Temu已成为全球电商领域最具影响力的力量之一，在跨境电商中占据24%的市场份额跨境，技术实力与亚马逊持平。据全球消费报告数据，Temu正重塑拉丁美洲零售物流格局。该地区预计今年将成为全球零售电商增长最快区域，增速达12.2%，为世界平均水平的1.5倍（eMarketer）。
从平台模式向本地卖家模式的转型，标志着对国际空运的单一依赖终结。当前竞争核心在于城市毛细血管般的网络覆盖。为赢得配送优势，企业需在大型消费中心及区域市场进行战略布局，进而引发对A级物流园区的争夺。
全球咨询公司JLL（仲量联行）巴西商业地产全景报告显示，圣保罗大都市区及南部轴线（特别是圣卡塔琳娜州北海岸：伊塔雅伊/SC–库里蒂巴/PR轴线）空置率处于历史低位，净吸纳量强劲。Sort Investimentos集团市场情报报告证实，物流和商业地产工业板块保持扩张步伐，高端仓库租金持续上涨。
投资者视角：被动收入与长期合同
空间稀缺叠加全球巨头需求旺盛，使物流仓库成为当前企业房地产市场最稳健的投资主题。“对于以租赁为目的收购此类资产的投资者而言，这一局面提供了难得的组合：现金流可预测性、长期被动收入以及因‘平方米’增值带来的强劲资本收益。”Sort Investimentos首席执行官Douglas Curi表示。
“与传统住宅或办公市场不同，物流行业主要采用长期租赁模式（通常为10至15年）。这些合同包含提前终止惩罚条款，确保租金流贯穿整个约定周期，从而保护投资者免受宏观经济波动影响。”他补充道。
Curi认为，Temu引发的运动导致领土占用方式重构，直接惠及实体资产持有方。
“我们看到租户结构变化及合同复杂度提升。全球电商平台进入本地供应商模式，要求物流园区在结构和安全性方面具备高标准技术规格。投资此类资产的投资者能够确保极其安全的租赁协议，包括跨国公司的企业担保以及按通胀指数（IPCA或IGPM）进行的年度调整。”Curi说道。
对于这位专家而言，高收入投资者也已转向物流领域，因为该领域消除了传统违约风险。“你拥有三重租户A（AAA级），他们在该国投资数百万美元。这类租户不易搬离，从而确保了收入稳定性；加之位于主要高速公路附近的地块日益稀缺，资产价值显著增值”，他补充道。