泰和泰研析 | 成都市《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》解读- 大数跨境

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泰和泰研析 | 成都市《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》解读

泰和泰律师

2026-11-12

导读：成都作为成渝地区首个落地的城市，其细则不可避免地会成为西南其他城市参照的模板，这层示范效应是理解成都细则若干审慎表述不可或缺的视角。

成都新政的实施背景及总体评述

一、全国梯次铺开格局中的成都

2026年8月28日，住建部等三部委联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），确立房地产新阶段原则。各地随即进入“因地制宜”制定实施细则阶段。

2026年10月26日，成都出台《关于贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》（以下简称《成都实施意见》）。作为成渝地区首个落地城市，成都历时近两个月完成细则制定，与北京、上海、广州等10个一二线城市相继提交答卷。

横向对比显示，成都细则与杭州最为接近，整体量化偏宽松。新政出台后第三天，成都土拍市场7块住宅用地全部成交，越秀地产以13,050元/㎡楼面地价拿下天府新区地块，反映出开发企业的谨慎乐观态度。成都细则的示范效应，将成为西南其他城市的重要参照。

二、《成都实施意见》的文本结构：六大板块与“1+N”体系

《成都实施意见》结构对标国家三部委《通知》，分为六个部分：

表1：成都《成都实施意见》与三部委《通知》对比表

六大板块与《通知》的差异可分为三类：

1. 定制限时宽松政策（板块一）：针对预售条件，《成都实施意见》将国家政策的“二分法”细化为“四分法”，增加“已拿地未取工规证项目”与“历史遗留问题项目”，并创设限时备案后按原条件执行的灵活政策。

2. 量化放宽（板块三、四）：板块三将“优先现房销售”改为“有序”，明确未规定销售方式时由企业自主确定，实质将决策权回归企业；板块四落实土地供应管理最宽授权，实行两年期、不计息且无前置条件的缴款政策，显著缓解企业资金压力。

3. 细化调整（板块二、五、六）：板块二放宽资金监管解除时点，从“首次登记后”提前至“竣工验收备案及附属设施设备交付使用备案后”；板块五、六细化主办银行认定、电子手册、分期验收、验登合一及质量潜在缺陷保险等本地条款。

值得注意的是，政策采取“1+N”思路，即1个市级实施意见+N项业务细则（涵盖预售资金监管、定金监管、土地分期缴款等）。预计配套细则将围绕缓解企业资金压力方向进行修订：

预售资金监管：解除时点提前，释放早期资金压力。
定金监管：完善现房销售定金监管框架，量化上限，保护消费者权益。
土地分期缴款：扩大免息范围，移除前置限制，普遍适用两年期不计息。
分期销售与验收：突破“同步并联”刚性要求，允许分期开发销售和竣工备案，降低管理成本。

表2：成都市各领域此前执行标准及政策文件

成都新政的逐条对比解构：成都的变与不变

一、封顶预售的口径和定义对比

首先，明确封顶标准。《通知》中“单体建筑工程应完成主体结构封顶”存在解释空间，成都明确为“单体预售楼栋顶层顶板浇筑完成”，即一栋封顶即可预售该栋。此举旨在通过分批次开发、封顶、销售，缩短现金流占用时间。

其次，简化核验程序。相比苏州等城市要求五方责任主体验收及政府现场核查，成都仅需客观工程节点证明（如施工记录、监理日志），提高了企业可控性。但主管部门在预售许可审查环节仍会核验工程形象进度。

二、关于新政下预售条件的适用前提对比

表3：《通知》与《成都实施意见》预售条件适用情形对比

《通知》以8月28日是否取得工规证为界划分新老政策，而《成都实施意见》划分为四种类型。其中，允许历史遗留项目在较低门槛下重新入市吸收资金可能存在风险，为此成都设置了“区政府评估风险、集体研究决策、报市住建和规自部门备案”三道阀门，将审批责任转化为集体决策责任。

三、资金监管解除时点的对比

成都回撤了此前严格的“首次登记后解除”标准，向国家标准靠拢，明确新增项目在“竣工验收备案及附属设施设备交付使用备案后”即可解除监管，仅保留适当资金用于交付和首次登记。参照原细则，若保留比例维持在2%-3%，则大部分资金将在竣工备案时释放。

目前成都事实上并存三套资金监管规则：

表4：成都市现行预售资金监管规则不同项目类型对比

此外，监管机构职能有所调整，市房屋产权交易中心承担主要城区监管工作，其他区域由属地政府确定或委托。这压缩了企业自选承办银行的空间，转向主办银行制。

四、现房销售的表述对比

成都未保留“优先现房销售”表述，但这并不意味着全面放开预售。是否实施现房销售主要取决于土地出让条件。新政明确可依据区域职住需求等指标合理设置现售要求，预计就业密集而居住供给不足的区域更可能被设定现售要求。

五、关于现房销售定金比例的对比

成都设定现房销售定金上限为5%，处于全国高档区间（北京1%，沪深苏3%）。定金的真实功能在于锁定购房需求而非补充开发商资金，全程封闭管理且不得使用。对开发商而言，定金有助于校准产品定位；对购房者而言，降低了签约时的一次性支付压力。

六、关于优化土地供应模式的对比

（一）出让方式：推行“带规划方案出让”和“拿地即开工”。通过前置规划方案和施工图审查沟通，大幅提前工规证取得时间，从而加速开发贷放款，缩短工程款垫资时间窗口，与土地款分期缴纳政策形成协同，缓解前期资金压力。

（二）缴款安排：实质性利好在于“两年期、不计息、无前置条件”。相比其他城市“1+1”模式及计息规定，成都政策覆盖面更广，直接降低财务成本。调整后，企业每月需动用的自有资金强度降低，腾出的流动性可专注于工程建设。

表5：成都市关于缴款安排的新旧政策对比表

七、关于主办银行制与资金封闭管理的对比

金融监管层面的利好体现在：
1. 存量项目按旧政执行，无需调整；
2. 现房销售项目纳入融资支持范围，打通融资渠道；
3. 贷款资金通过主办银行账户受托支付至承包商、供应商，保障工程款专款专用。

风险在于单一项目绑定单一主办银行，若银行出现流动性问题或政策收紧，企业缺乏替换渠道，议价能力受到压缩。

八、关于强化开发建设管理措施的对比

（一）压实质量安全责任：引入IDI保险机制，转移竣工后10年内的质量缺陷风险，并通过第三方查勘强化过程管控。
（二）支持分期开发：允许分期施工、验收和解付资金，推动现金流循环滚动，缓解建设期资金压力。
（三）推行“验登合一”：实现“竣工即交证”，避免多项费用在竣工阶段集中爆发，减少资金占用。

横向对比：与其他地区实施细则对比

表6：全国主要城市商品住房销售制度细则关键参数横向比较

成都细则在以下五方面相对宽松：
1. 封顶认定：要件最少，明确允许单体预售楼栋，消除歧义。
2. 定金上限：设为5%，增强成交稳定性。
3. 土地出让价款：实行“两年期限+分期免息+无前置审批”完整组合，参数最完整。
4. 资金监管解除：时点提前至竣工备案，较自身旧政大幅松动。
5. 整体导向：在严控风险基础上，最大程度为企业减负。