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新房成交正在回到与理论需求更相称的水平，"需求底" 即将到来
◎ 文 / 马千里
近期市场对行业是否见底的讨论，已基本收敛到三个信号：新开工销售比连续半年回升的“供给底”，库存去化和房价企稳的“供求关系底”，以及“828”新政确立的“制度底”。三个信号各有数据支撑；至于需求端方面，2025年底以来相关研究陆续增多，但成交规模相对理论需求是否仍然透支、将向哪里回归，仍缺少一个稳定、可复算的测算口径。
而需求端的真实底部位置，也需要拆掉总量波动的表象才能看清。本文用普睿自2012年起持续迭代的需求测算，尝试给出行业底部测算的一种视角：需求底，也要来了吗？
全国方面，全国新房住宅成交有望在5.5亿平方米左右迎来底部。关键在成交/理论需求比值将降至60%左右，会低于前期70%—80%的平衡区间。
更低的原因来自于的二手房分流：据普睿抽样调查，当前二手房卖家中“只卖不买”（卖掉不买新）的占比约45%，非自住二手房源持续出清、抢占一手房空间。
按这一比值折算，全国住宅成交底部中枢约落在5.2亿—5.9亿平方米，2026年预估全国商品住房销售面积约6.4亿平方米，已贴近这一底部区间。
需求底与已有的三个底部信号形成互补：它为供给底、供求关系底补上需求侧验证，说明成交收缩接近尾声、需求端不再构成持续拖累。四重信号共振，对行业见底的确认才更加完整。
先看已被数据确认的三个信号。供给端，2026年1—9月全国房地产开发投资5.34万亿元，同比下降20.6%；房屋新开工面积3.4亿平方米，同比下降24.9%；商品房新开工销售比升至60.2%，较前8月提升0.3个百分点，连续半年回升，“新开工规模动态筑底”的信号得到正式确认。
供求关系端，9月末商品房待售面积7.5亿平方米，同比下降1.5%，其中待售3年以下面积下降5.0%，短期“活库存”加快出清；价格端，一线城市新房价格连续8个月环比止跌，70城中新房价格环比上涨城市增至17个，上海、广州、深圳、杭州等城市已连续止跌半年以上。正如统计局发言人所言，从库存和价格的角度来看，整个房地产市场在朝着积极的方向发展。
制度端，“828”新政以现房销售制、项目公司制、主办银行制三项基础制度构成闭环，连同恒大案一审宣判对“高负债、高杠杆、高周转”模式的司法定性，旧开发模式正式终结，行业进入存量提质的中长期周期。
需求端则是另一番景象。1—9月全国新建商品住房销售面积5.6亿平方米，同比下降13.2%，其中住宅销售面积下降13.8%；叠加二手房，一二手房合计成交11.8亿平方米，同比微降2.2%，二手房网签面积6.2亿平方米、同比增长10.7%、成交占比达52%，总量稳定主要靠存量房。至于新房成交规模，相对理论需求规模处于什么位置、还有多少下探空间，2025年底以来的业内相关研究已有所涉及，但尚未形成稳定、可复算的测算口径——本文尝试给出一种测算视角。
——为什么要用“成交/理论需求”的比值来判断合理成交规模？
先看测算需求的两条老路，再看本文想走的第三条：
行业上升期（2012—2019年），业内热衷于测算需求规模，用来印证行业还有多大的发展空间。这类测算回答的是“天花板在哪里”，需求测算的价值被等同于验证行业成长性，也确实预见了2015—2020年的行业高速发展期。但这类算法大多关注于测算理论需求规模有多少，而非实际成交规模能达到多少。
典型如2015年7月国家信息中心文章预测，若不考虑投资性需求，2014—2020年住房市场需求将新增114.66亿平方米、年均新增16.38亿平方米；而同期全国住宅新房成交实际合计约88亿平方米、年均12.56亿平方米。最终理论需求“仅”兑现了约77%。
2021年下半年以来的调整期里，很多务实的研究思路又转向“供给框架计算成交”：
即利用过去一段时间的土地成交、新开工面积推算，认为这将直接决定新房成交规模上限，这一逻辑在部分典型城市、相同住建系统指标口径下确实成立。
