法盛金融投资
典制时代资产证券化法律实务系列
—关于REITs在不同交易结构下的税筹路径
我国REITs领域的2:1股债比结构是为了降低标的物业存续经营过程中的税收负担，不可不谓是天才般的构想设计。然而，我们在开展REITs项目时，往往注重的是存续期管理中的税负优化，但还忽略了一个更为重要的事实——REITs在前期筹备阶段的税务筹划。REITs的交易结构，在很大程度上是被税法塑造出来的。同样是基础设施资产，公募REITs走出“公募基金—资产支持专项计划—项目公司”的三层架构，机构间REITs则简化为“专项计划—项目公司”两层；同样是将资产装入项目公司，有的项目可以做到设立环节不确认一分钱所得，有的项目却要在重组当期承担数千万元的税负。这些差异表面上源于审核尺度，深层却是税收待遇的不同。本文拟从现行税收政策入手，梳理公募REITs的税收优惠及其对交易结构的塑造，进而比较机构间REITs在税收优惠环节的异同，并就前期交易结构设计与税负规避提出实务建议。
一、公募REITs税收优惠政策概览
（一）专项政策：设立环节的两项所得税安排
公募REITs的税收优惠，核心是《财政部 税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第3号，以下简称“3号公告”）。该公告仅五条，但前两条解决了REITs最要命的两个环节。
第一条针对“设立前”：设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。
第二条针对“设立阶段”：基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。该条同时规定：原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施REITs份额，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。
这两条的经济意义值得细说。REITs的资产多为十年前乃至二十年前建成，账面净值与评估值之间往往存在数倍差额。若按一般规则，原始权益人在“资产划转”与“股权转让”两个环节均须确认所得，按25%税率计算，税负可能吞掉评估增值的四分之一，直接压垮发行意愿。3号公告以“计税基础延续”与“递延纳税”两项技术，把设立环节的所得税负压到了接近于零——前者使划转环节不产生所得，后者使转让环节的税负时点后移至募资款到账之后。这是REITs得以大规模发行的制度前提。
（二）一般政策的配套：流转税与财产行为税
3号公告只解决企业所得税，增值税、土地增值税、契税仍须回到一般性重组税收政策。这一层常被忽视，却往往才是真正的成本所在。
增值税方面，依《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称“36号文”）附件2第一条第（二）项第5目，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，属于不征收增值税项目。适用条件是“实物资产+相关联的债权、负债和劳动力”一并转让，缺一不可——这一点后文还将展开。
土地增值税方面，依《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第51号，以下简称“51号公告”），企业整体改制、合并、分立，以及单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税；同时明确该政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形，执行至2027年12月31日。值得注意的是，该公告列举的四类情形中并无“划转”。
契税方面，依《财政部税务总局关于继续实施企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第49号，以下简称“49号”），同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间……免征契税，且母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。该公告另明确，在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
