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⊙【城更政策资讯】10月观察深一度：老旧街区厂区改造提升，自主更新试点加快扩围

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2026-11-12

◆ 本期核心政策资讯速览

住房城乡建设部办公厅等6部门印发专项政策推进老旧街区厂区改造提升

自然资源部发布《盘活存量土地和低效用地典型案例（2026版）》

江西、无锡就支持城市更新专项政策公开征求意见

自主更新试点加快扩围，广东、武汉、西安相继出台专项政策

PART.1

政策要闻

（一）

本期政策

本期（10.1-10.31），全国共发布城市更新相关政策30项。

其中，国家层面，自然资源部发布《盘活存量土地和低效用地典型案例（2026）版》；住建部等部门印发《历史文化名城（镇、村）与历史建筑保护传承“十五五”规划》；住建部等6部门部署推进老旧街区厂区改造提升，城市更新重大工程进入落地实施阶段。

地方层面，《海南自由贸易港城市更新条例》正式公布，地方立法持续深化；江西、无锡就支持城市更新专项政策公开征求意见；广东、武汉、西安等地聚焦自主更新出台专项政策；上海、南京分别出台城市更新三年行动计划和五年行动计划，山东等地“十五五”城市更新规划密集出台，规划体系加快成型；城市更新政策体系正从规划引领全面转向法规、标准、行动计划与专项协同落地。以下为10月城市更新重要政策盘点。

2026年1-10月城市更新政策分类统计

注：统计区间为2026年1月1日—10月31日，仅计入该时期内公开印发和公布的政策，包括征求意见、通过、批准、施行的政策文件（每份计1次，征求意见与正式印发不重复计，以正式印发时间为最终计入月份）

（二）

重点政策资讯

1.住房城乡建设部办公厅等6部门印发专项政策推进老旧街区厂区改造提升

10月23日，住房城乡建设部办公厅等6部门印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》（建办科〔2026〕33号），明确老旧街区厂区改造提升任务，提出有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目，重点推进老旧街区厂区改造提升项目实施、推动老旧厂区功能转换、推动老旧商业街区业态升级、推动老旧生活街区品质提升、推动老旧交通枢纽及周边街区融合发展、加强历史文化街区镇区保护利用。

核心洞察

在巩固老旧小区改造、完整社区建设等工作成果基础上，本次文件是国家层面针对老旧街区厂区改造出台的专项政策。《指导意见》的政策传导与实施导向呈现三大鲜明特征：一是体检评估进一步向专项体检延伸。在全域综合体检基础上，推动城市体检向老旧街区、老旧厂区专项体检延伸，精准锁定片区产业、空间、配套等短板问题，实现以体检定改造方向，以问题、资源和需求清单谋划项目。二是更加强调运营前置和可持续运营。改变以往重工程、轻长效的惯性，将业态培育、资产盘活、可持续运营作为改造提升的重要导向，引导项目策划阶段前置运营方案，构建长期自平衡机制。三是专项政策框架进一步细化，落地重心转向地方配套。该文件明确了改造总体方向，但建筑功能弹性转换、规划审批、土地价款计收、历史遗留不动产确权登记等实操堵点，仍需省、市级出台专项配套政策细化举措。

2.自然资源部发布《盘活存量土地和低效用地典型案例（2026版）》

10月13日，自然资源部办公厅发布《盘活存量土地和低效用地典型案例（2026版）》（自然资办函〔2026〕1567号），总结低效用地再开发试点城市改革探索经验，形成六大类29个典型案例，涵盖19个省份，为各地盘活存量土地和低效用地提供可复制的路径借鉴。

核心洞察

2026版案例的发布，反映出低效用地再开发的治理逻辑从单点突破向系统集成深化：一是系统集成，按“规划引领—弹性管控—多元收储—功能赋权—产权激活—路径创新”六大类别梳理29个典型案例、覆盖19个省份，将试点阶段单点探索转为系统性推进；二是导向清晰，案例明确指向新质生产力培育与城市功能升级，推动低效用地从“沉睡资源”转变为产业升级、城市更新、民生改善的空间载体；三是机制延续，“十五五”期间自然资源部将每年推出一版典型案例，意在推动经验由“样本”走向“常态机制”。