但这忽视了一个既定数据事实——2022年2月以来，全国当年住宅新开工面积已连续56个月在新房销售面积的90%以下，2026年前三季度新开工销售比只有53%左右。毕竟在当前的市场环境下，全国新房成交中，很大一部分来自于存量项目和非招拍挂项目。
因此全国视角下，新增供给下降对成交的约束并没有那么明显，供给框架难以据此直接推算成交的底部。
现阶段更朴素也更有效的做法，是把多年的成交规模和理论需求逐年核对。从历史数据看，全国成交/需求比值在2021年以来的调整期显著冲高，此前相对健康的发展周期里，比值长期稳定在70%—80%的平衡区间——行业底部中枢的测算，或可回到这一平衡区间附近作为参照。
普睿研究的测算正由这一步切入。自 2012 年起，我们用刚性需求、改善需求、置换需求三类需求加总构成理论需求规模，回测覆盖2000年以来的全国、2015年以来的核心20城，持续跟踪“理论需求 与实际成交”的动态关系，以此推算成交可靠的底部中枢位置。
先看方法。理论需求与成熟的行业传统模型一致，由刚性需求（城镇化）、改善需求（人均住宅建筑面积提升）、置换需求（拆迁更新）三类加总推导，构成住房市场的理论增量需求规模；而实际新房成交受供地约束、居民支付能力与政策周期等因素制约，长期低于理论需求。
为剔除单年数据的短期扰动，测算按近1年至近6年6种滚动口径进行——短口径对库存周期与政策脉冲过于敏感，长口径稀释结构变化。
综合来看，采用近5年口径最具解释力：100%的关口恰好与2021年的市场转折点同步，2021年成交/理论需求比值跨过100%，2021年下半年随即市场进入调整期。
细看趋势。近5年口径下，全国新房成交/理论需求比值2012—2019年稳定在70%—80%的平衡区间；2021年升至101.9%，首次越过100%临界点——实际成交由低于理论需求转为高于理论需求，行业正式进入透支阶段；2023年进一步升至111.2%的透支峰值；此后高位回落，2024年103.0%，2025年92.0%，2026年预估进一步降至约79%，已回到此前平衡区间的上沿附近。
普睿研究中心对核心城市的研究也验证了这一点，成交/需求比值发展趋势相同：20城比值同样在2021—2023年冲高后回落，正在向底部中枢回归。
单年口径变动更为明显。全国新建住宅商品房销售面积自2021年峰值14.1亿平方米降至2025年7.3亿平方米，2026年预估约6.4亿平方米，已显著低于9亿平方米左右的同期理论需求；单年口径下，全国成交/理论需求比值已经由2021年131%降至2025年的67%。
综合来看，行业已从“透支区间”回到“回归通道”。结合2022年转折、2023年透支峰值、2024年以来回落的实际发展周期，按本文的测算视角，需求底正在到来。
普睿研究中心对于10月土地市场走向的解读点明：土地投资端仍处于底部修复期。本文的测算也指向同样的结论：需求端也处在向底部中枢回归的底部修复期，收缩接近尾声，但尚未完成。
当前，供给底、制度底、供求关系底已在统计数据和文件上得到确认，而需求底与投资端的底部修复正在发生。这一判断与普睿对“828”新政后市场的看法一致——政策推动房地产市场进一步脱离旧的高周转、高杠杆模式，行业仍处于深度调整的新阶段，推动建立新的供求秩序、进一步向质量效益型发展。
后续值得跟踪的有三点：一是全国成交/需求比值能否在2027年迈入60%左右的稳定区间；二是全国城市更新、城镇化进程的最新发展变化，这将直接影响需求规模底部中枢的测定；三是二手房市场中“只卖不买”的占比变化——在可见的未来里，这是直接影响新房底部中枢的非政策性利好因素。在需求底进一步得到数据确认之后，市场有望在贴近底部中枢的位置逐步企稳。
普睿研究中心聚焦房地产行业，构建“基础研究、深度研究、测评研究”三位一体研究体系，围绕宏观政策、土地城市、房企经营、产品交付、代建、社群、品牌等八大方向，输出全维度行业洞察。
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排版：花卷