（三）运营与分配环节：适用现行法，并无专项优惠
3号公告第三条把运营、分配环节推回了现行法：“对基础设施REITs运营、分配等环节涉及的税收，按现行税收法律法规的规定执行。”这意味着REITs在持有环节并无任何特殊待遇。
项目公司层面，仍按25%缴纳企业所得税。为缓释这一税负，实务中普遍采用“股+债”结构，由专项计划在持有股权的同时向项目公司提供股东借款，以利息支出在项目公司层面税前扣除，形成“税盾”；但税前扣除并不是无限的，应受《财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）关于债资比（非金融企业2:1）的限制。
基金层面，依《财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税〔2008〕1号）第二条，对证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入暂不征收企业所得税，对投资者从证券投资基金分配中获得的收入暂不征收企业所得税。公募REITs作为《证券投资基金法》下的公开募集基金，实务中一般认为其机构投资者取得分配可适用该规定——这是公募路径一项重要而常被忽略的优势。
个人投资者层面，则存在明显的制度空白：现行税制未就公募REITs个人投资者的分配所得作出专门规定，实务中多按“利息、股息、红利所得”适用20%税率扣缴，既无差别化安排，也无长期持有激励。
二、税收筹划下，公募REITs项目前期的交易结构
理解了上述政策，才能理解公募REITs为何必然采用现有结构。可以说，三层架构在很大程度上是税法“倒推”出来的结果。
（一）“先划转、再转股权”的两步走
3号公告的两条优惠，对应的正是两个连续的动作：第一步，原始权益人将基础设施资产划转至项目公司，取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，双方均不确认所得，计税基础按原值延续；第二步，原始权益人将项目公司股权转让给REITs，评估增值递延至募资完成并支付价款后纳税。
这一顺序不可颠倒，也不可省略。若原始权益人不经项目公司，直接向REITs转让基础设施资产，则3号公告全无适用余地，且须按销售不动产缴纳增值税、按转让房地产缴纳土地增值税、由受让方缴纳契税。因此，“先设项目公司、再转股权”并非为了隔离风险那么简单，其首要功能是把“资产转让”转化为“股权转让”，从而落在3号公告的射程之内。
此处还有一个易被忽略的细节：3号公告第一条要求“划转基础设施资产相应取得项目公司股权”，即以资产换股权，而非无偿划转。若采用无偿划转，虽在会计与所得税上亦可依财税〔2014〕109号、国家税务总局公告2015年第40号处理，但与3号公告的路径并不完全重合，实践中应保持与申报口径的一致。
（二）“股+债”与反向吸收合并
REITs项目第二个结构要点是“股+债”。专项计划以募集资金受让项目公司股权，同时向项目公司发放股东借款（或受让原始权益人对项目公司的债权），项目公司以运营收益偿付本息。此举的税法目的很直接，即利息在项目公司层面可税前扣除，从而压低项目公司所得税，把利润“上移”至不缴企业所得税的基金层面。
与“股+债”配套的常见安排是反向吸收合并，即由项目公司吸收合并专项计划持有的SPV，使专项计划直接持有项目公司股权与债权，压缩层级、消除中间环节的税负与合规成本。需要注意的是，吸收合并本身适用51号公告第二条“合并”的暂不征土地增值税待遇、49号公告“公司合并”的免征契税待遇，但须满足“原企业投资主体存续”等条件；若在合并中处理不当，反而可能引发新的税负。
（三）战略配售自持的持有安排
3号公告第二条对战略配售自持份额给出了特殊安排：该部分份额对应的评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税，且二级市场增持部分按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。这一安排有两重意义：其一，鼓励原始权益人长期自持，与REITs“盘活存量而非清仓退出”的政策定位相合；其二，为原始权益人后续减持提供了税务确定性——先进先出规则使战配份额不至于被“误处置”而提前触发纳税义务。
