商店空置率再次上升？至少表面上看是这样。媒体掀起了一阵恐慌，然而过去五年里，商店空置率实际上已显著下降至无需担忧的水平。空置率真的在增加吗？市中心需要大改吗？某些购物中心是否应彻底关闭？我们真的要移除多达30%的零售面积，或对四分之一的商业空间进行“清理”吗？
这还不好说。部分观点确实夸大了事实或依赖虚假信息。因此，本文旨在呈现截至2019年8月冷静、客观的最新事实。事实比灾难预言更难被忽视。
错误信息
在最近的历史中，零售宣传机构和研究机构发布了大量关于商店空置率的错误信息：
- 2011/2012年，Molenaar预测到2015年将有33%的商业空间消失，且超过25%的商店将空置。
- Quix在2014年声称，2008-2014年间有22,000家商店消失。
- CBS和PBL计算出的空置率为10%至11%。“零售议程”（Retailagenda）倡议据此声称空置率为11%，主张必须从市场中移除20%的零售空间。
而事实却是：
- 在危机时期，就面积而言，新增了230万平方米的零售空间。
- 虽然商店数量有所减少，但每年仅减少1,000至1,500家。
- 空置率约为7%，绝不超过10%。CBS和PBL的数据确有偏差。
因此，商店空置率在公众、专家甚至消费者心中引起了不必要的关注。由于这些灾难性故事，人们开始相信世界末日即将来临。这更有理由将早已存在的事实摆上台面，避免因依据错误而导致决策失误。
摩擦性空置
商店空置率最好与失业率进行比较。如果失业率过高（超过4%至5%）是问题；但如果过低（低于4%至5%）同样也是问题，因为零售商可能无法找到合适的店面，导致商业空间短缺。
事实上，在2008-2014年危机之前，全国平均空置率确实处于最高5%的摩擦性水平。B类和C类地点（即主干道）以及“外省”地区的空置率较高，而最佳购物地点的空置率较低。
目前的空置率为7%，略高于摩擦性空置水平。
截至2019年8月1日，荷兰有将近22万个零售物业，其中超过1.5万个空置。有9.15万个“已填充”的商铺物业和约11.3万个已填充的其他类型物业（餐饮、服务）。零售网点数量持续下降，从2004年的10.7万个降至2017年的9.5万个，再到2019年8月的9.15万个。然而，餐饮和休闲场所的物业数量却在增加，使得零售领域的物业总存量基本保持不变。此外，商店规模越来越大，因此近年来商店的平方米数实际上大幅增加。
自2008年危机爆发以来，全国平均空置率确实大幅上升。大致从4.5%（销售点/商店数量）上升至7.5%，或从8%（面积/WVO，即商店楼面面积）上升至2015年的水平。这些百分比比健康的摩擦性空置率高出2%至3%。不过，这仍然意味着在优质地段，商店空间依然短缺（空置率低于4%，有时甚至几乎不存在）。而在较差的地段，你确实可以考虑对商店空间进行整顿，即在空置率超过10%到15%的地方。
而且自2015年以来空置率一直在下降
然而，自2015年以来，空置率也稳步下降。至2019年1月降至6.7%（销售点）和6.8%（面积）。
百分比空置率
难道最近又要再次上升吗？
2019年8月，空置率再次轻微上升至7.0%（销售点）和7.1%（面积）。这成为重大新闻是合乎逻辑的，且数据准确。但仅仅随意公布这些干巴巴的百分比，然后得出结论说末日临近，未免过于草率。
如果我们观察商店平方米数量的发展——即总商店库存以平方米计算——会发现这一数量直到2015年仍在增加，随后略有下降。此外，这种下降似乎在2019年8月停止，库存甚至再次轻微增加。无论如何，近年来这一商店面积库存一直保持在略多于3,100万平方米，并在2019年8月进一步上升至3,110万平方米。
如果将此细分为已占用和空置的平方米数，我们会发现荷兰的总商店库存增加了约230万平方米。目前，已占用的商店平方米数比2008年1月1日多出100多万。然而在同一时期，空置率也有所增加，现在空置的面积也比2008年多出100万平方米。
商店楼面面积（平方米）
然而，如果在危机期间商店楼面面积没有增加，那么理论上全国空置率会低于“0”（从2008年算起）或为4%（自2011年起，这是一个健康的摩擦性空置率百分比）。
用餐饮业取代商店？
此前已指出，荷兰的商店数量正在减少（尽管这不适用于商店面积）。与之相对的是，以建筑物数量计算的餐饮供应和服务业正在增长。因此，购物区的休闲功能变得越来越重要。不过，最近餐饮建筑物的增长似乎趋于停滞。
零售销售点（商店，蓝色）与餐饮及服务（红色）的数量对比，2004-2019年（截至8月）
经库存调整后，空置率并未真正增加
