德国是欧洲最大的市场之一，也是全球最具吸引力的物流市场之一。这主要得益于其位于中欧的地理位置、高度发达的基础设施、顶尖技术水平，以及仓储规模和质量均领先于大多数欧洲国家的仓库。
因此，物流在德国经济中至关重要，但也面临诸多挑战。以下是关键问题分析：
德国仓库市场
2023年上半年，德国仓储市场吸纳量显著下滑，租赁空间约11.9万平方米，创过去十年半年度最低纪录。这主要归因于业主自用型交易缺失，与2022年受特斯拉重大交易推动创下的记录性吸纳量形成鲜明对比。
来源：JLL
同期，德国仓储和物流市场吸收约205万平方米空间，同比下降58%。主要原因包括：
- 可用空间短缺；
- 供应有限；
- 缺乏投机性物业。
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此外，柏林、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡及慕尼黑五大城市群在2023年上半年仓储吸纳量仅约65.5万平方米，创十年新低。
这主要是由于面积超2万平方米的租赁单元合同匮乏，上半年仅达成3宗（去年同期为14宗）。慕尼黑例外，实现8%微增，吸纳12万平方米；其他地区均低于年度平均水平：
- 汉堡地区减少40%；
- 法兰克福地区下降25%；
- 柏林地区同比降幅最大，达85%。
2023年上半年新增完工仓储空间仅25.4万平方米，较前一年下降70%，建筑活动主要集中在汉堡和柏林地区。
尽管经济疲软导致零售需求减少，但吸纳量下降的主因仍是可用供应短缺。许多公司因缺乏替代空间或出于成本考虑，选择延长租期或签订续租选项。
据Expert Market Research报告预测，2024-2032年间该市场将以健康速度增长，届时规模将达179亿美元。
为何选择德国？
全球电商发展对物流提出更高要求。德国之所以成为世界物流热点，原因如下：
- 地理位置优越：连接西欧与东部地区；
- 3PL吸引力强：2023年第三方物流收入预计达364.7亿欧元；
- 基础设施完善：道路质量和高速公路长度处于最高水平。2022年铁路基建投资约136亿欧元，下萨克森州等多地致力于2030年前完成铁路网络现代化改造。
来源：Mordor Intelligence
行业挑战
2023年第一季度工业和物流资产投资额达8.48亿欧元，开局缓慢，主要受2022年中以来持续的市场悲观情绪影响。
疫情期间电商激增曾给行业带来巨大压力，但随着仓库满载、空置率极低，生产效率和物流热潮已逐渐消退。
尽管供应链回流话题热议，但因核心地段缺乏可用空间及投机性建设有限，并未对吸纳量产生显著影响。行业仍在适应不断变化的需求与挑战。
货运村（GVZ）
货运村（Güterverkehrszentren, GVZ）由政府与物流部门合作创建，旨在最大化基础设施效率。它基于货物处理中心原则运营，依托当地配送点和高速路网加速流程，并提供海关清关及车辆技术检查服务。
语音拣选——更环保、更高效
Pick-by-Voice（语音拣选）技术在德国仓库日益普及。该系统以语音指令取代纸质清单和手持扫描器，提升操作效率与人体工学体验，使员工能更准确、快速地进行拣货。
该技术可与WMS、YMS及ERP系统无缝集成，短时间内显著提升拣选质量与性能。免提式语音激活大幅降低培训需求，是动态高效物流环境的理想解决方案，正被广泛采用以优化流程并满足现代供应链需求。
结论
凭借优越地理位置、卓越基础设施及先进技术，德国已成为欧洲最大且最具吸引力的物流市场之一。然而，2023年上半年受可用空间稀缺及缺乏投机性物业影响，仓库吸纳量显著下降，五大城市群仅慕尼黑略有增长。
尽管物流热潮放缓，德国行业仍积极适应变化，通过采用Pick-by-Voice等创新技术提升生产力与准确性，确保在全球物流格局演变中保持活力。