三、机构间REITs在税收优惠环节的异同
（一）相同之处：一般性重组税收政策同样适用
机构间REITs（持有型不动产ABS）虽非公募，但其设立同样涉及资产重组，故51号公告、49号公告、36号文以及59号文、109号文、40号公告均可适用。换言之，土地增值税、契税、增值税、企业所得税的一般性重组待遇，两条路径并无差别。这是理解二者异同的前提——差异不在有没有优惠，而在优惠的层级与条件。
（二）最根本的不同：不适用3号公告
差异的根源在于3号公告第四条：“本公告适用范围为证监会、发展改革委根据有关规定组织开展的基础设施REITs试点项目。”持有型不动产ABS系经交易所审核、由基金业协会备案的资产支持专项计划，不属于基础设施REITs试点项目，因而被明确排除在适用范围之外。
由此产生的后果是实质性的：机构间REITs在设立阶段，既不能依3号公告第一条主张“划转不确认所得”，也不能依第二条主张“评估增值递延纳税”。它只能退回到一般性规则——而一般性规则的门槛要高得多。
（三）由此产生的三处具体差异
其一，所得税的适用条件更严。机构间REITs若欲实现划转环节不确认所得，须依《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号，即“109号文”）及《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第40号，即“40号公告”），其条件包括：划出方与划入方须为100%直接控制的居民企业，或受同一、相同多家居民企业100%直接控制；须按账面净值划转；须具有合理商业目的；划转后连续12个月内不改变被划转资产原来的实质性经营活动；划出方与划入方均未在会计上确认损益。任一条件不满足，即须按公允价值视同销售。相比之下，3号公告对公募REITs的划转并无“100%直接控制”与“按账面净值”的要求，其宽严之别一目了然。
其二，投资者层面的待遇不同。公募REITs的机构投资者从基金分配中取得的收入，可依财税〔2008〕1号主张暂不征收企业所得税；而持有型不动产ABS的投资者取得专项计划分配，属于企业所得税应税收入，除符合国债利息等法定免税项目外，并无免税依据。这一差异在项目测算中常被低估：同样一笔现金流，公募路径下机构投资者可能免税，机构间路径下则须缴纳25%的企业所得税，直接影响产品的税前收益率与销售难度。
其三，政策确定性不同。3号公告是专门针对REITs的规范性文件，适用边界清晰；而机构间REITs所依赖的59号文、109号文、40号公告均系一般性重组规则，其适用需要逐案论证“合理商业目的”“实质经营活动不变”等弹性要件，与主管税务机关的理解差异可能直接改变交易的经济结果。
（四）小结
概括而言，公募REITs的税收待遇是“专项优惠+一般政策”的双层结构，优惠集中于所得税的设立环节与投资者分配环节；机构间REITs只有“一般政策”一层，设立环节无专项优惠，投资环节无免税依据，且须满足更为严格的适用条件。这一差异，构成了两条路径在交易结构设计上的分野。
四、机构间REITs在项目前期交易结构设计的注意事项
正因缺少3号公告的庇护，机构间REITs的前期结构设计必须“以条件为中心”——先确认能落进哪一条政策，再设计交易。
（一）控制关系是前提
40号公告的核心要求是“100%直接控制”。若项目公司并非原始权益人100%直接持有（例如已引入战略投资者、股权分散、或存在代持），则划转无法适用特殊性税务处理，只能按公允价值视同销售，评估增值当期全额计税。
因此结构设计的第一条原则是：先在“100%直接控制”的层级完成资产划转，再引入投资人、转让份额。次序一旦倒置，税负即无从规避。实务中不少项目因早期已设合资平台，导致重组时无法满足控制关系，最终只能选择“资产出资”路径并承担相应税负，教训颇为直接。
（二）“划转”与“作价入股”的税负差异——一处结构性矛盾
这是本文认为最值得注意的一点。两种装入方式在两类税种上的待遇恰好相反。