随着经济持续复苏，预计零售空置率的下降还会持续一段时间。如前所述，2018年底/2019年初，这一比例（按网点计）为6.7%，（按面积计）为6.8%。但在2019年出现了一些轻微的转折，到2019年8月，空置率增加了0.3%，达到7.0%（按网点计）和7.1%（按面积计）。然而，库存也增加了略多于0.3%。经此校正后，实际上并不存在零售面积空置率的真正增加。确实出现了销售单元空置率的净增加，这也部分是因为向餐饮和服务业而非零售功能的改造进展缓慢。
此外，在一些“较小的中等城市”中，空置率仍然相对较高。在城市中心，空置率非常高（在斯希达姆、阿尔梅洛、赫莱恩等较小中等城市中），且部分情况似乎是结构性的，因此有必要进行整治。然而另一方面，在许多大城市中，空置率低得异常。这些地方有空间开发新的平方米数，否则市场活力将不再健康。
即使在目前租金未上涨的最佳地段，仍有空间安装新的电表。租金停滞或下降会导致入驻率上升。这对某些房地产所有者不利——房产的账面价值将降低，也会反映在损益表上——但对于零售行业本身而言，较低的租金却是一种福音。因此，成功的商店可以入驻那些曾经被认为过于昂贵的地段。
租赁的商店面积比以往任何时候都多，对商店空置的恐慌是不必要的
事实是，在90年代和本世纪初，某些地区（如莱伦的Centrumplan项目、奥登扎尔的De Driehoek、泽斯特的Belcour等）过度增加了商业空间。这些地区恰恰是人口不再增长且进一步老龄化的地方。这些所谓的中小型城市——通常也靠近较大的城市，例如靠近鹿特丹的席哈姆——正是这种过度扩建以及与更大城市的邻近关系，导致了这些地方出现空置现象。
但是从全国范围来看，2019年8月使用的零售平方米数创历史新高。换句话说：被占用、已出租、已填充。总共有高达2,790万平方米的“已填充”空间。以7%的空置率计算，仅比摩擦性空置率高出几个百分点，因此没有理由在全国范围内恐慌。
注意：在2014年和2019年1月，填充平方米的数量仍比2019年8月高出极小一部分。这一点必须提及，尽管这种差异并不显著。
空置率和库存的未来预测
近年来，商业零售面积实际上已趋于稳定。有趣的是，当库存量轻微下降时，空置率也随之轻微下降；而当库存量再次轻微上升（如过去一年那样）时，空置率又会略有增加。因此，预计未来的库存量也将大致保持稳定，最多仅下降几个百分点。从全国范围来看，市场空置率为2%至3%（相对于“健康”摩擦性空置率4%至5%，高出约7个百分点），绝非20%，尽管CBRE报告和《零售议程》似乎暗示了相反的情况。
在优质地段，商业空间已经出现短缺，例如在较大的市中心以及强劲的区域性商业区（如阿姆斯特芬的Stadshart本应扩建却未能实现，或阿姆斯特丹的Gelderlandplein）。此外，Wereldhave旗下17家购物中心的平均空置率也低于3%。当然也存在一些担忧，主要集中在较小的中型城市、较小的城区中心，以及部分社区和邻里中心（其中一些表现反而很好）。但总体而言，预计空置率将回落到摩擦性水平。即使未来可能出现小型衰退（这还远未确定），库存也将下降几个百分点。我们能确定这一点吗？不能。但趋势似乎正朝此方向发展。无论如何，零售空置并非全国性难题，但在某些情况下确实是局部问题。
结论与进一步的未来展望
为什么在谈到商店空置时会有如此多的恐慌？例如体现在《零售议程》中？当然存在一些需要关注的重点区域、城市和村庄，但这一直如此。由于危机——结合人口发展趋势以及在人口减少地区过多的开发——导致空置率暂时上升，互联网对此的影响非常有限。但自2015年以来，空置率正在下降。而2019年最近的轻微增长，在修正了库存的轻微增加后，实际上并没有净增长。重要的是将供应与需求相匹配，因此需要在合适的地方提供更多大型店铺单元（例如为外国零售商提供），这意味着必须合并店铺单元并进行重新划分。
在阿姆斯特丹的Kinkerstraat和Van Woustraat，鹿特丹的Witte de Withstraat和Meent，以及乌得勒支的Voorstraat等周边环境中，仍能找到面向独立经营者的较小商店。此外，需要在更优质的社区商业中心创造足够的零售空间，以便更多、更大的超市能够入驻，因为实体超市正在蓬勃发展。
所以我们一直在努力。但如果要说我们面临一个全国性的问题？不。如果说未来特别黯淡？不。与其说是空置问题，不如说是协调问题和监管问题，例如消除餐饮和商店之间的所有障碍。
现在，让我们终于来看看存在的机遇，而不是对空置问题进行分析。
本文在Locatus研究总监Gertjan Slob博士的帮助下完成。