人们常说，自新冠疫情以来，实体零售状况急剧恶化。然而，确实存在一些亮点。例如，社区购物中心和专卖店的表现出乎意料地好，商业街依然具有吸引力。
零售空置率真的会从7.5%上升到19%吗？正如《零售议程》在其出版物《后疫情时代零售影响分析》中所声称的那样？自新冠疫情爆发以来，实体零售业的情况确实急剧恶化，许多人至少是这么认为的。但问题在于这是否真的如此，未来究竟会多么严峻，以及复苏何时显现、规模有多大。
零售业中的亮点
确实能找到一些亮点。简而言之：“某些行业自三月中旬以来表现反而更好，这甚至在四月就已显现。”直到最近，没人能预料到整体零售业实际上又好转了。过去几个月，荷兰统计局（CBS）报告的增长率较2019年高出10%，令人惊讶。即使是这位一贯乐观的作者，也没能预见到这样的场景。复苏似乎呈现出V型走势，超出了所有预期，且适用于大多数行业。尽管服装、鞋类和旅游等行业不幸成为例外。
第二波疫情？
但这会持续下去吗？我们难道不正身处第二波疫情之中吗？就病例数而言，第二波疫情比三月/四月要温和得多。虽然肯定对该行业不利，但前景并非一片黯淡，新的复苏迹象再次出现。需要指出的是，时尚、鞋类和体育行业再次陷入困境。
商业地产中的亮点
那么零售房地产呢？整体来看其实并不太糟。目前的总空置率为7.5%，并将在新冠危机的影响下上升至9%，可能会稍高一些，但不会超过10%。
在社区购物中心、优质的家具大道、较小的城市/村庄以及部分中等城市中，情况现在恰恰非常好，通常甚至比新冠疫情之前还要好。对于以日常购物为主的社区购物中心来说，这并不令人惊讶。较小的城市/村庄以及某些家具大道近年来也是如此。但令人惊讶的是，一些中小型城市（如Geleen、Zeist、Helmond、Oss、Veghel、Oldenzaal等）现在的表现有时甚至优于疫情前。这些城市多年来一直处于受冲击最严重的行列，但目前的情况往往反而更好。
转角处
这是因为自三月以来，人们更多地选择“就近”购物，更倾向于“本地”消费，而这以大城市为代价。那些在过去几年里表现一直非常好的地方，通常也是大量国内外游客的目的地。过去半年里这些游客明显减少，因此在这些大型市中心，空置率数据也在上升。预计在未来一到两年内情况仍将如此，但此后这些城市也将迎来复苏。
不过，这种不断上升的空置率
未来不久出现9%到10%的空置率难道不是非常高吗？这取决于你怎么看。我更希望它低一些，但用“令人担忧”这个词还为时过早。零售物业市场大约需要4%到5%的空置率以便为用户提供足够的变更机会，我们称之为摩擦性空置。目前市场处于7.5%的水平，略高于摩擦性空置率的1.5倍；超过9%则达到该水平的两倍。鉴于新冠疫情的巨大影响，我认为这并不算太高，尤其是当复苏的迹象已在地平线上显现时。
复苏
不，我并没有忽视政府Corona政策带来的严重后果。但目前看来，某些人看到的全国性灾难（空置率达到19%）似乎并不存在。
因此也要关注表现较好的行业及地区，同时也要关注表现较好的专业店，这也正是目前形势向好的原因。详情请参阅荷兰统计局（CBS）网站。事实上，部分复苏迹象已在五月底我在《Elsevier周刊》上预告的那样出现，而且速度比我当初敢预期的要快得多。
当然也存在担忧
但当然也存在重大的担忧。例如在服装和鞋类零售商中，餐饮行业（以及文化和活动行业）也遭受重创。别忘了还有一波裁员潮紧随其后，这将不利于消费。
此外，特别是在时尚行业，不会出现补偿性反弹效应，2020年春季和夏季系列将有相当一部分无法售出。尽管如此，复苏的到来可能会比许多人想象的要快。
很明显，诸如保持一米半距离等限制性措施对零售业并无益处，餐饮业关闭也是如此。但如果即使在如此严格的限制措施下，零售业仍能强劲反弹（自五月起），甚至恢复到高于疫情前水平，那么实际情况可能并没有宣传的那么糟糕。因此，对于过于悲观的预测应保持谨慎。
为什么恢复速度比你想象的还要快？
新冠疫情终将消退，或者更准确地说：到2021年，新冠将不再导致医院超负荷运转。许多人渴望购物，希望与他人一起享受乐趣，比如在商业街消费，在餐饮场所享用美食和饮品。没有任何网店能取代这种乐趣。在研究了27年的消费者在购物区的行为后，我清楚地意识到，购物结合餐饮消费确实是许多人的首选休闲活动。过去如此，现在如此，未来也将如此。人类不会被束缚在框框里，渴望与人相遇、渴望消费。因此，人们再次走上街头走进商店，再次光顾餐厅和咖啡馆。人是社会性动物，他们渴望探索世界。所以是的：不久之后，阿姆斯特丹也将再次涌入游客。无论你是否喜欢，这都会发生。
新冠疫情不会加速从实体店向网店的转变吗？
不会。在疫情期间，人们排着长队等待进入像Zara这样的热门商店。当所有旨在保持社交距离的措施取消后，消费者将再次热情地购物，就像牛群在冬季圈养结束后重新回到牧场一样。即使在疫情期间，网店也在为不存在的利润率而挣扎，它们永远无法实现可持续盈利，最终投资者会失去耐心。仅靠网店是无法赚钱的。当然，全渠道提供商确实有机会，只要实体零售店在其商业模式中占据主导地位。
精明的零售商和房地产所有者恰恰看到了目前的良好机遇
实际上，问题只出现在较大的市中心，但即使在那里，最终也出现了希望的曙光。例如看看阿姆斯特丹的新市场街（Nieuwendijk），那里入驻了De Koopman，这是时尚连锁品牌The Sting的奥特莱斯，这是一种填补Hudson’s Bay空缺的模式。再看看Jumbo收购HEMA（与投资公司Parcom合作）的案例，这体现了信心。再看看那些如今表现出色的各类专卖店和超市，富有创造力的企业家总能想出办法来生存。
对于现在想租店面的人来说，这是个好时机。特别是在A1级地段，由于新冠疫情陷入困境的零售商迫使房地产所有者接受了租金减免，因此目前的租金水平较低。
房地产价格处于低位
受新冠危机影响，私人投资者有时变得焦虑或陷入财务困境。除非必要，否则不建议现在出售房产，因为售价很低。由此自然得出，现在是购买零售物业的好时机，因为收购价格低廉。在一到两年内，随着经济强劲复苏，这场大瘟疫如噩梦般从记忆中消散，商业街将再次繁荣起来。届时，许多零售商将租赁店铺空间，租金将会回升，房地产价值也将随之提高。
人们具有韧性，并将重新消费。零售商将从中受益，房地产所有者亦然。旧日的常态比许多人想象的回归得更快。
关于作者：Hans van Tellingen 是地理学家和区域研究员，也是零售中心研究机构Strabo的董事/所有者。