
别的楼盘都需要讲到嗓子冒火，区域规划、项目品质等等
瑞华璟园只需要讲四个字，徐汇华泾，客户就抢破头
这么癫狂的区域曾经有三个：大虹桥、唐镇、华泾
2022年这三个外环区域直追市区，一房难求
大虹桥万科天空之城有记录可查的最高9.6万，当时有几个成交传说破10万
唐镇曾经稳稳的站上10万
现在二手房大虹桥降回6万，唐镇降回7万
新房大虹桥只要6万出头，唐镇报价8.6万，但是卖不动
只有华泾金枪不倒，固若金汤
这些外环项目冲上10万，是当时被推到了中产定位
预算1000万的中产，原来都盯着中环买房
2021年市区大涨，他们眼睁睁看着目标小区涨到了1500万
只能往外走走，西上海客户走到了大虹桥、南上海走到了华泾、浦东走到了唐镇
中产客户外溢，赶走了当地刚需，直接把房价推到中产区间
这几个区域很幸运，外溢最高峰恰好是规划最高峰
虽然大虹桥位置不如长宁，甚至不如七宝
但是房龄比长宁新，还有发展空间
一旦全部建成，地段上跟七宝拉齐，房龄更新，很可能房价超过七宝
中产带着这种信念，捏着鼻子接受了大虹桥的荒凉
后来的故事大家也知道，市区又降回去了，甚至跌破了2020年的起点
中产回流市区，大虹桥只能叫回原来被抛弃的刚需，说再给你一个机会
所以绿城悦海棠果断推出106平小户型，总价控制在600万出头，抢夺刚需客户
唐镇刚开始还硬挺，招商中旅壹江臻邸起步就是120平，依旧是千万级定位
2025年后客户不买单了，滞销到现在
招商中旅在唐镇还有新房，下一个地块是壹江风华，马上开放样板间
这次他们学乖了，主力户型降到了106平，打打折，倒车接刚需
大虹桥、唐镇都退回刚需地段，只有华泾还坚持着中产定位
原本大家不想吃大饼了，无奈徐汇滨江实在太强，无奈前几天徐汇滨江把华泾吞并了（《上海发展最快的地方，要换赛道了》）
你买的不是华泾镇，而是徐汇滨江，1000万还贵吗？
我有没有管你多要过一分钱？
项目把售楼处放到北杨人工智能小镇，这哪是华泾，这是下一个漕河泾
2020年后，华泾是唯二的由刚需跳跃到中产的板块
另一个是前滩南（《上海最让人看不懂的区域》）
不要小看这个跳跃，听起来很虚
房价本来就很虚，都觉得你值多少钱，你就值多少钱
否则华泾怎么可能比顾村贵两倍
到底是中产还是刚需，直接决定了你房价的算法，决定了你的上限和下限
在这个角度，环二对华泾有一些担心
未来的结果是两个
发展的好，华泾保住了中产定位，你也赚不到钱
本来就是按中产价格卖给你的
发展的不好，降回了刚需，那你就要亏钱
华泾的利好确实很多，没地铁变四条地铁，一个龙湖天街变两个大商场
仅此而已
地段能级的上升是一个漫长过程，需要几十年沉淀
上海发展最快的1998-2007年，莘庄开发了134个小区，七宝75个，古美87个
华泾只有6个
整体居住能级上还有太多路要走
更可怕的是，我们现在不需要新的中产社区
现在能出到1000万预算的人在减少，愿意出1000万的就更少
1000万的房源量却翻了几倍
未来要担心的是哪些中产社区降级，而不是预期哪些刚需社区会上升
华泾要上位，那应该把上游的谁挤下去？
当然这是短期，拉长周期华泾还是有希望
等经济复苏，中产人数再次增加，中产小区需求增长
华泾凭借着规划优势，吃到了未来产业增量，中产购买力继续汇集
上海南北差距也在拉大
2020年到现在，徐汇内环外新房由10万涨到15万，定位不断上升
普陀内环外基本维持着2020年的价格
中环外的前滩南已经接近内环西藏北路，华泾马上追平北上海中环
北上海的大宁等，却因为房源超供、客群减少，正在经历下滑
中产客户南迁，也会加速华泾的地段上升
唯一的问题是，未来什么时候来，中产还会不会继续南迁
哪些中产小区会降级，哪些能维持住房价，欢迎大家扫码添加微信，报名线下讲座详细交流
