褪去龙湖天街光环，杭州吾角MALL经营现状调查
全文约3000字，阅读需约6分钟
出品/联商网
撰文/李高
2022年5月28日，龙湖杭州吾角天街开业。作为龙湖在杭州的第七座天街及全国首个轻资产项目，该项目承载着龙湖输出品牌与运营能力的战略期望。
然而四年多后，这场合作画上句号。2026年8月12日，原“龙湖杭州吾角天街”完成品牌标识拆除，正式更名为“吾角MALL”。官方称系“租赁合同正常到期，经双方友好协商”，但这也标志着龙湖在华东及全国首个轻资产天街项目的落幕。
褪去光环后，由产权方自主操盘的吾角MALL经营状况如何？这一案例又为轻资产赛道带来哪些冷思考?
近日，联商网实地走访该项目并对话多位商业地产业内人士。
多楼层现围挡空铺，整体开业率承压
吾角MALL位于杭州市钱塘区金沙大道30号，地铁1号线高沙站A口直达负二层。
现场可见海底捞大排档、星巴克、霸王茶姬、麦当劳、肯德基、华为、小米、京东之家、赵一鸣零食等知名品牌仍在营，但B2-L6共8层商业空间中，围挡与空铺现象较为普遍，整体开业率不佳。
一楼：核心入口仍有空缺
一楼是品牌相对集中的楼层。各出入口情况各异：1号门一侧为MEXI PAPA墨西哥餐吧，另一侧为空铺；2号门由星巴克、霸王茶姬占据；3号门则是华为与一个空铺。此外，一楼还分布有小米等数码品牌，现场共见四处围挡。
尽管数码、餐饮与咖啡茶饮构成了一楼主要内容，但即便是直接连接外部客流的核心铺位，也未能实现满租。
二至四楼：业态分散，空置明显
二楼以二次元、女装、美甲美发等业态为主，现场可见四个空铺。
三楼布局健身、电竞等体验业态，另有六处围挡。
四楼以餐饮为主，分布有芝小官、古鲁特自助烤肉、仟本悦等品牌，现场有三处围挡及一个空铺。
高层与底层：客流聚集能力不足
五楼空置率较高，以娱乐休闲业态为主，仅INLOVE、乐刻健身、网狐电竞等6家品牌在营。
六楼整层由APFUNLL潮玩运动空间站独占。
B1层的海底捞大排档由原“谷子”主题楼层改造而来，是目前项目的主要引流品牌，实探时客流最大。
B2层连通地铁，通常为商场客流最佳区域，但吾角MALL此处客流表现平淡。该层品牌包括鱼你在一起、吉祥馄饨、老乡鸡等10余家，难以形成强力聚合效应。同时，陇上秦轩等店铺关闭，空铺数量超过10家。
从现场看，各楼层均有大量空铺，这意味着后续调整需同时解决招商补位、内容完善及消费体验提升等多重问题。
现有品牌虽能维持部分消费需求，但如何促使消费者从目的性到店转向持续停留、跨楼层消费，仍是吾角MALL面临的现实课题。
合作终止背后的冷思考
吾角MALL曾被寄予厚望，这与龙湖在下沙已有的商业基础有关。
商业地产业内人士张文（化名）表示，当时各方对“吾角天街”期望值较高，既有全国首个轻资产项目的关注度，也有龙湖金沙天街成功经验的加持，认为成熟的品牌与运营资源能够带动新项目发展。
然而，同一区域的成功经验能否复制仍需市场检验。吾角MALL所处的金沙湖板块商业供给充足，金沙印象城、龙湖金沙天街等已形成稳定经营基础。尽管地铁交通与年轻客群带来机会，但在商品、业态、价格与体验缺乏清晰差异化的情况下，单纯的品牌输出难以确保持续竞争力。
联商高级顾问团成员王国平认为，吾角MALL的现状反映了轻资产项目普遍面临的经营压力。当业绩不达预期时，项目往往首选控制成本，导致人员配置和运营投入受限。若成本收缩影响了招商、营销与日常经营，便可能陷入“业绩承压—减少投入—经营继续承压”的恶性循环。
关于龙湖退出的具体原因，除官方公布的合同到期协商交接外，项目经营表现、收益预期及后续投入意愿等因素的影响程度，双方并未进一步披露。
轻资产赛道的破局之道
吾角并非孤例。近期，宝龙商业年中报显示已开业项目减少，并列出济源、忻州、宁波、盐城4个解约项目；华润万象生活终止了与厦门磐基中心的轻资产合作；大悦城控股也退出了长沙北辰三角洲项目。这表明，委托知名品牌经营并非一劳永逸，盲目扩张或承接能力不足可能反噬品牌形象。
轻资产项目如何破局？行业人士提出以下建议：
拓展诉求需匹配实际条件
张文认为，轻资产拓展应谨慎，“有所为，有所不为”。商管企业需在具备区域优势、熟悉消费市场且有资源基础的范围内输出管理。签约前需明确物业适配性、周边消费支撑力、培育期长度及业主持续投入意愿等关键问题，避免后期产生分歧。
拓展与运营需统一预期
应避免不具备运营条件的项目仓促上马。拓展阶段关注签约落地，运营阶段面对出租、销售、商户稳定及成本控制。若前期承诺过于乐观，后续团队将长期处于追赶状态。因此，运营团队应尽早介入，将物业限制、招商难度、人员配置及培育周期纳入测算，缩小签约与落地的落差。
管理权需与资源投入匹配
王国平指出，运营团队能否改善经营，取决于资产方是否提供匹配市场的资源，以及操盘团队能否落实清晰路径。现实中常出现资产方预期高但投入有限，而运营团队缺乏调整空间的情况。例如，品牌替换需租金让步，空间改造需资金，重新定位需时间。若决策反复拉扯，调改难以连贯。
因此，轻资产合作应在前期明确年度预算、招商权限、改造投入、审批流程及目标调整机制，并为应对市场变化预留讨论空间。
自持与轻资产需清晰统筹
张文指出，尤其在同时管理多个项目时，需系统设计品牌资源分配、客群定位区分及营销联动。运营商需提供约定支持，资产方也需理解品牌导入受市场条件约束。标准化体系的价值不仅在于流程，更在于提前识别不适合合作的项目，以及在承压时保持必要的投入和执行能力。
从吾角天街到吾角MALL，合作虽已结束，但商场仍须直面消费者与商户。目前项目保留部分连锁品牌，并在餐饮、二次元及体验业态有所布局。但多楼层的空置意味着后续需具体落实铺位填补、楼层内容重组及商户客流支持等措施。吾角MALL后续如何调整，业界将持续观察。