契税方面，49号公告将“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转”列为免征，并将“母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资”视同划转、同样免征；但该公告的免税情形中并无“以房地产作价入股”的一般条款。故以资产作价出资设立项目公司，原则上仍须缴纳3%至5%的契税。
土地增值税方面，51号公告第四条明确“以房地产作价入股进行投资”暂不征收，而“划转”未被列举。实践中对无偿划转是否征收土地增值税，各地执行并不一致，部分地区按视同销售处理。
于是形成一处两难：契税偏爱“划转”，土地增值税偏爱“作价入股”，而同一笔交易只能选择其一。选择的标准应当是两道税负的绝对金额比较——通常土地增值税税率更高（30%至60%四级超率累进），故在增值额较大的项目中，宁可承担契税而选择“作价入股”；反之则宜选“划转”。这一测算必须在方案设计阶段完成，而非留待申报时补救。
（三）增值税的堵点：劳动力是否“一并转让”
36号文的不征税待遇以“实物资产+相关联的债权、负债和劳动力一并转让”为要件。基础设施资产的一个普遍特点是：资产在原始权益人名下，而运营人员往往在集团本部或其他关联主体，资产划转时并不同步转移劳动关系。
这样直接导致的后果是：不满足要件，则不动产转让须按9%缴纳增值税。对一条投资数十亿元的隧道或高速公路而言，这一笔税负足以改变项目可行性。
可行的处理有三：其一，将运营团队一并划入项目公司，既满足增值税要件，也回应了REITs对“运营管理能力”的要求——这一安排可谓一举两得；其二，采用分立方式，将资产、相关负债与人员一并剥离至新设公司，分立属36号文列举的“合并、分立、出售、置换”情形之一，在同时转移资产负债与劳动力时可主张不征增值税；其三，与主管税务机关就“劳动力”的范围作事先沟通，争取以委派、派驻等方式认定。
（四）时点安排与“12个月”规则
财税〔2009〕59号第十条规定：“企业在重组发生前后连续12个月内分步对其资产、股权进行交易，应根据实质重于形式原则将上述交易作为一项企业重组交易进行处理。”同时，109号文与40号公告均要求划转后连续12个月内不改变被划转资产原来的实质性经营活动。
这两条规则共同约束着交易节奏：若“先划转、随即转让股权”被认定为分步交易，则划转环节的特殊性处理可能被否定，整条税务路径随之崩塌。实务中的应对是拉长交易间隔、保留独立的商业理由文件，并在申报时如实披露分步安排。
（五）历史瑕疵资产的税务连带
最后一项经常被低估：税务问题往往是权属问题的投影。若土地、房产权属未办理登记，或登记在关联方名下，则“划转”在法律上无从完成，只能先确权、再重组；而确权过程可能触发补缴出让金、补缴税款及滞纳金。
因此，机构间REITs的前期工作应当把“权属核查”置于“税务测算”之前。权属不清的项目，任何税务方案都是纸面上的。
五、机构间REITs前期可以通过哪些措施避免高额税负
（一）结构选择优于税务筹划：优先“股权转让”而非“资产转让”
最有效的节税，往往不是技术，而是结构。转让项目公司股权，不属增值税征税范围，不缴土地增值税（主流观点；但须注意个别规范性文件对“以转让股权名义转让房地产”的穿透，如国税函〔2000〕687号），亦不缴契税——49号公告已明确“公司股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税”。
因此，“先设项目公司、再转股权”是几乎所有REITs项目的标准动作。其税务价值远大于任何单项优惠。
（二）把特殊性税务处理的条件“做足”
在无法适用3号公告的情况下，应把40号公告的每一项条件都做成书面证据：划转协议、董事会或股东会决议、按账面净值进行的账务处理凭证、划出方与划入方均未确认损益的说明、划转后12个月内不改变实质经营活动的承诺、以及最重要的——合理商业目的说明文件。
后者尤其关键。109号文将“具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的”列为适用前提，而税务机关对该要件的判断具有相当裁量空间。准备一份说明“为何采用划转而非其他方式”的商业目的文件，其价值不亚于交易文件本身。
（三）用足“分立”工具