3.江西、无锡公开征求城市更新专项政策意见

10月12日，江西省住建厅就《关于高质量推进城市更新行动进一步增强城市发展动能的若干举措》公开征求意见，聚焦创新城市更新可持续实施模式、优化城市更新重点任务实施路径、强化城市更新关键核心要素保障三个维度制定15条政策，在创新城市更新可持续实施模式中提出创新“功能兼容”复合更新，完善建筑功能转换过渡期政策，允许国有建设用地上的存量建筑5年内临时转换功能，确因市场培育等客观原因需给予一定发展周期的项目，‌累计最长可转换15年。

10月26日，无锡市自规局就《关于支持城市更新行动的若干政策措施》公开征求意见，围绕优化规划编制管理、增强规划适应性、优化完善供地政策、优化建设审批、创新产权归集和不动产登记方式、拓宽融资渠道、落实税费政策、支持多元参与等八个方面制定28条措施，在增强规划适应性中提出支持规划指标统筹。允许结合城市更新需求，在详细规划及规划条件阶段合并、拆分地块，对各地块容积率、建筑密度、绿地率及配套设施等指标统算；原拆原建类更新项目，具备实施条件的可在街区范围内调剂平衡。

核心洞察

10 月，江西、无锡分别就城市更新相关专项政策公开征求意见，在存量建筑功能转换、原拆原建项目规划指标区域内统筹调剂两方面释放突破信号：一是江西拟对存量建筑临时改变功能设置过渡期，在5年基础期限上允许按规定延续，累计最长不超过15年，与广州、上海等地部分楼宇更新政策中延长过渡期的做法方向相近，意在回应新业态培育周期、回收期的现实需求。二是无锡拟支持规划指标统筹，允许在详细规划及规划条件阶段合并、拆分地块并对容积率等指标统算，具备实施条件的原拆原建类更新项目可在街区范围内调剂平衡。相较于一些地方主要允许项目本体适度增容的做法，该政策进一步拓宽了规划统筹空间，为项目资金平衡提供规划工具和统筹空间。

4.自主更新试点加快扩围，广东、武汉、西安相继出台专项政策

10月13日，广东省住房城乡建设厅会同省自然资源厅等11部门联合印发《关于推进城镇老旧住房自主更新试点工作的指导意见》，明确城镇老旧住房自主更新项目因改善居住条件需要，可依据详细规划依法依规适度增加建筑面积、增配服务设施。受客观历史条件限制，项目建筑间距、建筑退距、日照标准、绿地率等无法满足现行标准和规范的，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新。项目在不改变使用功能的前提下，通过综合运用技术措施提升消防安全条件，并经特殊消防设计专家评审后，可以按照不低于原建造时实施的标准进行更新。

10月15日，武汉市住更局等5部门发布《关于推进危旧住房自主更新原拆原建试点工作的通知》（武住更发〔2026〕21号），明确对条件受限项目，按“三原”（原则上不扩大原占地面积、不扩大原建筑面积、不超出原建筑高度）方式改造，不增加户数与建筑规模；具备条件的项目，鼓励业主自主更新、原拆原建，原则上不增加户数，可适当增加地上建筑规模。

10月22日，西安市住房和城乡建设局、市发展和改革委员会、市自然资源和规划局联合印发《关于开展危旧住房自主更新、原拆原建试点工作的实施方案》（市建发〔2026〕156号），坚持“不增加户数、不改变建筑用途、不突破用地红线”，提出按照“业主自筹，政府支持，社会参与”的方式，在属地政府和自主更新主体的监管下，实施主体用好“自主更新、原拆原建”改造资金，确保“取之于民、用之于民”。原拆原建费用原则上由产权人自筹并自行过渡。对极少数房屋产权人不愿改造、出资或难以筹集资金的，可由实施主体或引入第三方采用出资购买、产权置换等方式实施更新，产权归出资人所有。

核心洞察

继 9 月多地出台自主更新相关政策后，10 月广东、武汉、西安三地接续推出自主更新专项文件，自主更新的政策热度持续攀升，各地因地制宜探索适配本地的实施路径，政策导向逐步清晰：一是因地制宜明确增容标准。广东允许适度增建、配建配套设施，武汉、西安强调“不增加户数”，避免借更新变相搞房地产开发，守住自主更新的初衷。二是产权归集方式持续丰富完善。过往多地主要依托征收手段解决少数业主不同意改造的堵点，各地立法对启动征收普遍设有90%及以上的签约比例要求（如海南规定经“双90%”签约、深圳规定经“双95%”签约后方可实施征收），西安创新推出收购、产权置换等方式归集产权，为项目推进实施提供了新的解决方案。

