电子商务无疑是物流地产变化的最重要原因之一。消费者越来越倾向于在线购物的方式，从根本上影响了产品的订购和退货流程，进而决定了所建仓库的类型。
因此，电商仓库与传统配送中心在形态上有着显著差异，其中最重要的一个因素就是规模大小。电商需要比传统仓库更大的存储空间。传统配送中心的面积通常在1万到5万平方米之间，而像亚马逊和Zalando这样的巨头往往需要10万平方米或更大的仓库。
此外，建筑物必须足够高（最好至少十二米），以容纳内部所需的机械化设备。还需要大型夹层楼板，以便更快地处理退货业务。这些额外的夹层非常沉重，需要额外的地基支持。
长期视角
Goodman国家经理Tia van Beek指出，房地产是整个供应链中非常缺乏弹性的组成部分，它指的是固定在某处的砖石和建筑结构。因此，必须事先确定哪种类型的物业适合组织的生产需求。例如，传统的物流参与者可能不需要立即拥有大型夹层楼板，但这对于未来的设施布局可能很重要。
因此，建筑物具备适应能力以满足用户的长期愿景至关重要。只有这样，建筑物才能具有可持续性，不会阻碍组织的发展和演变。企业应将房地产纳入中期和长期战略中，通过采取上述建筑准备措施，提高仓库的适应能力。
转型
大型参与者通常已为未来做好准备，大多数供应链管理人员也认真考虑过房地产问题。但并非所有公司都考虑到转向电子商务及相关房地产的实际方面。例如，电子商务仓库通常需要更多员工，这就需要更多的空间和员工社交区域。大量员工也需要对安全给予更多关注，例如通过设置人行天桥。因此，这显然是完全不同类型的房地产。
暗店
目前，我们主要在伦敦看到所谓的“暗店”或履约中心的兴起。暗店实际上是一个不对客户开放的仓库，内部布置得像一家大型超市。起初，这些暗店位于市中心边缘的现有建筑内。尽管位置理想，但很快人们就意识到这种经典布局并不符合现代电子商务的运营模式。结果是，许多暗店最终选择完全不同类型的、全新开发的建筑。
因此，大型传统仓库现在更倾向于设在主要城市郊区之外。Van Beek经常注意到的是，在分销网络中作为货物进一步转运的枢纽、中央装卸点或交叉配送中心，如今正逐渐向城市边缘迁移。背后的原因包括最后一公里配送难题以及城市可达性问题。
更多关于物流房地产趋势和发展的内容，您可以在10月29日星期三和30日星期四的研讨会“仓储趋势：仓库进入城市”上听到。在本次研讨会上，Tia van Beek将讨论推动物流房地产行业变化的多种发展趋势。凭借Amazon等客户（Goodman已为其开发了超过100万平方米的空间），van Beek将探讨包括电商和新兴暗店在内的塑造该行业的领域。
*）本文亦发表于 ICT & Logistiek