分立在REITs重组中的适用尚未被充分利用，但它是少数能同时满足三项优惠的工具：分立属36号文列举的重组方式，可主张不征增值税；49号公告规定“公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税”；51号公告第三条规定分立“暂不征收土地增值税”。
三项叠加的前提是“投资主体相同”与“非房地产开发企业”。对拥有独立运营团队与独立核算的基础设施资产而言，存续分立或新设分立是一条值得认真评估的路径。
（四）分散所得与分期安排
若确实无法适用特殊性税务处理，则应着力分散所得：将不同项目公司股权分年度、分批次转让，使评估增值分散至多个纳税年度；或在同一交易中约定分期支付对价，以匹配税款的现金流。但须警惕59号文第十条的“12个月内分步交易”规则，避免分散安排被合并认定为一项交易。
（五）“股+债”税盾的精细化设计
在债资比2:1的框架内，尽量用足股东借款的利息扣除；同时注意利率的合理性（不超过金融企业同期同类贷款利率），并确保关联交易定价符合独立交易原则。此外，应测算“利息扣除带来的所得税节省”与“利息收入在专项计划层面的税负”之间的净效益——若专项计划层面亦须就利息缴纳增值税，则税盾的实际效果可能就需要重新计算。
（六）与税务机关的预先沟通
我国尚无统一的税收事先裁定制度，但实务中通过重大重组事项报告、预沟通会议等方式取得主管税务机关的口径确认，是降低不确定性的有效手段。沟通应尽早——在结构方案定稿之前，而非申报之前。沟通记录应书面留存，作为后续申报的支撑。
（七）避免“为节税而过度复杂”
多层SPV、跨境安排、信托嵌套等设计，虽可能在单项税种上取得利益，但会显著提高一般反避税规则（合理商业目的、经济实质）的适用风险，也会增加REITs审核中对“结构必要性与合理性”的问询。节税的边界，应当止于结构可以合理解释。
六、对我国REITs税收制度优化的可行性建议
（一）将专项政策扩展至机构间REITs，实现税收中性
正如笔者在某论坛所讲，REITs现行制度的最大问题不是优惠不够，而是同类资产因发行通道不同而税负迥异。若让笔者提出可行性建议，那么首当其冲的则是将3号公告的适用范围由“基础设施REITs试点项目”扩展至经交易所审核的机构间REITs，或至少应允许“同一控制下资产划转不确认所得”这一基础性规则普遍适用。税收中性是市场选择产品类型的前提；若税负差异足以左右结构选择，则结构便不再是商业判断的结果。
（二）明确“划转”的土地增值税处理
51号公告列举了改制、合并、分立、作价入股，独缺“划转”，导致各地对无偿划转是否征免认定不一。建议明确“同一投资主体内部划转”参照作价入股暂不征收，以消除执行差异。这既是税法体系内在一致性的要求，也是REITs重组的现实需要。
（三）解决增值税的重复征税
REITs设立环节的不动产转移，其经济实质是权益的证券化，而非不动产的交易。以“劳动力一并转让”作为不征税要件，对以资产持有为主业的基础设施企业而言过于苛刻。笔者认为，可以对REITs设立环节的不动产、土地使用权转移，不再要求劳动力要件，或参照金融商品转让适用简易计税，以消除这一制度性成本。
（四）明确个人投资者分配所得的个税政策
现行对公募REITs个人投资者的分配所得缺乏专门规定，实务按20%扣缴，既无法律依据的明确性，也无长期持有的激励。可以参照上市公司股息红利差别化个人所得税政策，对持有期限较长的个人投资者给予减免，以改善REITs的投资者结构。
（五）建立REITs税收事先裁定制度
REITs交易结构复杂、金额巨大、涉及税种多，且往往“一次设计、长期存续”。我们可以借鉴大企业税收事先裁定试点经验，由税务机关对特定交易结构的税务处理出具具有约束力的裁定，为市场主体提供确定性，这比任何单项优惠都更能有效降低制度性交易成本。
（六）在税法层面统一“REITs”的概念
现行税制中，“证券投资基金”“资产支持专项计划”分属不同规则体系，导致同一经济实质的两种产品适用截然不同的税收待遇。长期来看，我们需要在税法层面确立“不动产投资信托”的统一概念，并以其经济实质而非法律外壳确定税收待遇。这既是税收公平的要求，也是REITs市场长期健康发展的基础。
归根结底，REITs的税收制度应当回答一个问题：我们究竟是在鼓励“盘活存量资产”这一经济行为，还是在鼓励“某一种特定的法律形式”？若是前者，则税制应当追随实质；若是后者，则税制终将成为结构选择的枷锁。这个问题，值得我们在下一轮制度修订中认真作答。