PART.2

项目纵深·典型项目经验

◆ 项目1：武汉市江岸区咸安坊历史建筑保护性修缮与活化利用项目——“绣花式”微改造唤醒百年里份

基本情况

项目位于武汉市江岸区鄱阳街41号，由中山大道、天津路、鄱阳街等路段围合，建成于1933年，是武汉现存规模最大、保存最完好的石库门建筑群之一、武汉市一级优秀历史建筑，也是汉口地区最具代表性的高级里份住宅区。项目改造总投资超4亿元，由珠海华发集团按照“修旧如旧、保留原貌”原则实施保护性修缮，探索历史建筑保护性修缮并活化再利用的更新方式，打造集社交、服务、办公、娱乐等于一体的生活街区。

咸安坊

经验做法

“最小干预”绣花功夫，原真修缮历史肌理。项目遵循“不改变文物原状”原则，对 56 万块老红砖逐一实施排盐、泛碱、平色多步骤修复，严格按原式样、原材质、原工艺复原钢窗蜡板、石库门等标志部位，修缮成本高出新建造价 3 倍多；原址保留街区古树及与“万里茶道”相关的古井、茶栈等历史印记，并将保护部分与修缮部分刻意区隔、呈现历史层次，历时近 5 年、打磨 20 余轮修缮方案，使 30 余栋历史建筑重获新生。

定位“当代里分博物馆”，培育首店经济与场景消费。街区首店占比超 75%，远超国内商业体平均水平；引入高定服饰、香氛、设计师品牌等品质业态，ZIGGY CHEN、VERA WANG 等品牌入驻名人故居；持续运营《你好啊，大艺术家》湖北首展、《哈利·波特庆祝霍格沃茨》华中首展等国际 IP 展览，并结合周末市集、精酿啤酒节等自创活动，形成“历史风貌+现代消费”的新型业态体系，成为江城文旅新名片。

单元统筹、片区联动，构建多元共治推进机制。改造摒弃独栋、零星、分散模式，转向集中、连片、单元模式，以“绣花功夫”划分单元整体规划设计，保障基础设施连续与建筑风貌协调；构建“政府引导、市场运作、公众参与”的多渠道投资机制，江岸区与华发集团协同推进腾退安置、保护修缮与招商运营，组建专家团队全程护航，并联动圣教书局、巴公房子等周边节点串珠成链，实现历史街区整体活化；目前三期改造已在谋划启动。

价值成效

项目自2024年9月重启运营以来，首店占比超75%，ZIGGY CHEN、VERA WANG等品牌入驻名人故居；持续推出《你好啊，大艺术家》湖北首展、《哈利·波特》华中首展等活动，并登上2025年央视春晚。截至2025年11月中旬，咸安坊客流已超700万人次、同比增长90%，单日最高客流近11万人次，已成为武汉“文化+商业”融合新地标。

◆ 项目2：宜昌市望洲岗10号危旧房改造项目——“居民主体、原拆原建”的自主更新样本

基本情况

项目位于宜昌市西陵区葛洲坝片区，原有1栋居民楼、2栋筒子楼，占地面积约5666平方米。小区房屋始建于上世纪七八十年代，存在房屋不安全、配套不完善等问题。项目总投资约6300万元，通过“居民主体、政府支持、市场运作”方式推进危旧房改造，改造完成后新建多层电梯住宅2栋74户，总建筑面积8999.61平方米，是湖北省首个“原拆原建”危旧房改造项目。

望洲岗10号危旧房改造后

经验做法

居民主体，激发内生动力。改变传统征收开发模式，由居民选出业委会成员、老党员、熟悉建筑行业的居民作为发起人，牵头组建联合社推动改造；联合社组织居民开展产权归集，共商改造与出资方案，签订委托改造协议，委托西陵城市更新公司实施更新改造，实行原址拆旧建新。居民按原房面积每平方米出资1000元，超面积实行阶梯价：超出10平方米以内按周边二手房市场价8折，10—20平方米按9折，20平方米以上按市场价购买。

