11月9日，金融街控股股份有限公司召开第十一届董事会第二次会议，审议通过申报发行私募公司债券的议案，拟非公开发行票面总额不超过87亿元的公司债券，募集资金用于存续公司债券借新还旧。

这也是金融街连续第三年申报同类私募债额度，置换需求持续抬升。

回溯三年额度变化，2024年9月，公司获批预案额度不超过21亿元；2025年8月上调至51.7亿元；本次进一步抬升至87亿元，三年申报上限增长超3倍。

与之形成对照的是，本次债券期限上限压缩至5年，较前两期最长10年的期限减半，在额度扩容的同时，债券久期同步缩短，短期周转属性进一步凸显 。

公告明确，本事项尚需提交公司股东会审议，并需经监管机构审核或注册后方可实施，最终规模与募集资金用途均以股东会及监管机构批复情况为准。换言之，87亿元是申报上限，不是已到账资金，也不是最终发行规模。

截至2026年6月末，金融街总资产1105.99亿元，较上年末下降3.97%；资产负债率79.13%，较上年末下降2.37个百分点；流动比率4.41，速动比率1.40。资产端在收缩，杠杆率虽有小幅回落，仍处在行业偏高水平。

把87亿元放回债务盘子，据2026年度跟踪评级报告显示，2025年末公司总债务763.21亿元，净债务599.27亿元，短期债务20.15亿元，同期货币资金166.14亿元。以此对照，本次申报额度约相当于上年末总债务的一成。

作为拥有AAA主体信用评级的房企，金融街依托北京国资背景，直接融资渠道保持畅通，也是其能够持续落地私募债置换的核心支撑。

近年公司持续采用“新发换存量”的策略，一方面借助市场化发行，用相对更低的票面利率置换高息旧债，优化整体融资成本；另一方面，通过多批次滚动发行，打散债务到期高峰，规避集中兑付冲击。除私募公司债之外，公司同步使用CMBS、中期票据、银行借款等多元工具搭配管理债务，持续拉长整体债务结构、保障现金流安全 。

但本次方案也释放出值得留意的信号，额度持续抬升叠加期限压缩，反映出公司到期债券的接续压力正在加大。借新还旧模式的可持续性，高度依赖资本市场认购意愿、融资利率波动以及自身经营回款修复情况。在销售端恢复偏弱、资产去化节奏偏慢的背景下，单纯依靠债券置换，只是为企业争取时间窗口，债务压力的最终化解，仍需要销售回款、成熟物业经营性现金流、资产处置回笼资金共同发力。

从业务结构看，金融街核心资产以北京核心商圈商务物业、保障性租赁住房以及住宅项目为主，持有型物业能够提供稳定经营性现金流，是其信用底盘。不过行业大环境之下，物业租金、住宅销售回款的增长空间有限，造血能力不足以快速消化高负债。这也意味着，未来一段时间，债务滚动置换仍会是公司负债管理的重要手段。

市场分析指出，对于金融街这类稳健型国资房企，私募债借新还旧属于行业常规债务管理操作，短期有利于稳住流动性、守住信用底线；但连续三年额度大幅攀升，也意味着债务接续的依赖度在上升。

后续两大观察重点，一是本次87亿元债券能否顺利注册、成功发行，以及最终的发行利率水平；二是公司资产处置、销售回款的落地进度，这才是决定其中长期资产负债表能否实质性改善的关键。

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