哲学博士山姆·陈登是Chandan Economics的总裁兼首席经济学家，同时也是沃顿商学院的副教授。本文代表其个人观点。
我们熟悉的购物方式正在逐渐发生变化。原因众多，包括新的经济环境、在线商店购物的便捷性和便利性不断提高，以及对良好消费体验期望的改变。
忽视对行业长期演变进行深度分析的投资者和债权人，可能会面临被边缘化的风险。此外，应密切关注数十亿美元已投入商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）的信贷资金，其还款期限将在几年内陆续到期。
这些贷款被归类为小型零售资产，而小型零售资产历来是证券化（*注：将提供的贷款及其他资产转化为流动性证券）过程的基础。
消费经济
美国消费者正缓慢走出经济危机。原因在于就业市场疲软，以及计件工资和固定工资的令人失望的增长趋势。
距离上一次经济高峰已过去七年，消费者实际零售支出如今才恢复到危机前的水平。然而，在美国人口持续增长的背景下，美国普通居民目前的消费额低于以往。并非他们增加了储蓄；相反，收入一直停滞不前。
美国商务部提供的最新数据显示，2014年4月主要零售额出现下滑，表明过去一年的销售增速已低于长期平均水平。
关于消费者信心改善的预测与劳动力市场和现金需求直接相关。就第一个因素而言，明年应带来就业创造过程的“健康化”。劳动力市场相对有限，预计将推动工资和广大居民净收入的增长，这在一定程度上将缓解家庭预算压力，并促使非计划性购买数量缓慢增加。
然而，不断上涨的工资并不会转化为贸易公司的美元收入。零售商必须持续争夺家庭预算中的每一份额额，包括所有也在增长的日常开支，这一点从租赁行业净收入呈上升趋势得到了明显印证。人们出让资本的意愿也取决于对我们财务福祉感知的变化。房地产和股票价格的上涨有助于增加财富效应，这反过来又使储蓄规模逐渐降至危机前水平的历史低点。
尽管短期和中期的前景看起来乐观，但零售信贷市场恐怕难以对未来的市场基础设施评估做出自信的断言。
从数字指标来看，过去五年我们经历了普遍的经济增长。在战后时期，类似的经济增长期平均不超过五年。最长的一个恰好为十年，即1991年至2001年。
在条件相同的情况下，今天的五年期贷款将在到期前遭遇经济衰退。这一悲观的预测与当前借款人信用评估标准明显恶化的趋势相吻合，而与此同时，放贷机构再次表现出对风险的强烈渴求。
日益增长的纯利息期主导趋势，主要对小型零售物业产生影响，其还款期限将主要与资本支出大幅增加的情况相吻合。
当前变更
作为零售利润驱动力的商业周期正经历更根本性的变革，涉及我们如何购物以及对理想消费体验的期望。并非所有零售店都位于第五大道。
然而，根据REIT（注：房地产投资信托基金）的最新报告，投资者正要求对目标零售业态进行更审慎的评估。消费者在逛店或购物中心时未必会购买商品，但餐饮和娱乐服务几乎不会无人问津。健身俱乐部可与食品超市并列，成为优质且高效的租赁面积板块。
如今，购物中心的生存直接取决于是否具备基本的现代化便利设施。
折扣中心也得益于交通基础设施的改善而迎来第二次复兴。在这里，提升消费服务和便利设施的重要性无论如何强调都不为过。例如，计划于2016年开业的卡比布兰奇克拉克斯奥特莱斯（Clarksburg Outlets）将建设一个露天剧场，用于举办音乐会。
即使不考虑关键基础设施领域的强劲表现，那些早已确立地位的本地和大型购物中心也在评估能够保持其在当地市场相关性的策略。盖斯特拉姆（Gastronom）被视为强劲的防守型选手，尤其是在面对像在线生鲜超市这样对传统生鲜食品店构成严重威胁的竞争者时。难道胜利将属于全食超市（Whole Foods Market）？在我看来，情况并非如此。
与在线贸易优势作斗争
争夺市场份额的斗争同时在多个战线上进行。《市场公平法案》（Marketplace Fairness Act）旨在通过对传统零售商和在线商店所有者实行同等税收来恢复零售市场的平衡。尽管该法案明显旨在消除电子商务的优惠待遇，但它恐怕难以减缓其增长势头。
客户购物习惯的变化，即他们越来越倾向于选择互联网，比税收节省更直观地反映了当前形势。由于网上商店正在发展运输和分销渠道并保持紧凑的交货时间，更低的基础价格、更丰富的商品种类以及无论消费者身处何地都能享受到的便捷购物体验正日益受到欢迎。
无论电子商务部门的征税程度如何，在线商店仍将继续吸纳最脆弱的零售商品类别。无论是哪种商品或服务，互联网都永远无法让消费者沉浸在引人入胜的零售体验中，而这种体验正是任何成功业务的基础。
尽管最新技术和不断变化的消费习惯使在线商店能够逐步削弱传统零售商的防御，但明智的做法是将电子销售渠道作为对现有零售网点的补充，而非将这两种业态对立起来。然而现实是，并非所有人都能复制苹果（Apple）所取得的非凡成就。成功依然属于先行者。
作者：山姆·钱丹（Sam Chandan）
翻译：伊琳娜·扎永奇科夫斯卡娅
Источник: commercialobserver.com