政府支持，降低改造成本。政府部门出台支持政策，允许适当增加建筑规模、高度，并优化日照标准、建筑间距、退让边界等指标，项目容积率由改造前的0.85提升到1.588，在满足居民改善性需求的同时提升项目自平衡能力；统筹整合棚改中央预算内补助资金、老旧小区改造中央补助资金、既有住宅加装电梯市级财政补助等资金，为项目推进提供资金支撑。

市场运作，实现自我造血。建设运营主体开展投资、建设和运营工作，提供房屋改造、装饰装修、物业管理、资产运营等全周期服务，通过项目施工、住宅和车位租售、增值服务、商业运营等收益实现资金平衡；充分利用央企资质增信和融资渠道，交通银行宜昌分行创新“危旧改+开发贷”贷款产品，破解原拆原建模式融资难题。

价值成效

项目于2025年2月组织居民集中签约交房，3月17日正式完成竣工验收，较预期提前一年。项目资金由居民、政府、市场三方承担，以剩余房屋销售、后期运营等收入实现项目平衡，改变以往棚改和老旧小区改造过度依赖政府投入的问题。项目获央视《焦点访谈》等媒体报道，模式经验推广至全省。

PART.3

生态·行业脉动

1.第24届中国国际城市建设博览会在京举办

10月15日至17日，由中国建筑文化中心主办的第二十四届中国国际城市建设博览会在北京首钢国际会展中心4号馆开幕。本届城博会落实中央城市工作会议及《城市更新“十五五”规划》部署，以“建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”为主题，集中展示城市更新、基础设施生命线安全、城市治理现代化等创新成果，呈现“四好”建设成果，展览面积约1.2万平方米，150余家企事业单位参展，专业观众约2.3万人次。

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2.2026国际（武汉）智能建造产业博览会——城市更新学术交流举办

10月28日，2026国际（武汉）智能建造产业博览会——城市更新学术交流成功举办，活动主题为“城市更新·智造未来——城市更新全链条解决方案”，由湖北省城市更新联盟主办，湖北省房地产业协会城市更新专业委员会、永业行资源环境科技股份有限公司承办，各级政府主管部门、高校科研院所、行业协会、规划咨询机构、投融资机构、建设运营机构代表300余人齐聚一堂。活动聚焦湖北省城市更新实践，围绕城市更新项目谋划、投融资创新、建设实施与运营管理等关键环节，交流实践经验、探讨实施路径，为推动城市更新提质增效汇智聚力。

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3.世界城市日主题活动——2026上海国际城市与建筑博览会在上海世博展览馆开幕

10月29日上午，世界城市日主题活动——2026上海国际城市与建筑博览会在上海世博展览馆开幕。本届城博会由联合国人居署、上海市住房和城乡建设管理委员会主办，上海世界城市日事务协调中心协办，上海市绿色建筑协会承办，以“宜居生态家园，绿色智慧共生”为主题，紧扣“十五五”规划部署和中央城市工作会议精神，围绕“6+4+N”架构展开，即6大主题展示区（世界城市日展示区、区级建设成果展示区、数智住建展示区、品质住房展示区、绿色智慧照明展示区、城市脉动文创展区）、4大行业发展展区（绿色低碳与生态化建设展区、城市更新与韧性宜居展区、智能建造与数字城市展区、城市环境与城市安全展区），并配套举办N场现场活动，着力打造全产业链协作交流平台和全龄友好、全民参与的互动共享平台。

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4.2026第五届北京城市更新案例经验分享会举办

10月30日，2026第五届北京城市更新案例经验分享会举办，主题为“看见价值看见幸福”，由北京市规划自然资源委、住建委指导，北京城市规划学会等主办。活动围绕老城保护性修缮、老旧小区提质升级、工业遗存活化利用、片区统筹更新分享案例，探索契合首都定位、惠及广大市民的城市更新路径。

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5.2026年世界城市日全球主场活动在福建福州举办

2026年世界城市日全球主场活动暨第四届全球可持续发展城市奖（上海奖）颁奖活动开幕式10月31日在福州举行。活动以“更新赋能宜居筑梦”为主题，由住房和城乡建设部、福建省人民政府、联合国人居署共同主办，福州市人民政府、福建省住房和城乡建设厅承办，旨在搭建对话交流、深化合作的平台，为探索城市可持续发展路径、推动全球城市高质量发展提供新思路、注入新动能。2万平方米的展示空间里，104家国内外企业、组织和高校带来300余项技术、产品和项目，集中呈现城市更新与宜居建设的最新成果。