商业园区和小型中心日益受欢迎。然而许多品牌正转向电子商务 [分析]

疫情重塑了本地生活方式，促使消费者更频繁使用居住地周边的服务、零售及餐饮网点，这对投资者决策产生了深远影响。主打日常消费的商业园区和小型中心日益受到青睐。咨询机构Colliers预测，未来几年零售企业将更倾向于优化客户触达渠道，重点聚焦仓储面积并大力发展电子商务服务。

波兰零售地产市场现状与趋势

零售业是房地产领域受疫情冲击最严重的板块。尽管经历了多次封锁及限制措施，2020年购物中心仍有近26万平方米GLA交付使用，与2019年持平。Colliers预计，2021年市场还将迎来20万至25万平方米GLA的新增供应。

小型业态占据主导地位

疫情催生的“本地生活”模式使面积不超过2.5万平方米GLA、主打日常消费的商业园区和小型中心成为投资热点。此类项目在上一年零售市场供应中占比达63.5%，目前在建项目中占比为52%。新增零售面积的54%集中在小城镇。2020年开业的代表性项目包括Vendo商业园（亚沃日、琴斯托霍瓦等地）、Karuzela（鲁宾涅茨、埃乌克）以及Saller、Stop Shop等。

去年新建21个项目，另有4个现有项目扩建，波兰购物中心总供应面积增至1220万平方米GLA。其中华沙都市圈占比最高（170万平方米GLA），其次为上西里西亚-达布罗瓦大都市区（120万平方米GLA）。弗沃茨瓦韦克的库亚维亚商业园、若拉的维斯兰卡购物中心及尼萨的德卡迪纳购物中心是去年完工的最大投资项目。

受环境影响，购物中心空置率小幅上升。8月底八大主要都市圈空置率达4.8%（2019年12月为4.1%），待租总面积约31.7万平方米GLA。

混合用途项目备受青睐

“混合用途”项目投资将成为未来重要趋势。2020年竣工的项目包括波维谢发电厂、华沙啤酒厂二期及罗兹Monopolis综合体；在建项目涵盖华沙诺布林工厂、罗兹Fuzja综合体及格但斯克Młode Miasto项目。

Colliers商业地产部总监玛尔塔·马胡斯-布鲁克指出，开发商正趋向多元化投资组合，打造以住宅为主的多功能项目。这种建设与住宅区结合的模式为零售品牌开辟了新机遇，位于住宅社区及市中心多功能项目的优质临街商铺将更受市场欢迎。

电商热潮推动全渠道转型

电子商务快速发展态势将在2021年延续。零售连锁企业通过开发新销售模式、多渠道沟通及增加技术投入提升活跃度。据统计，2020年波兰网络购物支出增长31.4%，总额超153亿欧元。

Colliers市场研究与咨询部总监Katarzyna Michnikowska表示，未来零售企业将更频繁地优化客户触达渠道，聚焦仓储与电商服务。CCC集团、LPP、Inditex、H&M及Empik等企业已率先布局，其中Empik关闭了华沙Wars Sawa Junior百货旗舰店。

实体门店仍是全渠道战略的重要组成部分。企业将继续发展全渠道销售，利用技术方案实现线上线下紧密整合，并通过大数据提供个性化服务，同时优化运营物流流程以控制成本。

品牌动态与市场展望

国际品牌进驻与本土创新

尽管面临疫情挑战，去年仍有近15个品牌首次亮相波兰市场。Primark在华沙Młociny购物中心开设首店，并计划在波兹南Posnania购物中心开设第二家门店。Urban Outfitters、Ulla Popken相继入驻，Patek Philippe、Giorgio Armani Beauty及Carl Hansen & Son等高端品牌也在华沙亮相。

此外，Falconerii（Calzedonia）、Modivo（CCC）和Fitanu.com（Martes Sport）等已在波运营的连锁品牌推出了新概念店。

折扣店扩张与行业复苏预期

KiK、Action、Pepco、Dealz等折扣店持续扩张，Sinsay时尚连锁店及拥有25家实体店的鞋类电商平台发展迅速。与此同时，Salamander、Promod、Camaieu和Sportisimo宣布退出波兰市场。

展望2021年，主打“经济型”定位的公司、折扣店（含俄罗斯连锁Mere）、奥特莱斯店（如Half Price）、食品连锁及家居全能类连锁将继续发展。受疫情重创的餐饮和娱乐休闲业将积极探索新运营模式。

随着2月1日购物中心重新开业，物业及租户获得了产生营业额、清仓销售及弥补损失的机会。但业界普遍认为，该行业恢复至疫情前水平仍需较长时间。